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转自：中国经营网ΞΤ
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本报记者 石അ健 &#ffe1;北京报道
自2021年11月4日住房和城乡建设部办公厅印发《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》（建办科函[2021]443号，以下简称“《通知》”）以来，涉及16个省和自治区的š21个城市（区）进行了城市更新试点。一年来，多地通过出台政策、规划以及实际操作，已经☞取得了实实在在的成绩。
总结经验的同时，有不少参与城市更新业务的城投公司工作人员表示，城市更新不仅ö能够为城投χ公司带来实实在在的业务，还能够拉动城投公司的投融资ê。
一位试点城市的⊗城投公司负责人告诉《中国经营报》记者，以往城市更新业务毕竟“零散”，实施起来没有统一性，在资金上也◘出现紧缺的情况²。但是，随着当地出台城市更新细则，规定了资金的融资和使用，极大地提升了融资效率，也提升了城市更新工作效能。
ì试点સ¾城市发力
根据《通知》，试点城市（区）名单包括北京、唐山、呼和浩特、沈阳、南京、苏州、宁波、滁州、铜陵、厦门、Þe;南昌、景德镇、烟台、潍坊、黄石、长沙、重庆市渝中区、重庆市九龙坡区、成都、西安、દ银川。
谈及城市更新的意义，现代咨询研究院院长丁伯康表示，实施新型城镇化战略，载体在城市更新。“城市更新就是要从根本上解决好过去存在的城镇化建设℘不均衡、不匹配、不精细的粗放式发展模式。要从顶层设计和规划入手，做好新一论城乡建设发展规划，要加快形成与高质量发展相适应的城镇化开发体制、机制和政策体系；在健全体系、优化布局、完善功能、管控底线、提升品质、提高效能、转变方式的基础上，实现新时期我国城乡建设的高质量发展要根据各地制定的城乡建设规划，有计划有步骤推进各项任ઠ务。要避免大拆大建，重视城乡历史文化保护和传承。推动城乡建设的适老化转型，大力♡推进新型城市基础设施建设，推进城乡建设和绿色低碳加快发展。”
࠷东部地区某城投公司负责人告诉记者，眼下所说的城市更新，不是此前城投公司做一些城市“修修补补”的工作，而是要全方位地进行城市更新业务，继而实现经营模式。“我们也关注到，尤其是很¦多试点城市都在搞规划。其实，城市更新规划的目的在于要长期运营管理。尤其是对于地方融资平台来说，国有企业的性质决定了城投公司可以深耕城市更新业务。ćd;”
那么，哪些业务可以作为城市更新的突破口？此前，不少城投公司承接了当地ⓙ的房地产业务，通过房地产化推进城市更新。在上述东部城投公司负责人看来ℑ，通过房地产化开展城市更新业务，未来或许不ટ会成为主流。现在很多城市在推动智慧城市建设、新基础设施建设等，这些或将成为未来城市更新业务的主战场。
ç记τ者注意到，不少试点城ω市也在通过推行政策走深走实城市更新。
北京市十五届人大常委会第四十五次会议表决通过《北京市城市更新条例》（以下简称“《条例》”），将从2023年3月1日起实施。《条例》明确，城市更新是指对本市建成区É内城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，包括居住类、产业അ类、设施类、公共空间类、区域ਊ综合类等5大类、12项更新内容，不包括土地一级开发、商品住宅开发等项目。
值得注意的是，《条例》中重点谈到了资金保a1;障的详细政策问题，为城市更新推进予以保障。《条例》明确⇒，支持存量用地协议出让，鼓励租赁等灵活配置方式。引导社会资本参与城市更新，鼓励通过设立城市“更新基金、发行地方政府债券、企业债券等方式，筹集改造资金。
对此，有业内人Ù士认为，实际上，城市更新的经验是可以复制的，虽然城市化进程中，不同城市之间的发展差异较大，但是在引进社会资本方面，以及引入新的城市更新理念上，城市之间可以互学互鉴，◙最终形©成城市更新效应。
重庆市出台的《重庆市城市更新管理办法》，明确城市更新的工作原则、工作机制、规划计划编制、项目实施等制度要求，针对城市更新多渠道筹Å资、土地协议出让、产权转移、产业升级、项目一体化开发运营等细化d3;提出相关支持政策。
江苏省印发的《关于实施城市更新行动的指导意见》指出，聚焦当前城市发展中普遍存在的突出问题和短板，以化解“城市病”为导向，围†绕七项重点工作任务推进城市更新，包括既有ભ建筑安全隐患消除、市政基础◈设施补短板、老旧住区宜居改善、低效产业用地活力提升、历史文化保护传承、城市生态空间修复、城市数字化智慧化提升。
在具体做法上，安徽省合肥市探索片区更新“肥瘦搭配”Ο模式。具体模式为，♫将公共服务设施配套承载力与片区开发强度进行匹配，对收益率高低不同的项目进行“肥瘦搭配”，反哺片区内安置房、学校、党群中心等公益性项目建设。例如，“卫岗王卫片区”充分利用市场化运作机制，指定区属国有企业为片区土地一级整理单位，将轨道TOD项目、片区安置房、公益性项目建设等作为土地上૪市条件，支持区属国有企业竞得二级土地开发权，确保片区更新改造后公共服务有提升、公共空间有增加、公共环境有改善。
丁伯康认为，随着新型城镇化战略的深入实施和推进，各地城市和乡村的产业、服务、居住等功能，都有望实现全面的转型升级，城乡的开发建设和经济发展方式，也将发生根本性的转变。同时，随着城乡融合发σ展和农村Å产业的逐步提升，将进一步推进我国城乡融合和一体化发展，人口在城乡之间的分布格局也将更加合理，要素资源在城乡之间将实现高效配置，实现充分合理♧流动，对我国经济高质量发展和加快构建新型城镇化发展新格局，产生重大影响，对新时期我国城镇化建设高质量发展，形成重要支撑。
破Ç解资金困局
城市更新落地见☺效离不开资金的支持ણ。
早在2020年9月，青岛市政府发行第二十六期政府专项债券，其中涉及济南路片区历史文化街区城市更࠽新项目。该项目概算总投资11.6091亿元，政府专项债券融资8.50亿元，占总投资的73.32%。项目收入主要为客房出租收入、商业出租收入等，债券存续期内项目总收益17.4554亿元，项目可偿债收益对债务融资本息覆盖倍ϑ数为1.31倍。当Ψ期发行专项债利率为3.82%，期限为15年。
记者注意到，成都市已…经设立了城市更新专项资金。对政府投资的城市更新项目，以直接投资方式予以支持；对城市发展需要且难以实现平衡的项目，经政府认定后采取资本金注入、投资ς补助、૦贷款贴息等方式给予支持。
成都市一家城投公司融资部负੦责人告诉记者，眼下公司正在进行某文化项目片区的更新工作。市级财政向市属国有企业注资作为资∋本金，在历史建筑保护修缮中，市、区（县）两级财政按照7∶3的比例给予70%至80%的投资补助，在老旧小区改造中，对已投放政策性开发性金融贷款且开工建设的部分项目，分类别、分标准给予贷款贴息。通过多元化金融工具支持，项目运转顺利，极大地解决了过去资ⓛ金难的问题。
安徽省铜陵市则积极争½取开发性金融机构支持。铜陵市政府与国家开发银行安徽省分行签订战略合作协议，获得对6个城市更新片区项目的一次性授信46.18亿元基准利率下浮贷款，贷款资金已到位13.3亿元，用于支持老旧城区改造提升、市政基础设施建设、生态环境治理、公共服务ੌ设施配套完善、历史风貌保护和文化传承等多个重点领域。
潍坊一家城市公司工作人员告诉记者，目前，潍坊Ÿ市已经开展减免城市更新项目行政事业收费。对纳入城市更新Á重点项目库的项目，免征城市基础设施配套费等各类行政事业收费，对电力、通信、市政公用事业等企业适当降低经营性收费。
记者还注意到，南通市探索成立“资金超市”创新做法，解码城市更新“钱从哪里来”的资金困局。南通市城市更新行动推进建设指ⓜ挥部办公室、市住房和城乡建设局、市发展和改革委员会以及市财政局等8个੭单位联合发布《关于组建南通城市更新资金超市的工作方案》，开展“资金超市”实体化运营。同时，落实行政审批、市政园林等10家服务保障方和中国农业发展银行、工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、江苏银行等15家资金供应方，为南通市城市更新建设有限公司和市保障房建设投资集团有限公司等20余家资金需求方提供“多对d0;一”定制服务，营造互利共赢的良好局面。
一位从事城投融资的业内人士认为，未来，地方政府授权地方融资平台开展金融业务将成 为主流。因为城市更新的实施主体是地方融资平台，地方融资平台可以承接多种资金来源，比如发债、政策性银行贷款࠹、专项债等，这是其他平台所不具备的ਫ਼。地方融资平台可有效利用国企资源及融资优势，多元整合城市更新各种收益，能承受较长期限的投资回报。
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