જ11月以来，一系列新的金融支持»房地产政策频频出台，包括日前正式发布的“地产金融16条”以及2000亿元“保交楼”贷款支持计划、2500亿元“第二支箭”支持房地产民营企业发债融资等。随着政策的逐步落地，近日多家优质房企与银行达成战略合作，授信以及意向融资总金额近万亿。有业内人士指出，上述政策利好已在二级市场地产股的表现得到了较为积极的反馈，也必然会逐渐传导到终▒端的土拍市场和商品房市场，推动以一二线城市为代表的楼市有序复苏。
■新γ快报记者 ੪何璐诗
∀ “组合拳”发É力稳楼市▒
Δ 保交楼、 促融资“多箭齐发”
ઐ 继9月、10月“加大对卖一买一”以及“首次购房群体等需求侧”等政策出台后，近日房地产市场再次迎来金融“组υ合拳”，管理部门提出多项积极举措支持房地产。11月8日，交易商协会表示，将推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容；11月14日，银保监会发出“保函置换通知”，指导商业银行向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金；11月21日，央行表示将面向6家商业银行推è出2000亿元“保交楼”贷款支持计划。
11月23日，人民银行、银保监会发布的《关૨于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知<》，提出共16条措施，包括稳定房地产开发贷款投放；支持个人住房贷款合理需求；支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；支持开发性政策性银行提供“保交楼”◊专项借款等，覆盖面广且针对性强。
“房地产的良性循环很重要”，ú易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，金融政策的持续发力，说明房地产在产Ú业链和宏观经济稳<定中的地位很高，而房地产工作总结起来涉及三个方向，即购房领域、保交楼领域和民营房企融资领域。
从购房领域来看，“地产金融16条”对于个人房贷投放落实了更加宽松和自由度高的规定。严跃进指出，“未来在落实因城施策时，类似‘-30个基点’的地方操作或将增加，二套房或也存在下调的空间。此外，在首套房认定标准、借款审批流程、房贷利å率和§还贷方式等方面将会有各类新政策，预ૄ计今年年底前各地会出台各类新规。”
在保交楼方面，2000亿元“保交楼”专项借款，将针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房，以及支持已售住房的建设交付。c8;在严跃进看来，此类资金实际上就是金融16条提及的“配套融资”内容。“具体来说，是为专项纾困政策提供配套融资、化解未交楼个人住房贷款风险、助力项目加快建设交付。” 严跃进认为，此次政策实ąc;际上希望进一步打通堵塞区，确保银行在保交楼的资¥金投放上更顺畅，同时化解断贷的风险，具有非常好的针对性。
而在民营房企融资领域，“地产金融16条”提出，支持优质房地产企业发行债券融资，为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。“此前由于对风险过度担心，导致金融机构不太愿意支持开发项目的融资，造成了信用紧缩，同时面临着债务集中到期，行业和市场就会非理性下行。” 广东省城规院住房政策☞研究中心首席研究员李宇嘉表示，“16条”发布后，将全面纠偏金融机构的行为，经营稳健但面临困境的企业，可以判断基本上短期内的债务风险可以得到缓释了。
ï 金融机构ⓤ快速跟进bc;政策落地，多房企获大额融资及授信
“地产金融16条”政策发布的同时，各金融机构针对房企的融资动作也加速落地。在“16条”发布同日，多家银行为优质房企授信以及意向融资，总额近万亿元。其中，万科与中国银行、中国交通银行签署战略协议，一日内获œ得超两千亿元授信额度。美的置业与交通银行总行签署200亿元全面战略合作协议。中国农业银行也与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团五家房企举行银企′战略合作协议签约仪式，未来围绕商品房、保障房、城市更新等重点领域，在房地产开发贷款、个↓人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资等业务方面，进一步加深合作。
而在24日，邮储银行也为碧桂园提供不c8;超过500亿元意向性授信额度。中国工商银行则与万科、金地、绿城、龙湖、碧桂园、美的、金辉等12家房Λ地产企业，以总对总方式签订战略合作协议，提供意向性融资总额ˆ达6550亿元。
严跃进认为ⓥ，此次授信、融资动作大、信号意义强，充分体现了商业银行积极落实“地产金融16条”政策的导向。“从目前覆盖的企业看，主要还是一些优质的、经营较为稳健的企业⌊。预计在11月下旬和12月份，其他一些房企也将获得更大的支持，尤其是销售排行在TOP20-TOP70的房企，更会积极和此类机构合作，以进一步改善流Κ动性的问题。”
“授信也好、战略也好，↵并不意味着贷款投放，授信的额度可以不完成，但没有额度是无法放贷的。”李宇嘉告诉记者，在实际投放贷款时，除了按揭贷款外，开发贷、并购贷、保函置换、承销债券等，都需要合格抵押物、足额保证金之类的保障措施。“对于优质民企，这∨些都是具η备的，但对于非优质企业，或难以提供上述保障措施的，获得实际的贷款应该比较难。”
除了与优质房企加深合作，对于民营房企的发债支持，金融机构同样反应迅速。同在23日，中债增进公司在民企债券融资支持工具（“第二支箭”）政策框架下，²出具了对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，后续将根据企业需ⓒ求提供持续增信发债服Ņ务。
根据交易商૯协会信息，交ë易商协会已受理龙湖、美的置业、新城、万科、金地储架式发债申请，分别为200亿元、150亿元、150亿元、280亿元、150亿元，合计930亿元。另外，中债增进公司已收到近百家民营房企增信业务意向。
“中债增ⓟ开具发债信用增进函，是支持民营房企发债的关键环节，标志‘第二支箭’正式落地。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水分析指，“万科、金地分别向交易商协会表达储架式注册发行意向，表明混合∝所有制房企是‘第二支箭’支持扩容的对象，未来‘第二支箭’支持发债融资，将成为民营房企融资的一种常◊态化方式。”
੩ 地⌊产股表现积极♬，营销“年终冲刺”预计延至明年一季度
随着金融政策利好相继落地，11月24日港股及A股房地产板块集体高开。碧桂园获邮储银行500亿元意向性授信额度后，截至发稿，涨超÷+19.57%；旭辉控股则涨16.51%、龙湖集团涨10.88%。此外，A股地产板块同样表现活跃，截至发稿，中交地产涨9.99%、沙河股份涨4.26%、万科A涨3.42Μ%。
“目前来看，政策利好已经在二级市场地产股的表现得到了较为积极的反馈。”克而瑞广佛首席分析师肖文晓告诉记者，11月以来有关部门开启的新一轮“稳主体”操作，包括推动“第二支箭”对民营房企的融资支持，出台金融“16条”等，对稳定行业市场信心ϖ已起到了积极的效果。“我们看到，近期包括龙湖、美的置业等在内的部分房企已经先行而动，纷纷公布百亿级以上的发债计划，商业银行也纷纷对合规房企加大授信，预期接下来受惠的房企数量ੜ以及融资੦的规模都会有根本的变化，从而推动行业从量变到质变的良性发展。”
肖文晓进一步指出，尽管不同企业之间仍有分化，但是行σ业主体的经营环境边际改善已经趋于明显，并也必然会逐渐传导到终端的土拍市场和商品房市场，推动以一二线城市为代表的楼市有序复苏。“从广州的情况来看，部分区域的房屋销售活动未能正常开展，近几个月以来全市一二手成交数据的走向略有颓势，如11月上半月的一手住宅网签量仅有1668套，尚不及10月的1/3©等，预计这些短期因素的冲击随着社会面清零也会消除，而在时间窗口上，今年底的冲刺营销预计会延后到明年的一季度。”
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