华夏时报（www.chinÍatimes.net.cn）记者 陈锋 见习记者 张玫Σ 北京报道
据外媒报道，黑石（BX.N）近日限制了 690 亿美元房地产投资信托基金的提款。此前，黑石旗下房地产投资基金BRIET（Blackstone Real Estate Income Trust）收到巨额赎回请求，赎回请求高达18亿美元，约占其资产净值的2.7%，同时11月、1Ú2月收到的赎↓回请求已经超过季度限额。据悉，该基金规模高达1250亿美元。
由于投资者的赎回请求暴增，黑石开始限制BRIET基金的提款。黑石基金近日发给投资者的通知显示，该基金允许投资者在11月赎回13亿美⊃元，仅占其收到的赎回请求的43%；12月黑石只允许投资者赎回该基金净资产的0.3%。
业内专家对《华夏时报》记者表示，此次黑石基金的房地产投资信托基金遭到投资者大量赎回，有几方面原因：一是年内美联储急剧加息，引发美国房地产交易的快速放缓和房价持续下跌，在这样的背景下ε，公开交易的道琼斯美国精选房地产信托基金总回报指数（Dow Jones U.S． Select REIT Total Return Index）ⓞ今年以来回跌幅度高达22.19%，而黑石旗下的REIT产品收益率披露为9.3%，引发了投资者对于其产品实际价值的质疑；另一方面ઘ，可能是由于亚洲市场震荡，导致部分客户需要赎回产品以获取流动性，从而导致了赎回超过其产品预定限额。
± 巨额赎回ા原因为何？ã
黑石是全球最大另类资产管理公司，所谓另类投资，主要指投资于传统⌈的股票◐、债券和现金之外❄的金融和实物资产，例如基建、房地产及私募股权。
济安金信基金评价中心研究员张碧璇告诉《华夏时报》记者，在海外，另类投资能够作为投资标的的房地产范围非常广泛，包括住宅、商业物业、商场、铺位、写字楼、工业物业、酒店等等，其收益一般来源于运营期间的租金收入和管理费用，因此相较于γ股票、债券等金融工具，房地产投资的收益相对更加稳定，且在对抗通货⊗膨胀方面具有优势。但相应的，房地产的投资收益也与项目的运营情况息息相关，房地产投资本身周期较长、流动性相对较差，经济景气度下降以及宏观经济政策的变化，都有可能造成底层房地产收益的变化从而影响投资收益。ઙ
憨 随着美联储加息和美国经济放缓，美国房地产⇐市场走势低迷。截至12‰月2日，道琼斯美国精选REIT总回报指数（DWRTFT）大跌19.19%，而黑石REIT产品的年初至今净回报率为9.3%，这与整体市场表现截然相反，导致投资者对其估值方法产生了怀疑，并导致投资者快速获利了结。
» Ąf; 不过，路透社指出，由于投资者担心随着利率飙升调વ整估值缓慢，黑石赎回请求达到了预设限额，这也透露着，此次挤兑潮或因美联储激进加息导致的利率飙升。
据悉，美联储今年已将政策利率上调375个基点至3.75%至4.00%区间，这是1980年代以来抗击通胀的最快加息周期。同时，美国10年期国债收益率出现自2020ਰ年以ⓟ来的最ˆ大单月跌幅。
摩根士丹利的Ö Michael Cyprys在一份研究报告中表示，对赎回请求的限ⓜ制等可能会在短期内刺激更多赎回。不过，强劲的业绩记录、有利的市场基本面以及改善宏观背景的空间应ⓑ有助于缓解潜在的资金外流压力。
济安金信基金评价中心主任王铁牛对《华夏时报》记者表示◑，房地Ċb;产作为底层资产最大的特点是，房地产资⇓产走势受货币政策影响比较大， 特别是房地产贷款利率的走势，对于房地产价格影响较大。
同时，房地产投资相对其他类☺的资产， 还具有投↑资资金规模较大、杠杆比例较高、流动性相对较弱的特点。
ñਰ 5000亿美元规模的资产管理公司 Principal⌉ Global Investors 的首席策略师 Seema Shah 在谈到未来的潜在陷阱时表示：“我们必须小心利率大幅上升，某些资产类别将受到影响。”
Μ美→房价暴跌
美国按揭贷款数据提供商Black Knight Data &am©p; Analytics总裁Ben Graboske 不久前表示，在今∠年第二季度达到顶峰之后，房地产在2022年第三季度出现了创纪录的收缩水平。
据Black Kⓤnight报告，从房¤价中值数据看，7月份美国房⌈价中值环比下跌105%，创下了自雷曼兄弟破产以来最大的单月跌幅。8月环比下跌0.98%，9月份房价中值下跌 0.52%，延续了下跌趋势。
此外，美国的成屋销售数量不断下滑。根据美国房地产经纪人协会（NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS）的数据，10月份成屋销售连续第9个月下滑。10月份销售额较9月份下降 5.ત9%，较一年前下∞降ઐ28.4%。
价格方面，根据NARÔ的数据，美国2022年6 月的购房价格比2019年6月高出约 80%。但自2022年6月这一房价制高点起，美国房价便已开始出现较明显的下跌。截至10月，美国ਫ成屋销售价格中位数从41ćb;.38万美元快速下跌至35.57万美元。
NAR首席经©济学家 ⓥLawrence Yun 11月11日在表示，2022 年抵押贷款利率以前所未有的速度攀升（从1月份的3%升至当日的7%左右）的推动下，房地产市场的低迷对国家的整体经济表现产生了巨大影响。
王铁牛对本报记者表示，本轮美国房地产市场的大跌原因是，进入202હ2年后在通胀压力下્，美联储多次加息，美国房地产的走势也随之下跌。同时市场预期，美国房地产价格还有一定下行空间，这是美国房地产相关资产遭遇挤兑的主要原因。
ਗ਼ 编辑：严晖 &nbãsp;主编：夏申茶
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