房企盈利之痛

股&#266a;市瞬息万变，投资难以决策？来#A股参谋部#超话聊一聊，੐[点击进Ξ入超话]

　੡　来源：૎国际金融报∠

　　随着地产调控进入深水区，开发商们加速去ß杠杆，行业步入出清阶段，房地产开始৻向制造业看齐。随着利润空间不断压缩，房企如何­稳定盈利能力，成为市场关注的重点。

　　《国际金融报ਜ》联合亿翰智库，对房地产企业的表现进行了统计。相较此前的研究标的，今年的百强名单发生了不小的变化，部分民企的暴雷与收缩，让地方城投有了更强的存在感，其和规θ模房઱企一起构筑了新的行业矩阵。

஻▤　　国企央企降Μ幅更大

　　2022年上半年，行业盈利继续下滑Ò，在此背景之下，国/央企也未能幸∝免，和民企一样普遍Ä利润率承压。

　࠷　亿翰数据显示，TOP 100企业中，近70%企业毛利率下降，平均下降Ñ幅度达8.2个百分点，80%企业净利润率和 归母净利润率下降，平均下降幅度分别为7.5个百分点和7个百分点。

　　融资端的优势未能缓ý解国/央企盈利能力的下ૡ滑，其下降范围和幅度甚至还略高于民企。以净利润率为例，TOP ક100中，82%的国/央企净利润率呈现下降，平均降幅达8%，而民企的对应指标则为78%和6.9%。

　　整体盈利表现来看，◯行业毛利润率水α平尚可，净利&#256e;润率表现则堪忧。

　　TOP 100房企平Ä均毛利润率为27.6%，其中7成企业毛利润率在૙20%及以上；对照净利润率来看，TOP 100企业平均净利润率为10.3%，仅3成企业该指标达到10%，TOP 100企业平均归母净利润率为8.3%，仅25%企业该指标水平在10%以上，近10%企业ó归母净利润率为亏损状态。

　　即便盈利能力下行，部分企业的毛利率依然处于高位。例如珠光控股ⓑ上半年毛利率达到80.1%，浦东金桥、陆家嘴、苏宁环球、瑞安房地产、张江高科等也超过&#25d0;60%。â

　ਖ਼　这部¾分企业大多规模较小，上半年营收排名在50名之外，高利润率并੥不稳定。

　　以瑞安房地产为例，上半年其毛利因为集团收入减少而同比下降43%至28.2亿元，但毛利率却由去&#25b3;年同期的41%上涨至64%，提高约23个百分点♩，主要是由于投资≤物业的毛利贡献比例上升所致。

　　此外，物业公允值变动也是不少„企业高利润率&#25b3;的一大原Ó因。

　　绿景中国和南京高科今年上半年营收分别为10.5亿元和14.9亿元，但其待售物业或投″资物Ζ业公允值变动确认和投资收益分别达到23.1亿元和13.8亿元，因此这两家利润率水平前后年度出现大幅度波动，绿景中国上半年毛利率为41.6%，同比下降近ਜ਼6个百分点，南京高科则上升了6.3个百分点至27%。

　　即便如此，少数企业的高盈利水平依然无法掩盖行业盈利下行的困境。困境原因与去年基本一致，2018年-2019年高价地项੪目进入结ö转，在此基础上资产和信用减值以及合联营企业的投资收益下降Σ也在一定程度上侵蚀企业净利润。

　　除此之外，亿翰智库还提出今年上半年两个新的导致◯净利润率下滑的因ࢵ素：一是部分企业营业收入出现大幅下降，三费费用与营业收入计入周期的错配，使得净利润率出现显著下降。上半年，缩表潮之下，华润置地、美的置业、合生创展、旭辉控股、宝龙地产、正荣地产、大唐集团、祥生控股、合景泰富等多家房企营收出现下滑，其中时代中国上半年取得营收64.98亿元，同比减少52.35%，瑞安房地产同比下滑63.14%ñ，上坤地产和大发地产营收“缩水”更是超过80%。

　　二是上半◈年人民币对美元«贬值，也导致部分企业计提了不同规模的汇兑损失。这其中尤以美元债大户影响深重，例如富力，汇率波动给其造成超过21亿元的汇兑损失，雅居乐的汇兑损失也高达14.25亿元，绿城中国、万科集团、宝龙地产的汇兑损失也超过10亿元，旭辉控股、远洋集团、招商蛇口、美的置业、正荣集团也遭遇了数亿元的汇兑损失。੠

　　◊未来利润在何⁄处´

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　　亿翰智库认为，短期行业盈利જ能力仍将承压，2021年²下半年以来企业拿地利润空间逐步改善，此前利润率不理想的项目将在未来1-3年内陆续结转，加上市场缓慢调整和修复过程，短期行业毛利润率和净利润率仍有下行压力。

　　半年报业▦绩会上美的置业坦言，在当前背景下毛利的⊕提升依然较为困难，公司试图通过对城市包括区域的整合及提升，进一步对冲毛利的੦下降以及费用的提升。“利润王”中海也表示，未来一两年毛利率和净利润率水平依然会承压。

વ　　中期来看，穿越周ૡ期依然坚挺的企业将有望实现盈利能力的回升，¿亿翰智库给这些企业做了画像，大致具备以下三个特点：

　　一是2021年下半年以来持续以低ς成本获取优质土储。中期业÷绩会上，多家房企੎释放了此类信息。

　　以龙湖为例，上半年龙湖获取了1　7宗土地，其中5成零溢价，平均溢价率控制在5%。业绩会上龙湖表示，土地市场未来很长一段时间都是机会，不少项目开发周期快，利润也有保证，“5个月能开盘还能做到12%、13%的净利和20%多的毛利，留一些现金去拿土地，能够进一步提升盈利能力”。下半年以来龙È湖在®公开市场拿地加速，9、10两个月拿地11宗，合计投资超127亿元。

　　此外，金茂也透露上半年拿的地的净利率都在10%-15%以上。º绿城表示今年上半年实际获取的地块净利润率近10%，比如北京一批次拿到的地块利润率接近10%，ਪ杭州一批次ા拿到的净利润率也接近9%，比内部的投资要求还高。

　　二是布局城市韧性好，降价销售的压力小，市场分૜化让ૡ布局高能级城੍市已成为行业共识。

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　　三是企业ઍ本身品“牌和口碑过硬，在竞争中能够不以价格战为主要手段。

　　记者&nbsઽp;孙婉秋 吴&#ffe1;典 曾莞 刘一飞∪

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