楼市待售面积达ૣ四年¿来bd;新高 高库存风险如何化解
作者ધ：⇑ ▥马一凡
克而瑞研究中心അ认为，🙀正是2020年初新冠疫情“黑天鹅”突袭，打断了楼市库存持续下行的趋势，也是从2020年开始，库存规模由降跳增，迎来了新一轮周期变换。
上海中原地产首席分析师卢文曦对第一财经表示，Ε疫情以来这几年的新房建造量其实处于历史高位，而市场消费力却跟不上来，库存就是供应量减去销售量ς，如果供应越来越大而销售越来越小，库存量就上去了。
根据克而瑞统计的数据，全国商品房狭义库存（指已▨批预售证的商品住宅面积中尚未销售的部分）截至4月底Τ已经达到了6.08亿平方米，由于市场成交低迷，全国平均去化周期已经超过两年，显著高于ⓣ去年同期水平。
而商品住宅广义库存量（指可销ò售房屋量和涉宅用地施工量之和）已经达到38.4亿平方ࣻ米，若按人均39.8平੨方米算，已经足够9600万人居住。
♧ 广西防城ν港去λ化周期达152个月
分城市来看，不同能级›城市的库存量全线上扬∉。
根据克而瑞统计数据，各能级城市去化周期均有稳步拉长趋势，一线城市»增至平均19.56个月，二线城市增至23.07个月，同比涨幅均在80%以上，而三四线城市平均去化周期已达ⓤ到28.15个月，库存风Þ险直线上升，同比增幅达123%。
相比ધ较而言，北部和内陆的弱二线城市、东Ċa;南沿海前期▣需求透支严重的三四线城市，库存压力十分集中。
其中，青岛、武汉、沈阳，截至4月末的狭义库存量均超Ñ过了2000万平方米，位列库存量前三。盐城、三࠹明狭义库存量同比增幅超过了200%，涨幅显ષ著。
从去化周期来看，已经有26个城市超过30个月而且同比翻番，其中一半都位于华南。广西防城港去化∀周期高达152个月，位列第一，现有库存要♦消化12.7年；哈尔滨、连江、长春、呼和浩特的去化周期都超过了100个月，分列第2~5名，这意味着它们仅现有楼市库存就需要8~10年才能消化❄完毕。
华南三四线城市是典型的前期º需求严重透支区域，目前库存量大幅攀升，惠州、珠海、东莞、中山等是其♠中代表。中西部二线城市中，郑州、南宁、武汉、昆明等楼市成Æ交处阶段性底部，尚无复苏迹象，短期去化承压。
广义库存方面，二三线城市中，贵阳、大¦连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台4࠷月末广义库存量遥遥领先，突破了1亿平方米；南昌、长沙、兰州、沧州、岳阳、太原、淄博、哈尔滨、宝鸡、蚌埠次之，广义库存量超过8000万平方米。
克而瑞研究中心认为，尽管不少城市近期出台楼市松绑政策，但去库存效果不尽如人意。以郑州为例，4月以来，放宽限购限售、人才新政、契税补贴等楼市利好政策频频出台，但项目平均去化率ⓞ仅18%，为近五年单月次低，来访量受疫情影响Ë较3月不升反降，º4月狭义库存同环比增幅分别达到36%和14%，楼市提振效果远不及预期。
湖¬南率先严控ε土地出让
从现有库存数据看，我国商品房广义库存量&#ffe0 ;已足够满足9000π多万人口居住需求，狭义库存量也足够满足千万级以上人口的居住需求ⓗ。
国家统计局数据显示，2021年末，我国常住人口Á城镇化率为64.72%⌈。多机构预ડ测，到2035年中国城镇化率能够达到72%左右。按照第七次人口普查数据，全国共计有14.12亿人，也就是说，在未来13年内，城镇人口还将新增约9884万人。
换言之，我国现有商品房狭义库存量仍有充足🙀的市场消化，而广义¾库存量也可用未来十多年去消化，但市场规模已逐步见顶。
另一方面¸，如果我国人均居住面积继续提升，则房地产市场还能进一步发展。近期，全પ国房地产商会联盟主席、住建部住房૪政策专家委员会原副主任顾云昌表示，我国人均住房面积还有10平方米以上增长空间。
顾云昌认为，现在我国人均住房面积接近4♩0平方米，通常指“建筑面积”，而发达国家则指“套内使用面积”，因此我国40平Ý方米的建筑面积实际上等同⊆于30平方米的套内使用面积，人均居住面积还可以有较大提升。
不过，对于基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，克而瑞研究中心认为，情况并不乐观。诸如防城港、连江、烟台、北海、宝υ鸡等，基本都是人口净ë流出城市，目前商¸品住宅消化周期均在45个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。
在上一轮楼市去库存中，“棚改”等√手段发挥了巨大作用。根据《人民日报》报道，“十三五”时期，全国超▧额完成2000万套棚改目标任务。第一财经记者统计公开数据发现，2016~2019年四年间全国棚改总计完成投资约6.26万亿元。
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ù 如今随着三四线“棚改”的退潮，楼市去库存又该如何实›现？
ਯ 柏ⓦ文喜对第一财经表示，上一轮楼市去库存较为成功，使用的方法主要是在供给侧适当控制新开工量，以及在市¢场侧以宽松政策提升入市意愿。不过，目前行业格局与市场态势已经发生较大变化，陷入流动性困境的民营房企对于刺激政策已经失去反应能力，以往的去库存手段放到现在很难见效。
“单靠给房企输血是不会有效果的，需要国家给买房者提供信用背书，以恢复市场信心。对于三四线城市而言，有效限制入市数量和节奏，乃至暂停土地出让、压缩供给，░才能化解楼市ࣻ高库存风险。”柏文喜说。
就在近日，湖南ⓛ省出台新政，罕见地从土地供给ੈ端减少供‡应，以此解决现阶段楼市的供需矛盾难题。
据湖南省自然资源厅5月23日消息，近日湖南多部门联合印发的《关于落实房地产市场调控目标优化房地产用地审批的通知》提到，各市州、ⓑ县市区商品ï房库存去化周期在13~36个月ણ的，应严格控制新增房地产开发用地审批。
各地目前›都寄希望于通过解绑楼市、降>低利率以扩大购房需求，而湖南是率先提出要严控土地出让、降低去化周期的省份。
克而瑞研究中心认为，就广义库存而言，预期仍将高位持稳੩，目前有部分城市的土拍因为疫情而延ⓟ期，后续疫情结束后应该会持续放量，未开工地块量还将延续稳中有增态势。若要实现库存稳中有降，首先需要一线城市率先复苏，接ℜ下来三四线城市才有轮动回稳的可能性。
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