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年内招股书两次失效，重组后∞的珠海万达商管第三次向港交所递交了IPO招Āe;股书申请。▧
10月24日，港交所显示，大连万达集团旗下商业运营平台ò珠海万达商☜业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商管”）的上市申请材料已失效。上一次招股书失效ડ是今年4月21日。
10α月25日晚间ⓘ，万达商管重新提交了更新后的ãIPO招股书申请。
ા â接近万达集团内³部人士称，两次招股书失效原因暂未可知。
目前港股市ü场上物管板块仍处于估Ν值修复ÿ的阶段性调整。综合资本市场行情来看，万达商管上市依旧面临不确定性。
不过有业内人士分析称，由于对赌协议规定明确上市时间限制，万达商管上市具有紧迫ąc;性。但避开目前行业ç低谷，等待一个更好的上市窗口期，有利于获得资本市场的较好反馈和更高的估值。
对👽比ⓣ第二次提交的招股书，新招股书更新了今年上半年万达商管的财务数据和具a1;体发展情况。
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万达集团是国内较早介入商业地产开发的公司，已探索商业地产20年。2020年万达商管就已占据全国8.–3%市场份额，成为中国最大的商业ô运营服务提供商。
随着全面向轻资ⓑ产模式转型，万达商管已成为中国唯一向独立第三方大规模输出管理的ૣ商业运营公司。
招股书显示，万达商管2022年上半年新增8个万达广场，且均为第三方项目，总在管项目从▦2021年底的417个增至2022年6月•30日的425个，其中来自独立第三方业主的项目数量从20Ād;21年底的132个增加到2022年6月30日的140个。
截至2022年6月30日的196个ⓗ储备项目中，万达商管有175个来自独立第三方业主，占比89→.3%。
总在管面积由2021年底的5895.5万平米上升到2022年6月30日的6008.2万平米，其中来自独立第ળ三方业主的项目在管面积从由2021ਜ年底的1644.8万平米上升到2022年6月30日的1747.6万平米。
从拓展具体项目来看，今年以来，万达商与管建业地产展开了商业项目整体运营管理合作，又以轻资产模式接管5家奥克斯广场，还与北京SOLANA蓝色港湾、北京五棵松卓展购物中心ઢ、合⋅肥烂尾楼万泓中心等项目签约。
κ除了规模，出租率也是决定一家商业广场营¦收的关键因素。整体来看，万达广场平均出租率处于行业较高水平。
招股书显示，2018年、2019年、2020年，∃万达商管在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.8%。2ⓟ02Œ1年这一数字是99.3%，今年上半年这一数字提升至98.6%。
ਬ 在较大的规模和较高的出租率推动下，万达商管收入表ω现不错。根据招股书，2022年上半年收入为134.8亿元ࢵ，同比增长26.7%；毛利为65.9亿元，同比增长46.1%；净利润为40.5亿元，较2021年上半年的6.6亿元大幅增长517.3%；净利率为30.0%，较2021年上半年的6.2%显著提升。
毛利率提升在于万达商管控制各项费用，整体管理效率提升，轻资产运营模式的优势逐步释放。根据招股书，珠海万达商管ROA、ΦROE由2021年上半年的3.૦9%、45.5%分别增长至2022年上半年的35.9%、117.5%。
¿较为乐ઘ观ધ的数据是，今年上半年万达商管财务结构进一步得到优化。
根据招股书，公司的资产负债率由2021年6月末的80.4%降低至2022年6月末的░68.1%，流动比率由2021年6月末的1œ.2增长至2022年6月末的1.3，负债压力进一步减轻。
⊂ 截至2022年6月末，不考虑账面约20亿的理财资金，万达商管在手货υ币资金超过158亿。
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