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¡ ô来源：地产‹八卦
11月22日，标普将新城发展控股有限公司（Seazen Group Limit ed，简称“新城发展”，01030.HK）和其子公司新城控股集团股份有限公司（Seazen Holdings Co．，Ltd，简称“新城控股”，601155.SH）的ા长期发行´人信用评级从“BB”下调至“BB-”。同时将新城控股的未偿还高级无抵押票据的长期发行评级从“BB-”下调至“B+”。
对新城发展的负面展望反映了该公司的销售和流动性在未来12⇒个月可能继续恶化的风险，且其杠杆率将继续‚上升。
由于销售疲软和现金枯竭，新城发展的流♫动性缓冲进一步收窄，因此标普下调其评级。由于购房者情绪疲软，该公Ċc;司在2022年前10Ö个月的销售额同比下降约47%。
标普预计2022年剩余时ત间的销售将进一步疲软，全年合同销售总额将达Ċa;到1190亿至1210亿元人民币，与2021年相õ比下降47%至49%。
由于新城发ੋ展在较低线城市的敞口、萎缩的可Š销售资源和土储，2023年该公司的销售可能会保持疲软◑。
Ù 与此同时，为偿还债务，在2022年第三季度新城发展消耗了约100亿元人民币的现金，进一步加大了其流动性缓冲的压力。基于上述因素，标普已将对该公司流动性的评估从“充足”调整为“稍有不足（less than adequate）”શ。ⓑ
与债权人保持良好关系，并根据新政策入选为政府支持的民营房企ਜ之一，将是缓解新城发展再融资ી风险的关键。截至2022年9月30日，银行和其他非银行金融机构融资分别占公司总债务的57%和7%左右。鉴于国内房地产行业持续疲软，信托公司可能会要求新城发展提前偿还债务。随后新城发展将需要利用内部资源有序地削减债务。新城控股在2022年第三季度使用了新的运营资金贷款，该公司的有息债务或减少了60亿元人民币。
尽管如此，新城发展是为数不多的将受Υ益于中Β国人民银行和中国银行保险അ监督管理委员会推出的“金融16条”措施，并获得更多金融机构支持的民营房企之一。
新城发展计划在其૯150亿元人民币的发行额度下发行20亿元人民币的中期票据，这是新推出的“第二支箭”（预计可提供约2500亿元人♨民币的资金），即第二ક批信用担保债券。根据这些新的支持措施，实际发行的规模和期限将是缓解新城发展再融资风险的关键。
新城发展的无产权负担商业物业投资组合可为其提供资金支持。该公司在2∑022年第三季度≅提取运营资金贷款方面创造了良好的记录。在此期间，该κ公司提取了约30亿元人民币。
新城发展仍有超过50个吾悦广场购物中心，未质押价值为400-500亿元人民币，截至2022年ε9月30日其总债务约为ઽ840亿元人民币。这一比率是受评房企中最高的之一。标普估计上述物业至少可以提供150亿元人民币的额外融资。该公司还于今年9月发行了10亿元人民币的中期票据，质押了旗下部分吾悦广场商场。
对新城发展的负面展望反映出该公司的流动性缓冲可Ω能进ੇ一步收窄的风险ⓐ。
这可能是因ખ为未来12个月的销售¿额下降和现金损耗的情况超出标œ普预期。
在销售ε额和☏利润率不断下降的情况下，新城发展的杠杆率也可能上升。然而，标普预计Û该公司将拥有稳定的租金收入，并从其商业物业获得融资支持，以部分缓解上述风险，并在2022年剩余时间和2023年解决债务集中到期问题。
新વ城控股的Ü评级和展望将与新城发展的评级和展望同步。
如果出现以下≥情况，标普ζ可能下调新શ城发展的评级：
该公司的流动性进一步减ⓕ弱。这可能是因为合同销售大幅下滑、任何融资渠道的再融资受阻，或者信托贷款或其他借款的债务偿还升级。现金的大量消耗⇔或融资成本的急剧上升Κ可能预示着这种恶化。
由于利润率和入账营收进一步下滑，该公Öⓖ司的杠杆率进一步恶化。未来12个月，EBITDA利息覆盖率降至2.0倍以下，或者债务与EBITDA之比从6倍大幅减Õ弱，均表明其流动性恶化。
如果新城发展的流动性改善到充足的水平，标普可能会将展ઙ望调整为稳定。这可能是因为ⓟ：通过合同销售和稳定的租金收ખ入带来令人满意的现金流入，以及通过质押现有购物中心获得新的融资。
与此同时ગ，新城发展„的销售额和利润率好'于标普的预期，EBITDA利息覆盖率保持在2.0倍以上，债务与EBITDA比率降至6倍以下，租金收入增长稳定。
ESG信૦用指标：E-3、S-2、G-3þ
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