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ૌ小城મ大库存 防城港房屋12年都卖不完
Σ ઢ作者ૡ：马一凡
全国哪座城市的库存商ⓖ品房最难去化？答案竟是一座气候类似海南的广西小城，这里ਪ不κ限购、首套房首付只需两成，几十万就能买到海景房，但即使不再建新房，光是卖完库存房就需要12年零7个月。
根据克而瑞发布的百城库存月报，截至5月20日，广西防城港市的商品房去化周期高达152•个月。同期全国三四线城市平均去化周期为28个月，防城港的数据↑已经超过平均额的5倍。Α
从地理位置看，防城港是21世纪“海上丝绸之路”的重要始发港、中国-东盟自贸区的主门户，乘着政策的东风，这座人µ口100多万的小城曾在2018年迎来楼市的ઢ火爆，一度就连传销人员都在组织¬“看房团”。
经历对传销ª的严厉打击以♣及新冠疫情后，防城港的楼市一落千丈ⓣ，不仅月成交量相比高位跌了88%，房价也回到了5年前的水平。
爆ⓦ发式增ⓚચ长
防城港ૠ市是我国大陆海岸线最西南端的起点，是中国仅有的两个沿边与沿海ö交会的城市之一，南濒北部湾，西南与越南隔北仑河相望。
近年来，中国与东盟经济往来密切，2020年起东盟成为我国第一大贸易伙伴，今年一季度，中国和东盟贸易额达Ð到1.35万亿元，同♣比增长8.4%。
而防城港的地理位置占尽天时地利——其陆路、水’路ⓥ皆可连通东南亚，还坐拥西部地⌉区最大的亿吨海港，是中国大西南连接东盟最便捷的通道，与世界100多个国家和地区、250多个港口通商通航，东兴口岸已经是我国陆路边境第一大口岸。
特殊的地理位置，让防城港接连获得政策利好。目前∗，防城港市拥有国际医学（维权）开放试验区、东兴国家重点开发开放∈试验区、防城港▒边境旅游试验区等5个国家级开发开放平台，已经先行先试个人跨境贸易人民币结算、边境旅游异地办证、跨境劳务合作等多个项目。改革开放后短短几十年间，防城港许多小渔村已经换了面貌，变成了港口、工业区和新城区。
ⓖ 当地楼市的转折点在2018年，当时海南宣布全域限购，意外地给防城港的房地产行ⓑ业打了一针“鸡血⊂”。
海南的限购政策于2018年4月出台，大批置业顾问、炒房੭客、北方“候鸟”、中介如潮水般散去，他们开始把目光转向北海ਫ਼、防城港等æ沿海小城。当月，国务院批准成立广西防城港边境旅游试验区。
仅不到一∅个月后，一场火爆的土拍在防城港拉开帷幕，碧桂园以608万元/亩的价格拍下“地王”，起拍价14ι0万元/亩，成交溢价率高达334%。
接着，防城港下辖的东兴也立刻举ધ办土地推介会，当地媒c8;体报道称“城区的土地大战已经白热化”。
根据国信房地产信息网数据，2017年时防城港土地出让ⓕ面积为353万平方ð米，到2018年时近乎翻倍，达到68é9万平方米。
接下来的两年，防城港继续高位出让土地，2019年、2020年土地出让面积分别为737万平方米、604万平方米，直到2021年才降∅回370万平方米。这期间，宅地ਊ价格也水涨船高。
随着海南转移来的外地投资客大Σα量进入、土地市场逐渐ⓓ火爆，防城港的楼市在2018年到了“量价齐升”阶段。
新冠疫情后¤楼市销售大滑坡♬↵
近5年来，防城↑港楼市经历了大ú起大落。હ
根据当地房协数据，2018年防城港ਨ的新房销量突然ગ同比„暴涨了85%，全年销售4.85万套，销售总额达到了232亿元。
2019年的情况也不错，全年商品房销售套数3.9♪5万套，虽然数量同比降了一点，但是商品房均价从5501元/平方米涨到了5931元/平方米Ċb;，市区均价达到了6241元/平方米，同比涨幅达到11%。而优质地段较为火爆的楼盘，均价已经涨到7000~10000元/平方米。
防城港房协2019年年底时总结称：“2019年全市完成房地产投资100亿元，同比去年上涨36%，这⇒是ਜ਼我市房地产投资额首次突破百亿元大关，是我市良好发展势头的重要信号。在其他各项指标平稳波动的同时，投资额与销售均价的上涨，证明我市房地产市场发展正在实现质的飞越。”
但到了2020年，防城港的商品房销量近乎腰斩，全年只卖了2.14万套，同ਭ比下降46%；销售均价5449元/平方米，同Õ比下降8%。
2021年全年商品房销售量继续下滑，一共卖了1.86万套ν，同比下降18%，全年销售金Ņ额仅剩下88亿元。
直到2022年，当地房地产业才真正领略到市场的寒℘意。从1月份开ࣻ始，月均成交量就开始大缩水——去年月均还有1550套的量，今૩年1月只卖了516套，2月745套。
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紧接着，“金三银四Ç”落空，3月仅卖了377套，4月505套，5月356套，1~5月月均成交套数不足¯500套。
à 相比2018年的Ζ月均成交4041套，如今的月成交‚量已经跌了88%。
正是因为市场消£费力的大幅下滑，才让防城港的去化周期排到了全国第ο一位。上海中原地产首席分析师卢文曦表示：“库存就是供应量减去销售量，如果∝供应越来越大而销售量越来越小，库存就上去了。”
截至5月底，当地商品房成交均价降到ટ了4899元/平方米，也回ਜ਼到了5年前的水平。
Ω 传销炒房℘团扰乱楼Ë市秩序
根据七普数据，防城港市常住人口近十年来增长🙀了21%，达到104.6万人。人口增长加上政策红利⁄不断，防城港楼市为啥迅速跌落，还成了去库存最难Āf;的代表？
首先是楼市突然过热带来的弊病——当地楼市最火热的时候，卖房与传销甚至结合在了一起，许多传销组Φ织打着“看房一日游”的旗号诱使外地观光客加入传销，带来房地产行业不健康૧发展。Û
根据当地警⌊方发布的消息，2019年4月，广西防城港警方曾对一售楼部进行突查，现场抓获涉传人员350人、核心人员‡50人，查扣大巴车3≈辆。
防城港警方称，传销组织大搞“一日游”“a1;看房团”“考察团”，用涉传大巴车接人看房，利用北部湾经济开发进行胡编乱造，大肆灌输“资本运作”和“机遇财富”等传销理念，对游客进行洗脑。
此后，防城港曾多次严厉打击整治传销，开展“狂风”专↔项行动࠽以及传销清零攻坚战。
除了整治传销带Τ来的销量下滑，疫情也给当地楼市带来ϒ沉重☞打击。
“我的客户大部分都👽是北方人，东北人最多，也有山¸西、山东的。”当地港口区某楼盘销售告诉第一财经，在2020年新冠疫情暴发以后，外地客户大幅减少ળ。
当记者以北方投资客的身份向他咨询时，他依然通过对标海南来展示防&#ffe0 ;城港购房的性价比：“在三亚买一套房子就要好几百万了，轻易ⓗ买不起，现在我们这边一套海景房也就几十万元，首付还非常⌉低。海南物价现在多贵呀，我们这边气候差不多，菜价便宜，海鲜超多。”
但他也承认，如今房子的行情很差，“以前来旅游的看到这里发展得好、风景秀丽，可能就会愿意买房子，现在疫θ情反复，游客Ζ大量减少”。ડ
૯少了北方投资客，防城港只是一个人口100ૌ多万的小城，本地人基本都有自己的住房，新房需求量并不高∗。
ⓓ 今年3月，防城港将首次购买普通商品住房的商贷最低首付款比例由25%调整Γ为20%，希望借此刺激新房市场，但从ળ成交数据来看，政策并未达到效果。
卢文曦对第一财经表示，像防城港这类三四线城市ࣻ若想“去库存”，无法再简Ε单地重复使用过去▒的手段。
“5年前，还有开发商在创造‘地王神话’，生育率也还可以Ý，所੬以大ª家对住房消费还有信心，而现在因信心不足致使销售额出现了断崖式下跌，需要‘出奇招’去治疗顽疾。”卢文曦认为，从根本上来说还是需要减少楼市炒作、合理发展产业、创造就业以及吸引人口。
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