Ād;
项目交付后,ⓢ爆雷房അ企何去何从?
经济Ċa;观察网 记者 田国宝 
࠷ 年末,房企掀起一轮交付竞赛,即便是爆雷房企,也纷纷晒Θⓤ出交付成绩单。
陈刚所在的房企也不例外,他所在区域在建和待建项目超过了10个,2੬022年12月,已Η经向业主交付☎了3个项目,预计将有一半左右的在建项目可以在春节前完成交付。虽然部分项目一度停工,但年内建设进度明显快了。
陈è刚是一家爆雷房企的一线操盘人员,随着ૢ负责项目的陆续复工、交付,他内心也越来越焦虑,“从目前来看ઘ,列入保交付的项目,很难有盈余资金回流到集团,等项目都交付完了,公司怎么办?”
υ这不仅是陈刚公司面临∗的问题,也是所有爆雷房企不得不面对的现实。由于这些房企没有新拿地,旗下项目均为存量项目,“保交付Ād;得持续几年,但总有交完的时候,如果没有新的业务,连员工都养不活”。
资金ï封闭管理
¤
陈刚说, 2022年最重要的任务就是保交付,一方面是解决资金问题,保证复工;另一方 面是在承诺的时间内完成交付。由于总部发ℜ生流动性风险,为项目注入资金的可能性不大,保交付所需的资金需要项目自己解决。
保交付资金来源主要有Ö三个渠道,一个是项目销售回款,将优先d3;用来保▧交付,剩余钱款则用来支付项目融资、相关税费等。
但是由于2022年房地产市场较–差,陈刚所在城市,大部分项目销售情况一般, 尤其是已经爆雷的房企,在销售方面明显∝Ċc;不如未爆雷房企和国央企。
第☎二个来源是项目融资,其中关键在于项目剩余货值能否♤覆盖保交付所需资金。如果可以覆盖,而且当地楼市尚可,通常在地方政府协调下,可以从金融机Χ构或者政府专班获得相应的资金。
如果项目剩余货值不能覆盖保交付所š需资金,则需要与同一个省ਗ਼份或同一个城市的盈余较多的项目捆绑处置。融资额度与项目Í货值、去化速度等相关,而且融资抵押的折扣相对较低。
ભ
第三个来源是处置当地资产筹资。12月27日,华夏幸福∃将固安4项相Β关资产出售给地方政府,获得的10亿元主要用于在固安房地产项目的保交付及安置房建设。
一位接近华夏幸福的人士告诉经济观察网,由于地方政府也缺乏资金,固安项目交易谈判的进展⇔一直较为缓慢,这次4项资产之所 以能够成功,也是因为保交付,“地方保交付压力大,给企业施压,企业没钱怎c8;么保交付,最后地方只能收了”。
据陈刚介绍,一旦纳入保交◑付,项目所有资金实行封闭式管理,在金融机构和地方政府严密监控之下,只能用来৻支付工程建设相关款”项,交付完成前,集团总部无法从项目调取任何资金。
另一<家房企的项目负责人也告诉经济观⊄察网,虽然他所在房企没有爆雷,但在保交付的背景下,即便是项目上有盈余资金,也无法归集到总部,“何况大部分项目卖的不好⌈,也没有多余资金”。多家房企的人士也证实了上述说法。
上述房അ企项目负责人告诉经济观察网,项目资金实行封闭式管理,不仅是地方政府的要求,也有债权银行的⌊要求,“首先是保交付૪,如果还有多余的资金,还得预留用来保障偿还开发贷,项目想要拿到开发贷,必须答应这个条件”。
断će;流风૮险
2022年,陈刚所在区域十多个项目,有的项目销售还不错,但多数项目去化∝均不及预期,预Æ售资金连保交付所需的资金都难以覆盖,“一年多了,总部没从我♦们这儿拿走过一分钱”。其他区域的情况相差无几。
房企总部的资金主要来自融资、项目预售回款及处置ૌ资产等方面。由于发生流动性风ફ险,融资渠道基本被阻断;在保交付的情况下,项目资金实行封闭式管理,总部归集资金的能力越ણ来越弱。
Å
融资和回款两个最重要的资金渠道被切断,对爆雷房企的 流动性无Ξ疑是雪上加霜。据陈刚介绍,目前他所在的区域工资还可以正常发放,但总部由于缺乏稳定的资金流入渠道,已经出现拖欠工资的情况。
上述房企项目负责人告▧诉经济观察网,“我们总部虽然还能按时发工资,但会扣除一部分,留着到年底Þ一次性发,也是缺钱”。ⓖ
据憨他介绍,无论是否爆雷,当前大部分民企都严重缺乏现金,他所在公司ર之所以能维持住现状,一方面因♡为2020年就开始实施降本增效,行业危机爆发时,效果已经开始显现;另一方面是因为还能够获得一定融资。
陈刚用“吃了上顿没下顿”来形容当前房企的日子,“也不是完全断流了,卖个项目股权了,卖点资产了,偶尔也有进账੪,但这个进账不像原来销售回款是持续的,而是间断性的,紧张χ几个月,回来一笔资金,就能松动点”。
Ó并不是所有爆雷房企的资金都紧ૣ张。࠷
另一家房企人士告诉经济观察网,有些房企虽Ó然出险了,但由于“躺Υ”得早,运营基本不受影响,ν“工资正常发,也没有停工项目,项目都是按时交付,只是不还债了” 。
房企出发点和考量不同,实际面临í着的境bc;遇也不相同♣。
在陈刚看来,目ⓐ前最大的变量是市场⊗,房企境遇改善最终依赖市⇑场回暖,“只有好转了,才可能去拿地,即便是规模缩减了,但可以活下来,否则等完成保交付了,企业也到头了”。
寻路Þe;η
据ϒ多个房企人士透露,部分爆雷房企,由于项目被地方政府纳入保交付体系,无论是工程建设,还是人事安排等方面,总部的干预能力均大幅下降,实际上项目已经脱离总部δ管理体系。
不同于多数行业,房地产开发过程中,总部通过股东借款或者投资等方式将资金注入项目,项目À开ਠ始销售后,再通过股东分红或偿还股东借款等方式ς收回投资。
以往,项目进入销售环节后,房企总部就开始从项±目层面归集资金,有的房企甚至按天归集,在保交付下,预售资金被监管部门⌋封闭在项目上,无法回流到总部,多数地方,等交付完成后,剩余资金才能回流到总部。
陈刚表示,其中关键并不在于项目有多少剩余货值,而在于谁Π来控制和操盘项目,ડ“自己操盘,如果项目能算过账,交付完成后,会有一定盈余资金能归集到♤总部”,但如果项目被第三方接管或操盘,脱离总部控制,会存在较大变数。
“有些房企为什么会便宜·出售项目ê股权?”陈刚说,虽然账面上看不划算,但起ⓑ码还有利可图,只是收回资金多少的问题,“如果等到交付完了,可能一分钱见不到”。
陈刚表示,类似的情况在房地产行业中并非没有先例,所以,即便¼是丧失项目全部股权,一些å房企仍要求操b2;盘项目,就是担心项目不受控制导致资产流失,“自己操盘,起码知道每一笔钱去向”。
上述房企项目੩负责人也认为,原来房企担心贱卖资产导致资不抵债,但现在这一Þe;思路正在转á变,“四季度出售项目股权和资产的,越来越多了,大家都开始意识到了,时间持续越长,各种变数越大”。
在转⊕变资产腾挪思路的a1;同时,一些房企也开Þ始为未来寻找出路。
2022年下半年以来,华夏幸福陆续出售廊坊、永清ਨ、大厂等地产业新城,及固安的相关资产。经济观察网了解到,固安产业新城ćd;的交易◑谈判也接近尾声,预计近期将正式对外公布。固安产业新城是华夏幸福核心资产之一。
据经济观察网多方证实,未来,华夏幸福将陆续退出所有产业新城的开发建设环节,先由地方政府接手,再统一交由廊坊新空港发展投资有限公司,华夏幸福®将专注于咨询、招商、运营࠷等轻资产方面。
¾ 此前,华夏幸福已经将物业、园区招商和运营等轻资产业务打包成立新的业务平台。接近华夏幸福人士表示,ય轻资产业务虽然没ćf;法和原来的业务比,但维持公司运转和养活员工没问题,“只有活下去了,才有翻身的可能”。
与华夏幸福相比,陈刚所在公司一直专注º于住宅开发,在其他领域并没有相关的经验,“我们也有其他业⇔务,ૡ但都不成规模,从目前来看,住宅开发依然是最主要的业务,还没到考虑转型的时候”。
陈刚说,为»了能够在春▧节ⓤ前顺利发放欠薪及年终奖,最近他的老板一直在四处筹集资金,“不仅得安抚好员工,还得安抚好合作方,七七八八下来,起码要10个小目标”。
³
24小时滚动播报最新的财经资讯和视频,更Ö多粉丝福利扫描二维码关注(sinafinancöe)
新ⓕ浪财经意见反馈留言࠽板
All Rⓣights Reserved 新浪公司 Ąf;&#ffe1;版权所有