转∩自：中国ąc;经઼营网
本报记者 郭阳⊆琛 ▧张家 振 上海报道
在近期房地产政ਊ策利好不断的大环境下，房地产代建企业联合体下场拿地正&#ffe0 ;ćd;成为新现象。
11月29日，江苏省Ó无锡市第五批次集中供地结果出炉，14宗地块成交总额为224ς亿元。其中，在房地产业内有“代建第一股”之称的绿城管理控股有ƒ限公司（以下简称“绿城管理控股”，09979.HK）联合体下场拿地动作尤为引人关注，而这已是绿城管理控股近两个月内二度在无锡市土地市场拿地。
《中国经营报》记者注意到，在民营房企遭遇流动性紧张>、融资困难的情况下，发展轻资产的代建业务正ⓕ成为全新选择。据了解，除绿城管理控股外，目前已有世茂、万科、华润、旭辉、仁恒建业、复地和朗诗等40余家品牌房企设立了代建平台公司，以抢占代建市场“蓝海”。
“未来†，中国内地代建市场将逐渐从全能型的中国香港模式，向资本、建设、运营分开的美国模式转变，从而形成百花齐放的发展态势，既包括传统的住宅代建，也有商业੪地产和政府公建项目的代建。此外，在文旅、产业地产等细分赛道上也有‘掘金’空间。”中国房地产数据研究院院长陈晟在接受记者采访时表示。
代建业务为房企“加双筷子ણ”
相关统计数据显示ੈ，2021年，国内代建渗透率不到5%，相比欧美国家30%左μ右的发展水平仍有较大提升空间，乐观估计国内代建市场每年可达到2万亿～3万亿元，®可谓前景广阔。
另ⓥ外，央企国企、产业型集团、资金方、城投公司和资管☞公司等在各地土地市场频υ频出手拿地，也推升了代建市场的增量需求。
作为世茂集团旗下的专业化代建平ćf;台，世茂管理成立于2021年7月。今年10月，世茂管理宣布∀成功签约黄山梦溪别院代销项目和江苏连云港灌南代建项目，为委托方分别提供专业的轻资产管理服务。
“这是世茂管理‘加双筷子’模式持续发力、推动新格局形成的又一例证。”世茂管理方面表示，在缺乏合作基础的情况下，年轻的新企业要想获得委托方信任，进行全链条托付的难度极大。因而，δ世茂管理选择在委托方认为最需要创造价值的环节ા提供服务，做成后赢取信任，再逐步将世茂管理所有的价值链整合投入，实现对市ß场的大规模渗透。
无独有偶⊆，2021年8月，从复地产发集团中裂变发展<而来的复地管理也正式揭牌，对内承接复星生态体系内的开发建设业务，对外采取Õ市场化方式拓展代建业务。
“作为轻资产专业公司，复地产发集团将以复地管理作为平台开展代建业务。”复地管理相关负责bc;人告诉记者，2021年底，复地产发集团Ρ新组建了总承包公司创城智造，并将转型后的家居平台“构家”纳入复地管理，形成了从建设管理到总承包施工、精装修施工∅的纵向输出能力。
在陈晟看来，代建业务Α的市场前景非常具有想象空间，主要是因为当下房地产市场承压，房企面临着资金稳定性和流动性问题，因此过往的重资产开发模式对于企业利润的侵蚀非常大，而代建作为一种轻资产模式占有一定的开发比重，能带来更高的利润率，是房企很好的转▒型方向。
“相较于传统房地产开发而言，代建在轻资产模式、抵御周期性风险、利润率等方面都具有较大优势，成为房企应对激烈竞争、分散风险、维持发展的新选择。”明源地产研究院也认为，房企承接代建☜业务，一方面在减轻资金压力的⋅同时可以寻找到新的盈利增长点，另一方面也能推动销售业绩增长▩，保持公司整体发展不掉队。
Ç打造a0;差异化竞争体∼系
能够提供一体Χ▦化的a0;代建服务，是房地产代建企业的最大法宝，也是企业正大力打造的体系架构。
上述复b2;地管理相关负责人表示ਲ਼，土地是稀缺资源，特别是对于ૢ优质区位的土地，充分利用的诉求会越来越高。“只有延伸代建的服务范围，解决更多诉求，才能在代建市场中脱颖而出。”
据介绍，作为打通复星¯集团资源的一体化轻资产输出平台，复地管理从前期的产业规划、项目定位、方案设计ઝ，到中期的开发进度、质量、成本、安全管控，再到后期的ૌ基金导入、产业招商与运营、品牌营销推广，全周期精准服务委托方，助力城市产业发展。
世茂管理也依托世茂集团30余年发展积累的多样化项目经验和多元化资源体系，形成了覆≡盖住宅、商业、酒店、文旅、商务地标、文博项目、超级城'市综合体、国际学校、政府代建项目等全业态的代建能力和全链条、全过程管理Β能力。
在陈晟看来，对于房企而言，代建业务与传统开发░业务能够起到相辅相成的作用，推动规模和利润协同发展。但随着介入代建业务的房企越来越多，行业竞争也将≥越发激烈，这也会倒逼代建企业需要多੨元化和差异化发展，并打出自己的“特色招牌”。
›相关资料显示，绿城管理控股♡在代建市场的占有率已连续六年超22%，位居行业首位。记者在采访中获悉，在政府代建、商业代建及资方代建三项代建主业的基础上，绿城管理控股也开始叠加金融服务、产城服务及产业链服务三项配套服务，构Α筑起“3+3”的业务模式，并计划拓展未来社区、城市更新、共有产权房、总部基地、环境改造、学校等多元领域。
在“复星蜂巢”理念加持下，复地管理的“特色招牌”则是产城融合。上述复地管理相关负责人表示，集团聚焦于“产业基金+产业运营+ગ产业蜂巢开发”三大核心能力，主攻政府及下属平台公司的代建业务。通过设立产业基金吸引优质产业，辅以专业的产业招商及运营能力，促使政府、企业及复星集团Û三方产生联动，以政府重资产投入、复星轻资产输出为方向实ù现项目落地。
“因此，复地管理不同于高周ⓐ转、产品标准化的代建企业，传统的住宅、商办产品开发建设仅是复地管理的基本功，ⓗ专攻‘专、精、特、新’产品的多元化、多业态打造，积累了丰富的超大型、多业态、地标型项目经验。”上◐述负责人感慨道。
抢占™代建新风口છ
代建行业发展火爆，与房地产市场变化也密不可分。克而瑞研究报告分析称，随着融资环境持续收紧，叠加新冠肺炎疫情影›响导致销售疲软，一定数量的房企都面૦临着资金链紧张问题。在集中供地中，地方国资或城投公司积极拿地但却缺乏开发经验，为代建行业提供了发展机遇。
绿城管理控股执行董事兼CEO李军在近日也公开表示，ડ未来中国的房地产将具有“投资去中心化”和“消费去中心化”的特征。地方政府、城投公司、金融机构、¦CMBS和REITs等不同投资主体的加入，将促使房地产投资去中心化，也↔将催生出代建服务的新需求。
正因如此，在刚刚结束的无锡市第五批次集中供地中，绿城管理控股联合体以底价ća;40.33亿元竞得࠷无锡经开区干城路与贡湖大道交叉口东北侧地块。该地块也是无锡市历年来起拍地价ϑ最高的地块，楼面起拍价达20800.05元/平方米。
据介绍，针对上述地块，绿城管理↵控股代资方持有项目公司1%股权，当地城投企业——无锡新都房产开发有限公司持有项目公司99%股权。同时，项目公司与绿城管理控股签订了代建协议，由绿城管理控股负责项目હ的全过બ程管理服务，并收取代建费。
ૡ而ℑ类似的合作模式已有先例。今年1ÿ0月，绿城管理控股就与江阴城投公司组建了联合体，以7亿元底价摘得无锡市一宗地块，此后中粮信托也加入其中。
另外，随着出Ε险房企数量增多，行业急需出清。不良资产的增多，使得接手出险项目的Ï金融机构或AMC也需要寻找代建企业，在为项目品Ċc;牌背书的同时完成“保交付”任务。
早在今年的中期业绩会上，绿城管理控股∫负责人就表示，为纾困类、“保交付”类项目提供代建服务将是未来2～3年的市场机会点，绿城管理控股近期的外拓活动也ö基本围绕ળ这方面进行。
记者注意到，仅在今年上半年，绿城管理控股就已经联合多家金融机构介入资方代建项目。同时，绿城管理控股也在项目勾地、融资阶段与资方对接，前置锁Λ定代建业务，与北谷金融在浙江省温州市和∠义乌市落地两大项目，并与喜神资产、北谷金融和中基城投等机构签约战略合作。
“需要区分不良资产代建项目的情况，是否已经完成了盘活。”朗诗绿色管理代建总经理姚伟钢建议，还要注÷意未完成盘活的资产在债权债务和法律上的风险；对于不良资产处置，代建方需要通过品牌和运营的输♩出来保障项目的销售和交ä付。
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