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ઝ 近日，深圳楼市最热ੌ的话题莫过于可售型人才房。Λ
历经半个ća;月，深圳首批供应的6个可售人才住a0;房项目4422套房源认购结果出炉，共计16305户家庭提交认购申请，最终合格家庭15294户，整体中签率接近28%，其中单个项目最低中签率只有1%⊃。
1%的中签率也意味着，高性价比房源成为刚需蜂拥而至的重要原因。可售型人才房最∗大的特点在于ਰ，其售价较周边商品房只有6成左右，相当于ࣻ六折就能在深圳买房，且申请门槛低于预期。
" 早在2018年，深圳启动“二次房改”，彼时明确了未来保障房与商ⓗ品房供应比例为6：4，其中人才住房的占比在20τ%左右。至今年11月初，深圳住建局推出了安居君兰湾府等6个项目住房面向人才配售，可售型人才住房政策正式实施。
一直以来，作为一线城市，深圳房价相对较高，此次市Ý场价六折就›可以买到可售型人才房，这是否会带ⓐ来深圳楼市生态变革？
Π 六折买房&#ffe1;，最低中签率仅1.1%
深圳首批供应的6个可售人才住房共4422套，其中两房户型1957套，三房户型2465套，配售均价20520-44900元/平方米，价格大概为周边商∑品住房6成左ૣ右，满足申请条件可通过公证摇号的方式确立名额。Æ
按照深圳住建局公布的信息，此次合格◐的认购▥申请家庭中，两房认购家庭户数为12679户，三房认购家庭户数为2615户。˜
这意味着，两房整体中签率可达到15.4%，而三房户型↔整体中签率明显高∇于两房，中签率ⓗ为94.3%。
从单个项目来看，最低中签率的项目是星河开市客环球商业 中心，其96套两房户型共吸引8718户家庭认购，中签率只有1.1%§。该项目三房户型中签率明显提高，972套共吸引1511户家庭认购，中签率达到了64.3%。
←认购人数最多的项目是安居鸿栖台，两房和三房户型合计认购户数达到了10571户，其中288套两房户型共吸引8955户家庭申购，中签率仅为3.2%。该项目售价均价在42900元/平方米ਰ，相较于周边一手房项目最大差价可达到47400元/平方米。
’ Ζ深圳商品房市场是否会受°冲击
可售型人才房热捧的同时，市场担心很大一部分市ρ场潜在的商品住宅客ω户被分流，从而给&#ffe1;商品房市场带来一定冲击。
Š 我们要ë看哪些人会ćb;购买可售型人才房。
具体来看，首批可售人才房申请人需要满足具有深圳户籍，参加社保累计缴费3年以上，且是深圳市认定的人才（包括学历型人才和技能型人才，前者要求全日制本科及以上）等条件，即ੑ可申请⇐"摇号。
也就是说Τ，可售人才房面向ℜ拥有深圳户籍、ࢮ本科、无房、社保满3年刚需人群。
目前，深圳安居型保障住房主要包括公租房、安居∼房、人才房三种形式，人才房又细分为可租和可售两种类型，各自针对客群、申请条件及申请方式不同。可售安居房Λ和可售人才房定价均低于周边商品房价格，整体约为市场价格的50%~60%。
公开信息显示，深圳目前安居房轮候人数在18万人左右。也就是说，购买可售型人才房的客户很大一部分来自于这部分人群，这部分®人大部分为刚需客户。按照可售型人才房流转机制，签订买卖合同满10年，可按照届时安居商品房去的完全产权的„相关政策规定，申请取得住房完全产权，这对刚需客户而言具有一ઞ定的吸引力。
此外，六折的价格ñ，加上较低的申请门槛，促使这部分轮候的人群中符合标准的一部分客户转移至可售型人才β房。相较于安居房，可售人才房通过摇号方式લ确认名额随机性增大，对社保满3年新深圳人才十分友好。
至于是否☏会冲η击到本就Ö疲软的商品房市场，从目前来看，对整体市场影响有限。
实际上，可售型安居房最大的局限于在于满10年才能Ρ上市流转，这就避免了价格套利，核心在于引进和留住人才，可售型人才房在此时开启入市，利好刚需自住型购房人才。
从◙认购情况也可以看出，实际部分项目摇号中签率普遍较低，再加上10年ν流转期的局限，对整体市场潜在થ的商品住宅客户分流有限，分流的客户主要是安居房轮候库中满足“人才”标准的刚需购房者。
¹ 长期来看，刚需市场或被挤占
为了解决深圳住房突出问题，早在2018年，深圳就提出到2035年，将新增170万住房供应量，其中60%∈以上为保障性住房，即公租房、安居房ι、人才房各占20%，剩余40%为商品住房。
⊕一个很明显的趋势是，深圳正在Õ逐√渐加大可售安居房用地的供应。
a0; 从深圳首个可售型人才用地面世，据不完全统计，截至11月24日，深圳招拍挂项目中可售人才房项目已达到28个，可供应约2.5万套房，除去上述有6个项目4422套房源入市‾申购外，未来还ℜ有22个项目，可提供2.1万套住房，主要分布在南山、宝安、龙华及光明区。
另外，从刚刚收官的深圳第四轮集中土拍也可以明显看出，取消竞ƿ自持改为竞可售安居房，四批次7宗供地中，除2宗整宗安居型商品房、1宗70ι%安居型商品房外，其余四宗全部均设置了“双竞”要求，即竞地价、竞安居型商品房建筑面积。
这种“双轨并行”的房地产市场格局，在Δ推动深圳住房体系的完善∈、稳ਜ定市场预期的同时，留给房企的刚需市场份额也在相应减少。
实际上，近一年来70平米-90平米一直是深圳的主力成´交面积，这部分人群恰恰是刚需和一部分刚改人群。从总价段来看，300万-′50Θ0万元的产品往往是市场成交主力。10月单月来看，主力成交面积段在70-90平米之间，此外，90-120平米面积段成交相较于年初明显缩量。
c8;总体来看，可售型人才房对商品住宅市场带来的冲击有限，作为保障房，可售型人才房最主要的ω是满足刚需客群的居住需求，主要面♬向深圳户籍社保满3年的本科无房刚需人群，核心在于引进和留住人才，再加上较低的中签率以及10年流转期的局限性，其分流的客户大概率来自于安居房轮候库中满足“人才”标准的客户，对市场潜在商品住宅购房客户分流有限。
但从未来趋势来看ਬ，随着深圳人才房及安居房供应不断提速，在“双ⓑ轨并行”之下深圳房地产市场格局将迎来变化，而留给房企的刚ⓐ需市场也将不断被压缩。
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