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最近两年可以说是房地产行业的变局之年。“三条红线”推行，加之疫情影响，房地产需求转弱ô，一些房企陷入经营困难。近期，多地陆续出台房地产“松绑”和金融支持政策，着力推进因城施策、“一城一策¾”甚↑至“一盘一策”保交楼。
¡12月15日，国务院副总理刘鹤公开场合发表致辞称，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，已出台一些政策，正在考虑新的举措。此„外，中央经济工作会议、中央财办答记者问、国常会等重要活动频提房地产行业。其中，加大支持力度、防范化解风险、构建房地产健康发展新模式成为关键词Ë。
12月18日，中央财办有关负责人答记者问时Ï提到：一要充分认识到房地产行业的重要性，二要做好应对工作，⊂确保房地产市场平稳发展，三要抓紧研究中长期治本之策☼。
什么才是房地产的“新发展模式”？如何廓清迷雾展望未来的房地产行业？日前，红星新闻记者专访了北京ì市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池。ℑ
房地产行业长效࠹增长机制
â 与新发展Ø模式什么关系“？
2016年，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是ⓖ用来炒的”的定位，综合运用ય金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
2017年，中央经济工作会议提出，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场Ø调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行∞差别化调控。
» 2021年χ，中央经济工作会议提Ψ出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式。
2022Π年12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞。刘鹤指出，对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信▨心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。
而12月15日至16日举行的中央经济工作会议提出，要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违d0;法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是¨用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
那么，如何理解િ最近两年提出的“房地产业⊗新发展模式“”？同时，它与房地产平稳健康发展长效机制有何关系？
在房地产平稳健康发展长效机制基本确立之前的2017年，赵秀池曾在人民网撰文提出了五个方面的建议，包括：第一，供求双向调节，实现供求平衡。第二，限制投机，让住房回归居住功能。第三，发展租赁市场，建立购租并举的住房制度。第四，从新型城镇化发展角度，鼓励发展多元化地产。第五，加强规划引导，Γ注重政府调控。
赵秀池认为，房地产平稳健康发展长效机制是一个长期的，一系列的制度安排ćc;，而不是一个制度的安排，它随着时间的推移有一个不断更新的过程。一系列的制度安排确定之后，可能还会有修修补补º。比如大的制度有租购þ并举，以及这之后实现的“房住不炒”。
赵秀池表示，房地产业新发展模式近年来都在探讨。十九大以后，提出“租购并举”的制度安排，此ધ前ⓞ是“购租并举”这就是个新模式。就整个市场来说，房地产已由原来的增量市场变为存量市场，租赁市场规模越来越大。这是一个新的模式转换。另一个是，在“房…住不炒”的定位下，在疫情等多种因素叠加的情况下，开发商确实要寻找新的发展模式。
对于两者的关系，华夏新供给经济学研究院创始院长、中国−财政科学研究院研究员曾在接受媒体采访时ⓜ表示，房地产新发展模式实际上和健康发展长效机制是一致的概念，新发展模式应该是个系统工程，要标本兼治、治本¡为上，形成一套可以支撑产业健康发展的长效机制。实现新发展模式的关键在于贯彻落实中央要求“以基础性制度建设解决房地产的发展问题”，这种基础性制度建设，至少包括土地制度、住房制度、投融资制度和相关税收制度四大方面。
如何理解“防风险”和“保发展”的ⓠ关系？
要区分房ƿ地产投机੭、η投资和改善性需求
赵秀池认为，今年中央经济工作会议释放Œ了一个房地产行业松绑的信号，这也是一个逆周期调解的正常行为。因为楼市也好，宏观经济也好，都有周期。针对这样的周期去年中央经济工作会议已经有了信号。今年等于重申了去年支持合理性购房需求，探讨新发展模式。这些都与现在·楼市低迷的情况相呼应。今年各个城市已经有很多政ਖ਼策，包括“五限”（限购、限贷、限售、限价以及限商）的调整，都是支持合理性购房需求。
在融资方面，赵秀池曾撰文指出，受国内外宏观经济等的影响，从去年下半年开始全国ી的房地产业经历“寒冬期”，何时走出寒冬以及如何走出寒冬一直是备受关注的话题。资金是房地产的命脉，“资金链断裂”的风险是不少房企面临的首要问题，解决部分房企面临的融资困境，是促进房地产市场平稳健康发展的关键。≠而对房企来说，银行信贷、债券和股权是三个主要融资渠道，政府在这三个方向上推出的相关支持政策也被俗称为“三支Ρ箭”。
在信贷融资和债券融资这前两支箭方面，今年以来，不少地方对购房人的贷款渐趋宽松，各地因城施策，降低了房贷的利率、首付款比例等。11月23日发布的金融16条涉及支持房地产开发贷款投ણ放–，−支持个人住房贷款合理需求，稳定建筑企业信贷投放，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，保持债券融资基本稳定，保持信托等资管产品融资稳定等多方面内容，旨在为“保交楼”提供相应的配套金融服务。近期，相关民营房企的中期票据储架式注册发行额度总计近千亿元，六大银行为18家房企提供了意向性授信额度超万亿元。
前不久，证监会主席易会满在2022金融街论坛年会上指出：“继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资”，让市场对政府在房企股权融资领域松绑充满期待。证监会发布的股权融资调整优化5项措施可以说是靴子落地。资金成本是房价的重要构成，þ股权融资是低成本融资工具，对于房企与楼市实现良性循环、稳定房价意义重大。
此外值得注意的是，此次政策要求房企募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等用途，即房企的增量资ƒ金要用于解决存量问题，而不是支持ω房企继续扩张和发展多元业务。相±关措施有的放矢，支持鼓励经营有方的优质企业通过并购重组做大做强，而部分经营不善的房企则会被自然淘汰。
赵秀池向记者表示，目前股权融资的Ú支持，只是允许房地产企业在存量股权市场里扩容，新的房地产″企业上市融资的局面还是没有打开。这方面的⊥支持还可以加大。
今年中央经济工作会议提出，有效防范化解重大经济金×融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。同时，要坚决依法打击违法犯罪行为，支持刚性和改善性住房需求。今年中央经济工作会议¥在“房住不炒”不变的基调下，把重点放在了防风险、保民生上，尤其强调房地产防范化ß解风险。
赵秀池©说，稳楼市和防风险是一个辩证关系，房地产发展过程中，人们担心房价涨得快，有人ਠ炒，有投机资金介入，然后就会产生泡沫，甚至暴雷。所以调控力度很难。可能存在“一放就活，一活就乱，房价暴涨ι”等问题。
×那么如何处理好保发展和防风险的关系？她认为，政策角度更加科学把控关键是要区分投机、投੪资和改善性需求。因城施策，分类调控，保刚性改善性需求，动态调整政&#ffe0 ;策。
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赵秀池说，近年来，©“三条红线”的推行和银行的集中度管理都是从防风险角度考虑，但另一方面确实要给开发商资金，让bd;他们降低融资成本。尤其是扩大股权融资。
她解释，如果没有金融支持，房地产就是无源之水。房地产项目Ņ的建设对于房地产开发商而言，属于代建项目，是引致需求，目的是满足居民或工商业主的最终市场需求，垫资代建是房地产市场的常态。垫资的过程中有成本，成本越高房价就越高。所以，把房地产资金链收得太紧，反而也会导致房价上涨。给房地产ß松绑，让它降低融资∀成本，在这种情况下有利于稳定房价。
谈到一些业内人士提出取消预售制∞，赵秀池表示，取消预售制不可行，预售制本身是一个低成本融♧资。对开发¨商而言，没有预售会导致更多融资需求，会推高房地产成本。
ξ 如何હ理解房地产与中国经济的关系？ⓥ
房地产是长ⓞ期ਊ行业，城市ϖ更新需要这个行业
如何ળ展望房地产行业的未来？有ૌ的专家提出房地产行业与中国的城市化水平息息相关，当前中国城市化已经达到了很高水平，未来对房地产的需求会大大减少。中国经济也需要“去地产化”τ。
12月18日，中央财ćd;办相关负责人表示，要充分认识到房地产行业的重要性。房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业，占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%；土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，占城镇居民家庭资产的6成，房地产贷款加上以房地产作押品的贷款，占全部贷款余额的39%，对于金融稳定具有重要影响，是外溢性较强、具有系统重要性的行业。要做好应对工作，确保房地产市场平稳发展。在前期ⓜ已出台多项政策基础上，中央经济工作会议从供给端、预期和需求端，以及促行业新模式转型等方面作出部署。
对此，赵秀池表示，中国的城市化还处于中期阶段，如果按照每年一个百分点变化，就是有1400万人口进城，要为他们提供住宅、工商业用地等等，大量的需求仍然存在。新增人口要有新增的自有住房，而许多新市民、青年人仍然没有自己购买的住房。所以从城市化进程来看，每年仍有大量需求。不能把房地产放在国民经济对ℑ立面上。房地产本来是国民经ò济的基本构成，也是一个支柱产业。因为房子是多元化的房子，不仅仅是住宅，工商业用房，基础设施建设，广义上都是房地产的问题。所以要把房地产行业看作是城镇化进程中的服务商。
赵秀池说，虽然城镇化不是搞房地产τ，但是新增的城市人口居住需要住宅，上学要建学校，养老要有养老地产，工作要有工业园区、商业办Ö公。这是一个多元化的过程。“不要把房地产妖魔化，而要客观看待。”同时，她还认为，房地产∑是一个长期行业，即便城市化完成，达到了一个很高水平，房子的使用也是有期限的，城市更新还是需要这个行业。
中央财办相关负责人答记者问中也提到，要高度重视κ当前房地产行业的问题和风险挑战，同时要看到▩，我国城镇化率仍→有较大提升空间，刚性和改善性住房需求潜力很大。
í 红星新闻记者 吴阳≡ 北京报道
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