转⇐自：中国≤经营网Ù
本报记者 ∋余š燕明 北京报道±
根据国家卫健委的数据，到2021年底，全国6"0岁及Ċb;以上老年人口达到了2.67亿，占总人口的18.9%；65岁及以上老年人口达到了2亿以上，»占总人口的14.2%。
“十四五”时期，预计全国60岁及ઠ以上◈老年人口总量将突破3亿，占比将超过20%，进入中度老龄化阶段。2035年左右，60岁及以上老年人口将突破4亿，在总人口中的占比将超过30%，进ë入重度老龄化阶段。
大规模老年人口的出现，同样孕育着新的机会与可能。老年人不只⌊是“弱势群体”“被照护者”“医药高频消费者”，同样也是“经验丰富的સ劳动è者或管理者”、“资产持有者”与“代际支持者”。
老年人还是房产交易中不可∏忽视的群体，积极培育支持老年住房交易市场，对推动我国ઘ社会经济高质量发展具有重要意࠹义。
近期，中ࢮ国人民大学劳动人事学院白晨副教授团队ê与贝壳研究院组成了一个联合课题组（以下简称“研究团队”），调研了当前我国老年群体住房交易的现状及其行为特征，以此揭示老年人在我国住房资源配置与居住ℑ需求释放中所扮演的重要角色及其发挥出的关键作用。
研究团લ队尝അ试提出了一个理解国内老年人群体住房消费行为的新框∗架，“老年住房交易‘双驱动’模型”。
所谓的“双驱动”指的是影响老年人参与住房交易的两个基本动因，一个是“居住改Ç善”，即因居住条件“适老化બ”水平不高所产生è的住房改善意愿；另一个是“代际支持”，即传统家本位文化影响下老年人以住房为纽带的“代际支持”意愿。
“老年人买房仍然要围着子女转，与子女就近☻居住，既能方便子女照料，同时也方便帮Û助子女照料孙辈。”白晨带领的研究团队表示，通过调研来看，“代际支持”型的老年人住房交易占比更高，方便子女照π看，或卖房为子女的生活提供支持成为不可忽视的重要因素。
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看重医疗Ċa;配⊥套、离子女近
研究团队选取上海、北京、南京、武汉、合肥等14个城市开展î了问卷调研，总共回收了有效ણ老年问卷5È928份，中青年问卷3539份。
此次调研老年人群以本地城镇老人、70岁以下低龄老人为主，且多为空巢或独居老人，ⓩ与子女或孙子女多代同住的相对较少。从家庭收入来看，买房及卖房老年家庭月收入在30ધ00元~5000元比例最高，接ક近四分之一。
调研结果发现，不同੩于中青年群©体，老年群体住房交易参与度随年龄增长ચ而下降，大城市老年二手房交易群体主力年龄段为60岁~65岁，买房和卖房的占比均在一半左右。
老年二手房交易群体在户籍地本地化，以及工作单位在“体制ࢮυ内”的特征更为突出。其中，老年买房和卖房群体中本地户籍占比分别高出中青年群体13.9个、9.4个百分点；买≠房群体中，在政府机关或事业单位工作的老年人比例相对较高，较中青年群体高出了9.2个百分点。
老年群体大多偏好面积在70平方米~90平方米的♣两居室。区位上，无论是买房还是∠换房，老年人为了获得更好的交通医疗服务及周边配套，也与中青年群体一样，偏好在市中心及主城区买房。同时，老年住ੜ房资源呈现向中青年群体流动的趋势。
老≥年群体选择买卖两居室的“比例均在一半左右，其次为三Ņ居室；而中青年群体买卖两居室的比重明显低于老年人。
整体来看，老年群体买房或卖♩房的户型面积要小于中青年群体，老年人买房在住房面积上选择70平方米~90平方米居多，且老年人选择购买50平方米~70平方米或50平方米以下面积住Θ房的比例，明显高于中ζ青年群体。
多数老年人买房仍⊃在市中心或主城区，其中选择在市中心买Ο房的比例略低于中青年群体，选择在非市中心但仍在主城区买ઍ房的比例要高出中青年群体7.1个百分点。老年人在城郊区买房的偏好较低，独居老人选择在市中心买房的比例明显更高。
从老年人出售房屋的区位来看，大多以市中心或非市中心的主城∈区住房为主，占比均超过4成，其中出售市中心住à房占比高出中青年群体近10个百分点。而中青年群体卖房区位以非市中心主城区居多。
老年人买房看重小区的交ࢵ通便利和就医条件。બ就小区周边而言，老年群体与ી中青年群体均看重“交通及日常生活便利度”。不同的是，老年群体更看重小区周边就医条件、是否能与子女或亲友就近居住，选择“有大医院、就医近”“与子女或亲友离得近”的老年群体比例，较中青年群体分别高出29.4个、10.6个百分点。
老年人出售的住房更多流向š了中青年群体，其中30岁及以下青年群体占Ċc;比达到了29.7%，30岁以上至45岁中年人群占比最高，达到了Σ52.1%。
另外，受贷d0;款政策以及ï老年群体¾观念影响，老年人全款买房的占比高达83.2%，高出中青年群体58.6个百分点。
老年群体买房首付资金主要来自个人积蓄、房产本金（卖房所得）的比例均超过4成，其中老年人以房产本金作为购房款的比例要显著ઽ高于中Δ青年群体。老年人依靠子女（父母）支持支付首付款的比例略低于中青ળ年群体，亲友借贷的比例略高于中青年群体。
在买房过程中，老年人中能做到独立决策的比例较中青年群体低5.9个百Î分点。老年人买房决策受子女઼影响较大，其次受配偶影响。中青年群体买房决策受父母或配偶影响相当。
૮受“二元驱ર动性”影响
随着中国住房市场正逐步从“增量发展”转入“存量优化”，改善居住条件成为存量时代推∨动住房消费的“新刚需”。特别对老½年人而言，“适老化”居住需求成为撬动其“二次”住房消费的重要杠—杆之一。
一方面બ，城镇老⊇人对改善居住或∉周边条件，提升老年生活品质的需求，无疑将成为推动老年住房消费的重要力量。
另一方面，在居住属性外੫，住房对老年群体同时也具有财产属性，是老年Ù人维系家庭关系的重要纽带。中国老人有着较强的“家本位”观念，房产是他们给子女乃至孙子女提供“代际支持”或者从子«女那里获得“代际支持”的重要保障。
这种“代际支持”需求可能有多种表现形式，有为与子女就近居住以便获得更多的子女照料慰藉或方便协助照料孙辈的，有为ৄ支持子女买房（婚房等）或其他事由提供资金的，所Ζ有这些“代际支持”需求都可能转化为老年人参与住房交易（换房或卖房变现的）的动因。È
基于此，研究团队提出了老年住房交易“双驱动”模型。其一是“居住改善”，即因居住条件“适老化”水平不高所产生的住房改善意愿。该因素从本质上讲属于“养老驱动型”，根本目的是为了改Ċb;善老年人自身居住条件（既包括居内条件，也包括周边环境及配套ý），提高养老品ï质，为此老年人会选择购买适老化条件更好的住房，或者通过出售老房子，换购适合自己居住的新房子。
其二是“代际支持”，即传统家本位文化影响下老年人以住房为纽带的“代际支持”∠意愿。该因素Ü属于“代际驱动型”，在这里老年人的住房成为维系其ⓝ与子女（及孙子女）代际联系的纽带与保障。
受此驱动，一方面，老年人买房或换房往往是出于能够与子女就近居住以↵便得到子女更好的照料或帮助子女照料孙辈；另一方面，房产作为多数老年人最值钱的资产， 卖房变现成为老年人支持子女买ਜ਼房（成家、换房、孩子上学等）或者给子女提供现金支持的主要手段。
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问卷调查显示，超9成的老年人买房用于自己居住。在买房用于自己ϖ居住的老年人中，出于改善居住条件而▒买房的老年人最多，占比接近4成；改善住房周边配套（如生活、医疗或交通条件）的次之，约12%左右的老年人为了追求恬静生活，选择远离闹市。
值得注⇐意的是，Ø四分之一的老年人买房则是更多出于“代际支持”目的，近2成老年人选择在子女居住地附近买房，这些老年群体中，超6成老▣年人是为了方便子女照顾自己。
调ú查还显示，大城市二手房交易中，老年群体卖房主要是以支持子女为目的，占比近一半。变现支持子女买房的老年人占比近3成，高出变现给子女分配财产或清偿债务12.3个百分点。其中为子女卖房的老年人，主要支持子女“以小换ς大”改善居住和为子女购置婚房，有憨8.4%的老年人是为了让子女和自己就近居住。
70岁以上高龄老人买房动因更突出地Ù反映在改善居住条件及与子∋女就近居住方面，整体高于70岁以下低龄老人6.4个百分点。相比之下，低龄老人对改善周边配套的需求更强。
“高龄和低龄老人在买卖房屋的动因上存在差异。”白晨带领的研究团队指出，“低龄老人由于行动能力尚¨可，换房时更注重小区周边生活便利度及医疗可及性；高龄老人由于行ąc;动相对困难，换房时往往更关注居住条件本身的改善，←以及是否与子女就近居住，便于子女照料。”
研究团队也进一步强调，大城市老年人参与二手房交易呈现出明显的“二元驱动性”。“居住改善”型老年人，通过换房改善自己的居住及周ਲ਼边条件，住房成为宜居、安享晚年的保障；“代际支持”型老年人，卖房变现是为子女换房，支持孙辈教育，给子女分配ⓠ财产以及偿还债务的重要（甚至是唯一）手段Θ。
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