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深莞产业，ੈ无界↵融એ合。
【编Ï者按Ü】
全球制造业正经历新一轮产Ï业变革与转型升级。作为全球制造业最发达的地区之一∗，粤港澳大湾区制造业转型始终走在行业最前沿，扮演先行者与探路者的角色。
2022年，时代周报推出《湾૮区智造力量》年度专题，深入大湾区制造业产业带，记录新浪潮下的制造产业大变革，为制造∃型企业提供样本与Ì经验。
鲜有城市像深圳这样，用4Ä0多年从一座小࠹渔村跃升为国际大都市ઢ。
行至半山，深圳亦躲不开“中年危机”。华为搬迁至东莞松山湖，比亚迪在汕尾落地新能源ભ汽车产业基≤地，富士康将生产线转移至郑州。制造业不断出走，有关深圳产业空心化的Ñ论调甚嚣尘上。
更ç多专业人士认为，腾笼换鸟、产业转移是深圳发展的必然趋势。深圳市原副市长唐杰接受《财∉经》采访时表示，当城市土地经济密度越来越高时，强行留住制造业，不符合客观规律。Υ
“硅谷一波一波地衰落，又一波一波地兴起。当成本太高、难以抵挡，产业的潮水便会退去；一旦成本下降，又会有新的产业到来。”在唐杰眼中，深圳也∼是一个周期城市。
当深圳“全球产业创新之都”的地位日渐凸显，与其紧密相连的东莞，亦在加快打造“全球先进制造ਊ之都”，顺势承接了深圳大量的外溢产业。莞深之间自◊发的融合，越发深入。 Ã
“他们（企业）非常ਮ需要一个既不离开经济发达、人口密集、资本和产业机会都非常多，但同时又不想把生产制造和一些核心功≤能剥离开的城市。”天安એ数码城集团副总裁、凤岗天安数码城董事、总经理余安定表示，除了成本优势，这是深圳企业外迁至东莞的重要原因。
从某种意η义上来说，天安数码城也是深圳′“外迁”至东莞的企业å。
起步于深圳车公庙工业区的天安数码城，成立于1990年，ੈ是中国领先î的产业园区开¼发及运营商。
2009年，天安数码城进入东莞，先后落子5个产业园区项目。“回过头看，天安进入东莞，把根留住了。我们是做υ产业地产的，如果没有在东莞做一个深度的布局，可能我们今天已经不在这个行业里面待着了，δ”余安定ਠ表示。
扎根东莞十余年，天安数码城吸纳了越来越多的深圳企મ业，仅凤岗天安િ数&#ffe0 ;码城，就有70%的入园企业来自深圳，余安定也因此见证了莞深之间的产业无界融合。
未来，莞深融合如何推进？ƒ东莞À的产业园区怎样才能更好地承接深圳外迁企业？作为产业地产老兵，如何看待产业园区的发展趋势？时代周报对♨话余安定，尝试寻找答案。
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±融合核心，是资源自由流动
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Ú时代周报：深圳都市圈官宣“瘦身”，部分区域被划出都市圈，东莞全ñ域进圈。这对于深莞的产业发展来说，有哪些利好？
余安定：只要中国的经济仍然·在增长，®只要中国的经济发展仍然需要龙头，真正的龙头就在珠三角›和长三角。
真正的利好反而是城市之间的自然融合，因为一œ个城市无法通吃，ਭ城市发Þe;展应该是互补的，只是大家在分工上会有所不同。
时代周મ报：你认为大湾区理想的融合状态是什么样的？ λ
余安定：核心是资源઼的自由流动，是市场要素ćc;的自由流动。
我们ℜ过去讲生产资料中最重要的是土地，是资本，但我一直认为这个世界最重要的是人。今天ળ华为的5G能够实现突破，难道是靠土地、靠资本？不是的，核心就是靠人。▣
融合不应该是一个小到划分镇街的界线、亦或是城市和省域的界线，它应该是一个无界的融合。Ê深圳和东莞不再分ਫ你是东莞人，我是深圳人，甚至也不分中国人、韩国人、日本人，还是外国人。只要你在这个地方创新发展，我都给će;你一个很好的环境，让你在这里创业、工作、生活，达到这么一种状态，我觉得我们会创造出无限的希望和未来。
“物美价廉”„，是东莞的ગ优¨势
时代周报：随ⓦ着都市圈建设提速，深圳的产业向外转移也在加速。根据你的观察，外迁ψ到临深区域的深圳企业，共同诉求是什么？Ǝ
余安定：过Β去，深圳很多公司把总部、研发留在深圳，è剩下的都丢出去，但是时间长了他还是想合并。比如把研发搬往内地，但很快就落后了，▨把生产又搬回来，可在深圳又解决不了。
看上去∑很矛盾，其实并非无解。 વ
当一个企业的很多核心功能，整体运作不在一个体系内的时候，除非你有特别强大的系统可以自我周转。但是，我们大量的企业还没有进入到全球、跨国、超级企业的状态，更多ⓦ的是中小企业，更需要在同一条船上处理。
他们非‰常需要一个既不离开经济发达€和人口密集、资本、产业机会都非常多，但同时又不想把生产制造和一些核心功能剥离开的城市。这就是他们选择临深的原∋因。
时代周报Ð：凤岗吸Ï引了大量深圳企ⓒ业，入驻凤岗天安数码城的企业70%来自深圳，这里的优势是什么？
余安定：ćd;φ首先是成本优势。成本高了，再好的企业也待不住。
说成本，西藏、甘肃更低，为什么起不来？不是成本低就OK了。中国⌊人都讲物美价廉，指的是价格低东西还要好。凤岗的成本只有深圳Ó的1/3，但是它的区位、效率、交通、获得人才、资金的便利度，跟深圳差不多，甚至和深圳同步，这其ι实是一种深莞融合下更低的全成本概念。
我们很多企业家都是，一家企业来，就把ⓜ他自己的朋友圈，很快速地聚集ⓛ过来。这种说服力比我们ધ去做广告要强很多倍。
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园区价值，在ઝ于运营和服务能力
时代周报：天安数码城深耕产业地产30多à年，运营和管理23座园区。在对园区的建设上，天安的产业导入有什么原则？更偏向打造主题型园区还是综合型∑园区？
余安定：Ü兵无常势，水无常મ形。Ô
一个园区要存在几十上百年，不可能一个状态永远持续下去，肯定是不断调整和变化的。一个园区的成长也应该允许它摸索和犯ચ错，然õ后不断地进行调整，最后核心的东西就会越来越明确。
我们作为园区开发运营商，并不刻板地去计划一个园区。我认为中国这么多年的经济发展，最核心的就是尊重市场规律，∴尊重企业创造，尊重个人发展。做园区也一样，你应该给企⌈业创ƒ造更好的环境。
不管主题园区还是综合园区，都是由单个企业构成的，他有很多痛»点、问题，有的是企业自身能解决的，你不需要去掺和。但是有很多问题是共性એ的，单个的企业解决不了，或者解决的效率特别低，那么你来ö综合性、整合地帮他们解决，比如招人服务、资金服务、资源整合服务等等，你的效率会很高。
我觉得†园区真⌉正的作用在于能够帮助入园的企业更好地解决痛点，而且是以更低的成本、更高的效率Χ解决。
ⓝ久而久之ćb;，背后其实是生态的问题。
生态的背后是什么？资源的高效利用，或者说更容易的聚集，更好的聚集。一个好的生态，能够ਊ孕育更优秀的人才，能够创造更多的商机，能够·带来更高的效率，这就是园区的∩价值。
时代ì周报：产∑业园区未来的发展方向是什么ਯ？
余安定：无论你过去是做什么的，如果你想进入产业园区和产业空¥间这个行业，不能只是简单地理解它ε是一个房地产开发，或者说它是一个硬件的开发。如果是这么一个理解和这么一个状态去做园区的话，失败的概率是比较大的。
宏观上，中国对◘科技的自主创ë新、对Ð实体经济的需求会越来越迫切，这是外部环境或者说我们发展到了这个阶段所决定的。
那么园区如果给入驻的企d0;业提供的服务，仅仅只“是硬件和基础的物业管理，那么我觉得它跟这个形势是不c8;匹配的。
实际上，园区未来更应该给企业提供的，我认为更多应该是软性的东西，比如更多的资源整合，是园区生态的打造，是一个吸引人、留住人，并且能够帮助人在这个地方å成ક长的这么一个环境。ⓒ
在这个方向上，如果一个园¦区不能持续进步，不ࣻ能持续形成吸引力，那么便没有价值。硬件空间越来越多，反而会越来越不值钱，未来值钱的东西其实是你背后的能力。
时代周报：你认为成熟的产业地产运营模式应该是什么样的í？盈利空间来自于♩哪里？
余安定：只有不再靠硬件赚钱，通过为所有入园企业和园区里的人，提供更有价值ñ的服务，构建更有价值的平台，来获得收益∇的模式，是未来一个更大的方向，但目前来看还是个乌托邦，只能逐步由量变到质变。
过去ó，完全靠卖ª房子ö来养活园区，现在能不能进入到有一半靠卖房子，还有一半通过后端的运营，通过其他的服务去解决？随着后端的比例越来越大，可能就反过来了。那会探索出更多的让企业更舒服地赚钱的门道，让企业更愿意接受的赚钱的门道。
时░代周报：除了传统房企，我们看到包括京东、中集、都市丽人等互联网企℘业、实体企业也在产业地产领域跑马圈地。这类新鲜血液的加入会给产业地产带来哪些改变？
余安定：我加入天安数码城已经20多年了，最近10年感觉来找我的猎头越来∩越多，但是前10年是很寂寞的，为什么？因为这个行业不属于大家看好的行业。现在来看，可能大家觉得做园区是一个❄更有前途的事情，更能干出é成绩来的事情。
任何一个行业，્只要参与的人多，只要æ规则是公平的，那么一定会竞争出良性的东西。
做产业园区，我们应该吸取过去传统住…宅地产不断抬升地价的状ਖ਼态，去设定一个既能够让它保持一个>不是很高的成本，但同时有一定的利润空间，能够满足产业发展的需求。
大家竞争的不一定在卖房子这个层面，而在产业运营，在服务能力。从国Ã家层面或者说政府层面怎么样▧去把这个问题解决好，我觉得产业园区真正的春天才可能到来。ï
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