原标题：“Ô提前还了150万房∂贷”，&#ffe0 ;是赚还是亏？
最新消息，首套房贷款利率要η降了，但很多人在犹࠷豫“要不要提前还房ࣻ贷”。
5月Ê20日，央行宣布，贷款市场报价利率（LPR）1年期报3.7%，与上次持平，5年期报4.45%，较上次下降0.15个百分点。这意味着，新买房用户最低可享受到4.45%ι的利率，存量房贷用户的月供也将有所减少。不过，在此之前，很多人已经因为房贷利率挣扎了许久。
“房贷是普通人能从银行借到的最便宜、金额最大的一笔钱”、“贷款买房是抗通货膨胀的最佳选择”，“低首付，高杠杆，搏一搏单车变摩托”……过去多年来，贷最高的房贷，还最长的时Θ间，绝不提前还૨房贷，是¸买房这件事上很多人的共识。
这是因为，过去十几年来，房价经历了高速上涨，房产增值的部分，早已远远覆盖了房贷利率，再者，大众投ઢ资方式多元，平均5%以上的理财收益轻易就能拿到手。怎么算，都轮í不到提前还房贷ù。
但这一切正在发生变化。契机是，2021年以来，股票、基👽金、重金属、虚拟货币等投资方式不仅收益率日渐走低，无数人甚至被牢牢套住。很多银行理财产品不保本了，银行存款利率和余额宝利率Ād;也是一降再降。如今，常规理财方式想拿到4%的收益都难了。
ⓤ 这时候很多人开始计算，手里的闲钱理财收益在4%以下，自己承担的房贷利率却在5%以上，ચ只要提前还一些房贷，轻轻松松省下就是赚到。于是，一批年轻人开始放♨弃琢磨理财产品，转而提前还房贷。
一笔显而易见的账，看似有道理ñ，但，提前还房贷，真的适合所有人，以及所有的房贷形式吗？િ
ખ投资收益不理想，提࠷前还房贷当ü省钱
品类创新研究院执行院长周装今年35岁，在北京工作，2017年在长沙买了房子。他告诉深燃，“2020年之前基金、股市的收益都比较好，我没有想着要提前还房贷，2021年到现એ在，理ક财收益很惨，没有跑赢房贷利率。与其在手里砸着，Ö不如提前还一部分房贷。”
他算了一笔账，自己的房▩子贷款近90万元，还款方式是等额本金，时长30年，加上利息，总共要给银行还接近1&#ffe1;70万元，利息就有80来万元。刚开始每个月还接近6000元，里面的本金是2300元左右，其他都是利息。到2022年，周装每个月还5400多元。如果提前还30万元，σ折算下来能省近30万元的利息。
♣ 经过对比，20ੜ22年5月4日，周装在留出了生活所需现金后，拿出了30万元提前还了房贷，将贷☏款年限缩短了10年，现在每个月的月供也降到了4000多元。
“我提前还了30万元，相当ϑ于干了60万的事，折算下来收益几乎是1：1的，轻轻松松省下30万，Ç省下就是赚到。而且今ગ年这行情，如果这30万去买股票基金，大概率要赔，这个是稳赚不赔，这么一想我心里就很爽。”周装说。
对他来说，每个月五六千元的房贷并不是很大的压力，“我纯粹是觉得这笔û钱在我手里产生的价值不如提前还房贷产生的价值大，还房贷一块钱可能能þ产生两块钱的价值👽，那我为什么不做呢？”
当然了，他没有选择全部还款，一方面是考虑到手里要有一些现金，有安全感。另外也要关注接下来的整જ体形势，“如果⊇大盘还这么差，我可能再提前还个五年或十年的，如੫果行情变好了，我就不提前还了。”
© 在周装看来，如果是刚需房自住房，并且手里有闲钱，在当前的ડ形势下采取更稳健的形式尽快还完，是更好的选择。这么做也是在给未来解绑，不用一直惦记着还欠银行多少钱，“无债一身轻，可能符合当下很多人所追求的一种👽生活状态吧。”
陈立在2021年ψ还清Ó了三套房Œ子的贷款。
他的三套房子分别在不同城市，加起来房贷大约200万元。“前些年，考∅虑到贷款利息不算高Þ，我们赚钱能力也还可以，跑一个时间差去不同城市买房子ੇ，这都需要利用贷款的杠杆撬动。”
但近几年的经济形势加上房产行º业的严监管，他不敢冒进再去买更多的房。按照他的说法，2016年之前自己一直在做加法，近年来开始做减法，把自己的资产置换安全。
他分析，股票、基金、区块链等都不算稳健，银行的短期理财都不保本了，“楼市的黄金增长十年也已经过去，楼市没有ੇ高涨的基础，即便回暖也૮是微调，再把钱投进去就ª意义不大了。”
在⊗这种情况下，手里的钱用来理财既跑不赢通胀，也跑不赢房贷利率，不如把比较高利息的贷款先还清，ࣻ等于也是省钱了。ળ
过去两年来，陈立收缩投资，终于在2ਮ021年还完了最后一套房子的房贷。“持有现金流，减少ા高消费，保持低欲望，安全永远是第一位的。还▤了房贷，不透支未来的钱，心理也就踏实了。”
压Ņ力太大，提前还房贷ਖ਼给 自己减负
33岁的远清在北京工作，他在北京和杭州各有一套房子。2020年，他将北京的房子进行了一次置换，背上了186万的商业贷款，利率高¶达5.985%，加上杭州房子的120ç多万元房ો贷，他头上压了300多万房贷，每月还款额飙到了2万元。
“这带给我Α的压力太大了，想到自己每个月的收入最低都不能低于2万元，我就很焦虑”。另外，远清也没有擅长的理财方式，闲钱基本上都放在હ余额宝里，或买一੪点微信理财通的小产品，收益也就是3%左右。
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以前他常担心随时有大的资金需求，总是要确保用钱的时候随时可以调度，也常设想ઽ等手里的钱再攒†一攒，通过加点杠杆是不是还可以再配置点资产，但一切都没能实现，“我做理财，风险系数太高的不敢去尝试，绝对是被通货膨胀吊打的做法，我决定提前还房贷。”
最近一年☎多，远清先还了几笔几十万的大额房贷，后续，只要手里有一点存款他就会在银行的APP上申请提前还款，5万、10万这种他也不嫌少，还完之后，马上就能看到月Ι供减少了多少。看到房ਯ贷越来越少，内心很爽，这也给了他继续赚钱还款的动力。
Æ 目前远清总计还了大约150万元的房贷，月供金额降到了1万元左右，“虽然原来的2万元的月供也能承受，但压迫感不一样，对我来说那真的是个挺重的包袱，我现在觉得1万元是一个特别理想的状态。”未ℜ来，远清计划继续还一部分房贷，不过他不着急还完，“说不定个税抵扣什么的对◯这方面有要求，我可能会留一小部分。”
和远清情况类似Ú的年轻人不少Ν。
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小溪在杭州定居，今年28岁，她于2018િ年在杭州买了房子，贷款有200来万，5.88¬%的利率，每个月要还约1.3万元的房贷。她老公也在婚前买了房子，两个人每人身上背了200多万的房贷，压力很大。
而且她发现，三年多过去了，自己还掉的大ß部分都是利息，本金没掉多少，“总是有一👽种欠了200万的感觉。因为我是等额本息，等于前面还的大部分都是利息。”
于是，小溪跟老公商量，提前还房贷。2021年11月，在房贷满三年的时候，他们提前还了100万元。“Õ现在੭我每个月只用还六千多块钱的月供，租出去一套房子，也能覆盖一些房贷，负担就轻多了Ǝ。
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ਗ਼凡事必有两面ⓐ。
31 岁的若楠虽然最近也提前还掉了房贷，但只是因为打算换房▣，为了卖房交易流程更畅通。她并不支持提ਰ前还房贷，因为她是一直利用金融杠杆理财的受益者。
2015年，若楠在燕郊房价9000元/平米的时候，买了一套60多平的房子，2016年房价大涨到28000元/平米，她把房子转手一卖，在北京花100万左右Āf;的首付买了自己的第二套房„子。2018年她做了一些海外资产配置，买了日本的一套房子。她还投资过某公司旗下▥的一个风险型理财产品，最高的时候收益率达到了16%，她在里面赚了三十多万元。
“去年前年我一直在定投黄金，我自己摸的规律是跌到350元/克的时候买入，到了390元/克左右卖出ਫ਼，就这样，我的黄金投资∇收益还是不错的。虽然我的股票基金目前੩也是被套牢状态，但这两年环境比较特殊，长期我是看好的。”
若楠在理财上的规划是风险型和稳健型产品搭配。除了房产，她会把一部分钱拿去买理财型保险，等到六七十岁以后，会有一笔钱是自己未来的⊂保障。股票、基金、债券这一部分相对来说她能接受一定的浮动以及亏损。“我ⓠ的理财产品有稳健的、有冒进的，如果风险型的亏损了，我也不会那么焦虑。”
在她看来，理财长线短线都要看，房贷时间长达二三十年，这中间可能会有各种各样的变化，这两年理财市场不好，过两年又未必还是这样。当然了，ⓩ大家σ常说赚不到认知以外的钱，要看自己有没有理财上的认知，“如果具备比较多的⊗理财知识和渠道，完全可以拿提前还贷的钱去寻找新的机会。”
‾ 到底σ该不该提前还ò房贷？
长期关注经济领域的北京师范大学教授、一带一路学院研究员万喆分析ઞ，社会融资中有一项就是居民贷款，近年来，居民贷款⁄意愿下降和提前还贷的逻♬辑是一致的。
“过τ去十几年来，居民愿意贷款买房，并且不提前还贷，原因是通货膨胀率相对较高，整个社会投资又比较热，居民更愿意拿钱去做多元投资。第二，房地产市场经过了一个快速上升的周期，投资回报率非常高，居民不断贷▣款Μ买房，看重的是房产未来的升值空间，这个投资回报率远高于房贷的利率。”
但目前正处在一个变化的阶段，近五年来，房住不炒મ的政策执行得越来越严格，提高贷款门槛、限购、限贷等政策，不少房地产的企业高周ⓔćb;转的模式受到了压力，房地产价格未来的预期已经收缩，加上疫情的反复影响到了很多企业以及个人的收入。
ઠ 另一方面，整个社会的投资回报收益过去¤也存在泡沫，居民拿出钱投资股票基∏金理财，回报率已经不可能再像过去期待的那么高了，所以很多人觉得不如提前还贷。
万喆指出，现在实际上就是处在疫情、房地产监管趋严、通货膨胀等综合因素集中的阶段，很多人贷款意愿、投资意愿都下ˆ降了，不愿意再进行运营扩张，也Ø不太愿意继续负债了。因为没有上升空间的负债就是Ąe;纯粹的负债，手里有更多现金就要把这个负债降低。“不过现在的提前还款，只是短期内少数人的做法，不是特别普遍的趋势。”
要Τ不要提前还房贷，关键要看放在હ谁身上。
财商领域从业者荣Ø威提醒，公积金贷款的部分，利率较低，不建议提前还。市面上目前相对稳定的理财形式，ਬ比如保险公司五年或十年的理财产品，年化收益在5%左右。“⇓贷款利率如果在5%以下，可以继续承担，如果是5%以上，可以早点还。”
ι δ 另外还有一种对比法，就是跟通货膨胀比，“如果你的收入涨幅能跑得赢通货膨胀，可以继续承担房贷，反之，ળ你就不适合用这个高杠杆。挣得越多，可以把杠杆放得越大。”
社科院金融研究所主任尹振涛补充，提前还房贷还要参考还贷方式和ð年限。等额本息每个月都还一样的金额，这种贷款的特点是一开始更多的是支付利息，后面更多的是支付本金。这种在前一些年如果没有更好的投资类型，可以选择提前还贷。但30年的房贷如果已经还了十几年了，后面所还的贷款也大都是本金了，提前还意义也不大。还有一些银行，在一年内或者三年内要提前还款，可能还有违约金，需要提前问清楚政策。
最后，还要考虑今后10年、20年的变化。尹振涛解释，如果现在选择了提前全部还清贷款，等૩于没有了这个金融业务，后面还有20来年的调整期，银行的利率和房贷利率常常调整，“不能因为短期的变化而给长期轻易做决策，还是要把目光放长远。”万喆也指出，既要考虑未来的通货膨胀，也要考虑可能的Â滞胀或衰退。
所以，综合多位业内人士的说法，有多套房产的人，做一个投资组合的变化是没有问题的。对于大部分∃普通人来说，如果手里有闲钱，注ð意是留足了生活备用金，包括教育、Õ医疗、意外等之后的闲置资金，且自己没有相对稳妥的投资方式能够获得5%以上的收益，房贷利率又在5%之上、房贷年限还比较长的人，可以选择提前还房贷。考虑到未来可能的变数，提前还部分会是更稳妥的做法。
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反之，则建议继续承担房贷♣，分摊压¹力，拿手里的资金创造更多可能。
（应受访者要求，˜文中陈œ立、远清、小溪、若楠、荣威为化♥名。）
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（来源：深燃ⓥ）
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