黑石渡劫：全球私募之王

黑石集团，一个´在金融à界略显神秘而又如雷੐贯耳的名字。

作为不走寻常路的华尔街传奇投资机构，黑石集团当前管理着高达9509亿美元的资产，是当之无愧的ς全球私募股权੤之王。∇

长期以来，黑石的投资风格都以另类、低调和稳健著称，它从1985年一家◘仅有40万美α元、名不见经传的小咨询机构起家，仅用30余年时间就击败了众Σ多百年投行跻身华尔街顶流，成为了目前左右着全球投资风向的几家顶级机构之一。

然而，就在今年瑞士信贷暴雷，软银遭受重挫，FTX等一批新兴Web3◊金融机构相继破产之后，最近，黑石集团也意外被曝出正在遭遇流动性风险。而这次，黑石危机„的导火索并不是股价暴跌的科技公司，也š不是高风险的数字货币，而是另一项大家都耳熟能详的投资标的——房地产。

千ⓓ亿美元房地产基金，突然限&#260e;制赎ƿ回

本月初，各大媒χ体相继曝出黑石旗下的房地产投资基金BRIET(Bla←ckstone ReaΕl Estate Income Trustfund)突然限制投资者赎回的消息。

根据黑石BRIET官网信息显示,BRIET基ÿ金成立于2017年，自成立以来一直以来都是黑石的“王牌”产品੎之一，目前总基金规模已经超过1260亿美元<。

该基金的资产投资类ú别包括住房、工业、商业、零售等各类房地产项目，项目投资的范围97%位于旧金ઍ山、洛杉矶、迈阿密、纽约等美国主要城市，剩下3%则位于亚洲、欧洲等国际地区。BRIET属于非交易型房地产投资信托基金，意思૪是该基金并不在交易所交易，其赎回价格主要根据黑石每月发布的资产净值来定，投资回报率主要由租金收入和房地产增值收入两部分组成。

历史数据显示，BRIET I类的三年投资回报率高达14.9%，去年的回报率高达28.7%，今年以来，即使在全球金融和ઐ房地产市场动荡、∫公开交易的REITs价值下跌近30%的大环境下，黑石的BRIπET回报率也有9%。

长期以来，房地产基金投资一直是超级富豪们的游乐场，过去很多房地产金融产品的交易只对合格的投资者开放，一般都是高收入或净资ઠ产的投资者。但从BRIET开始，黑石集团也开始尝ⓩ试走“群众路线”， 除了服务于大客户之外，也开始为散户打开以前机构Υ投资者才能接触到的投资通道。

黑石将投资BRIET基金的最低限额设定为◊2500美元，个人投资者也可以通过自己的财务顾问购买。跟其他◑非交易型 REITs不同，BRIET收取的费用也相对较低并且对普૙通投资者也披露完整信息。

因此，凭借着黑石的声誉、BRIET的高收益和低门槛，全球的投资者们蜂拥而至。根据õthe Ämotley fool的数据显示，投资者平均每月向BRIET注入 20 亿美元，几乎占过去一年非交易房地产投资信托基金筹集的所有资金的 70%。♥

通常情况下，此类基金一般都允许投资者૜每个月或每个季度提取资金，但从10月以来，受经济下行和房地产市场降温的影响，投资者们ઍ的赎回请求开始激增，导致♧黑石集团不得不紧急采取措施。根据BREIT11月的规定，投资者目前仅可在一个季度内赎回最多5%的份额，每月最多赎回2%。

但即便如此，整个11月黑石也仅满足了43% 的BRIET投资者赎回请求。黑石还立马发布了新规定， 12月只允许投资者赎回该基金净资产的0.3%，也就是说，大部分投资者的钱今࠽年内…都无法取回。ભ

这个消息被曝出后，立刻引发了投资者们对于ਭ黑石流动性的担忧，⌈恐慌情绪也开始Ǝ蔓延。

地产基金挤兑风险陡઴增，κ黑石股价暴跌ƿ

黑石BRIET限制赎回的消息一出之后，大量投资者对于整个地产类基金的风险担忧激增，不仅是黑石，包括喜达屋资本、੖贝莱德、M&amøp;G集团等大量ય地产类基金这一个月来也都相继进行了赎回限制。

其中喜达屋资本的SREIT基金，是市场上ä是仅次于BREIT的第二大非交易型房地产投资信托基金，在房地产基金市场上跟黑石平分秋色，甚至今年以10.2%的增长率领先于黑石。但在近期的赎回压力之下，喜达屋੦也跟黑石一样发布新规仅允许ï投资者每月赎回资产净值的2%，每季度的赎回额度5%。

根据投资银行Robert a.Stanger&Co.数据，今年第三季度非交易型REITs赎回规模总共为37亿美元，较去年同比增加ε了Υ12倍，为有史以来最大૜规模。

不仅是地产业务，今年以来，黑石的整体业绩也一路走低。其三季度财报显示，三季度营收10.58亿美元，而上年同期为62.24亿美元，同比¬下降83%；三季度实现净利润370万美元，上年同期32亿美元，同比下降超99%；归属于公司ਫ净利润仅为229.6万美ω元，而去年同期为14.02亿美元。

值得注意的是，这已经是黑石连续三个季度的滑铁ી卢，今年前两个季度，黑石也都出现了亏损。在业绩不佳和赎回风波的影响下，♡黑石的近几个月来股价也ૡ持续下跌，一度下跌超20%。

为了防止情况继续恶化走向失控，黑石高层近期也采取了各种举措试图安抚市场。一方面，公司高层管理人员从7月开始向BREIT注入更多资金，员工开始增加基金持股，用以提振市场对该基金的信心。另一方面‌，黑石还宣布以12.7亿美元的现金出售其在美国拉斯维加斯米高梅大酒店和ટ曼德勒海湾度假村赌场的4&#25bd;9.9%权益，通过快速回笼资金来满足投资者的赎回要求。

黑石此次最主要的风险在于，BREIT本身投资的房地产行业的流动性差，同时基金运作上运用了高杠杆，让挤兑风险陡增。根据BREIT的公告显示，截至第三季度末，BREιIT账面上有9η3亿美元的可用流动资金，但其中只有14亿美元是现金，而剩下ਨ的79亿美元都是信贷额度。

截至9月底，BREI¬T的未偿债务为680亿美元，其49%的基金杠杆率&#25c8;远高৻于同类的公共房地产投资信托基金。简而言之，在面临巨额赎回时，黑石恐怕并没有那么多钱可以兑付。

最新消息显示，目前黑ϑ石、喜达屋等机œ构的限赎条款已经引起了美国证ë监会的注意，SEC已经介入问询黑石来了解事件的影响范围和恶化程度。

不ફ走寻常路的黑石，这次是否也能੬顺利“渡劫ા”？

鉴Ù于地产业’务在黑石集团中的占比和重要性，☼这次黑石的危机不容忽视。

¤黑石是全⇐球最大的另类资产管理机构，所谓的另类资产管理是指投&#266b;资于传统的股票、债券和现金之外的金融和实物资产，比如房地产、证券化资产、对冲基金、私人股本基金、大宗商品、艺术品等。

其中，不动产投资是黑市久负盛名和至关重૯要的投资板块。从上个世纪80年代的储贷危机后，黑石就开始试水不动产投☞资，之后通过探索处置不良资产、逆势抄底不动产、分拆整合提升物业价值、在全球投资物业组合等路径，î让其地产投资规模和收益都步步高升，在房地产投资领域创造了一个“黑石神话”。

多年来，地产基金都是黑石发展最成功的部门。去年，黑石的房地产投资板块就以约30%的资产占比贡献了43%的业务收入、46%的可分配利润。2018年，地产部门的负责人Jonathan Gary被提拔成为黑石集团的总裁兼首席运营官，如今也被外界认为将最有可能出任黑石的下一任▥掌♡门人。ી

由于黑石的不动产投资地域覆盖美国、欧洲、亚洲，类型涵盖的商业、住宅、物流等各种业态，因此可以说是牵一发而动全身&#260e;，这次的赎回ς危机也在全球范围内引起了关注。而据一些报道称Ι，最近递交赎回申请最多的地区就是来自于亚洲、东南亚等地区。

不过，一定程度上来说，对于黑石࠹这个庞然大“物ο，目前的危机或许还不足以撼动其金融的根基从而引发一个新的“雷曼危机”。

黑石虽以私募股权基金起家，但从上世纪90年代开始就着手布局投资策略的多元化，目前已形成ਊ私募股权基金、地产基金、信Ņ贷和保险投资平台、对冲基金等四大业务线，每条业务线上之下又有多个投资策略，BREIT只是地˜产业务下的一个分支。

一直以’来，黑石都在通过业务线和投资策略的ü多元化，来扩大管理资产规模和平ⓑ滑周期波动的风险。

此外，纵观黑石的发õ家史，金融危机和行业低谷都往往♪是其壮大和超越的窗口期，也常³常能出奇制胜。

在私募股权刚兴起时，恶意收购十分流行，但黑石却逆流开创了“友好收À购”原则，以一己之力改变了行业风向；在选择收购项目时，黑石也并不跟风，投资那些“并不时髦”的产业，抄底如塞拉尼斯化学公司、希尔顿等优质资产；在整个杠杆收购行业遭遇重击时，黑石集团趁机丰富业务³种类，火速成立不动产基金等来丰富业务线；作为一家神秘的合伙制私募基金ષ，黑石甚至“破天荒”的公开上市，开创了私人资本的历史先河……

从目前的信息来ઙ看，黑石限制赎回和业绩持续低迷是不争的事实，但是否已经引发了大范围挤兑Θ和整个集团层面的危机目前还不ô得而知。

多年以前，黑ζ石曾靠在危ⓗψ机中抄底“炒房”而一战成名，此次是否能再次逆风翻盘，我们也将持续保持关注。

*注：封ⓕ面图来自于黑石BRIET官网，版权属于原作者。如果不同意઩使用，请尽快联系我们，我们会立即删除。૧

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