逆市涨价

发布日期:2022-06-06 22:49:31

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  景晖智库首席经济学家胡景晖认í为,自如所谓的“系统设置”与此前公司重装修的商业模式有关,其&#256e;实际上是把10%的房租涨幅作ધ为了跑通商业模式的前提。“但在疫情的背景下,无论是从市场需求层面,政府监管层面还是人情道义层面,涨价都是说不过去的。

  雷达财੢经 文|张凯઱旌 编|深એ海

ࢵ  自ઝ如的涨价问题,在疫情的催化下被ૌ进一步放大。

  ⇐近日,不少房客均反映称,自己租住的自如公寓在续约时出现了不同程度的涨价情况,部分房客面临的涨价幅度甚至高达20%。对此,自如管家回应称涨૧价10%是公司的系统设›置,更改不了。

  事实上,这已不是自如第η一次深陷涨价风波。雷达财经注ý意到,2020年疫情刚刚爆发时,就有诸多自如客在社交媒体及投诉平台【进入黑猫投诉】中发布信'息,称自如在疫情期间坐地起价,租金实际涨幅远超此前承诺的范围。

  对¥自如不满的不只有房客。一位઱房东称,2020年至今,自如业务员曾多次打电话找੍到自己要求降房租,不降就解约。“自如又参赛又当裁判,这是什么道理?”

  景晖智库首席经济学家胡景晖认为,自如所谓的“系统设置”与此前公司重装修的商业模式有关&#25a1;,其实际上是把10%的房租涨幅作为了跑通☻商业模式的前提。“但在ૠ疫情的背景下,无论是从市场需求层面,政府监管层面还是人情道义层面,涨价都是说不过去的。”

û ¶ 疫情封控期间涨价&#25bd;,遭租客投诉

  2022年,新冠疫情卷土重来,受此影响全国多地再次执行严密防&#263d;控,其中上海的封控时间长达2个多月之久,而北京♫ફ自5月起也已全面暂停餐饮堂食等活动,直至端午节结束仍有部分地区未解除封控状态。

  在此背景下,很♦多租શ客只能暂时ઢ接受原地续租的选择。

  “租房੓合同签的是押一付三,房租7月到期。本来打算4月底看房ⓙ,5月换房,都已经和房东说好要换,这次付款的时候交的是一个月租金。但是潘家园刚出疫情的时候,感觉°有些不妙,就把之前该交的两个月续上了。没想到整个5月都没法出去看房。”一位北京的租客对雷达财经表示。

  与续租½相比,更令ε租客们头疼的问λ题是租金的上涨。

  住在上海的网友Rigel就在小红书中发文表示,住了两年自如,房租分别涨了4Û0元和60元。因为今年6月房子到期,难得遇上两户不错的室友,加之疫情期间找房不方便,就想续租。≅没想到这次一下涨Þ了12%,每月房租多了300多元。

  ß“涨个几十块钱完全能接受,一下子涨੣300大洋,&#266c;自如是不是趁火打劫?”Rigel质疑道。

  住在北京的互联网科技博主爱踢学长经历的涨价幅度则更为夸张。据其介绍,自己居住的是70平米左右的房子,去年开始租ð的时候价格为5690Ψ元/月,但到今年续租时,自如客服却称去年的5690元是优惠后的结果,正常价是5990元,今年与业主重新核价后&#25bc;将涨至6890元。据此计算,爱踢学长居住一年后月租金涨了1200元,涨价幅度超过20%。

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  黑猫投诉上,也有租客ⓘ对自如的调价表达了不满‌:“前期客服打电话说5月25号之前可以申请原价续租,23日我联系续租告知我不能原价续租,要按涨价价格来。询问同期入住签合同的合租室友,其房源原价续租未涨价。目前北京疫情+小区周边交通停运无法搬家,客服沟通后仍不能按原价续租。”

  值得一提的是,自如的涨价Þ似૧乎尚留有回旋余਩地。

  小红书中发帖的徐先生以3000元/月的价格租下了自如三居室公寓的其中一间,眼看房子6月到期,自如管家给出了320元/月的涨价幅度。按照此标准,徐先γ生一年的租房成ৄ本将增加近11%,但当徐先生将自Ë己要搬家并会选择其他品牌的打算告诉管家后,管家却为徐先生申请到了“特殊折扣”,只涨70元。

 ú 坐标成都的小兰也遇到了类似情况。其向雷达财经透露,自己的一个朋友由于在上海封控,无法回到成都把猫带走,于是她便在征得室友同意的情ઽ况下,租下了隔壁封了阳台的房间给猫暂住。因为不确定上海的解封઩时间,所以租房形式是每月结算的短租,但在租了仅仅两个月后,自己就遇到了自如的涨价。

  “短租本来就比正常房租贵不Ü少了。”小兰称,“这个月房租还涨了7▨0块,一开始我觉得很愤怒。后来我找到续Õ租专员,他申请了服务费优惠券,才抹平了差价。”

  雷达财经搜索自如官网的“常见问题”版块发现,自如会根据વ租期来调整具体的租金。目前的最短租期是1个月,租1-3个月以内租金将上浮20%;4-6个月上浮1ડ0%;7-11个月⊆上浮5%;12个月及以上不变。

  “说实话,公&#263e;司Ξ的调价政策我们也不是搞得很懂,每个月都不一样。”小兰展示的一张与租房专员聊天记录的截图&#25d3;中,对方表示。

  小兰认为,自如是在用增加单套利润的方式来抵消今年不佳的租房行情。其称,自己在App上搜索住地附近的ψ²小区发现,去年还算火爆的该小区目前合租的空置率有所提升‌,同小区个别四室只住了一个人。

  被ਗ਼指两头吃:房客提价,房ફ东压价⊕

  雷达财经梳理发现,同样是在疫情期间,两年前ⓖ自如也曾引±发类બ似的争议。

  往年的春节后,是租房市场的旺季。通常情况下,返程人员的增多会推升当地住房租金,常年租房的ૠત租客对此也有足够的心理Ã预期。

  但突如其来的૜疫情,却打੖破了这一惯常现象。2020年,由于隔离需要,很多租客ⓥ无法回房,搬家也不方便,而房租涨幅却比往年还大,这让只能被动续租的很多房客感到无法接受。

  据彼时网上流出的一份自如维权群租客提供的涨价表,北京周庄嘉园C区15号楼整租一月的租金是42‹90元/月,续约长租的房租为5290元/月,短⌊租则高达6790元/月,涨幅分别为23.3%-ી38.3%。

  另有媒体梳理自如客在黑猫投诉平台发布的信息发现,自如房价涨幅多在15%-30%左右,涉及઻范围遍及广州੬、北京、深圳、上海、武汉等·多个城市。

  “自如续约整体平稳,出现的涨价个例多为长租换ü短续导致,租金૥价格变动仅为个别租客情况。同时,为解决租客租房难题,自如也在2月为长租改短续的用户,提供一û定的便利措施,包括续约租金的优惠措施。”自如的公关负责人称。

  但很多自如客对这一说法并不买账。在自如租住了੧近三年的燕子称,自己2018年9月续租时,房子一度涨价超40%,后来房租涨价引起普遍关注,相关部门约谈几大中介,规定房租涨幅不得超过5%,自如这才以¹约3%的价格ð续约。但2019年再续约时,自如管家却称涨价幅度的规定变成了不超10%。

  遭到控诉的还有自Å如的服务费机制。公开资料显示,自如会跟租客收取为租金10%的服务费,用ਖ਼⇑于日常管家服务、保洁等。

  不过,自如的环境和服ੇ¾务并不ς总与其高价相匹配。

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  近年来,有关自如甲醛房、暗è藏摄像头等负面频出,直至2021年12月,还有报道称,自如用廉价材料装修完即出租ૢ,坐落在北京回龙观地区的多个出租房甲醛“爆表”。

  除此之外,无法提供相应服务',却仍收૦取高额服务费已经成了此次上海疫情期间ਲ਼自如被投诉的重灾区。

  “3月4月保洁都没做,还收服务费”、“❄四月找过自如,说会退服务费,我五月去申请,就说没有这项规Ð定”、“一个季度没服务过的服务费只返了十分之一”……社交平台中,诸多网友都面临涨价+不退服务费的双重烦恼,还有网友发布自如维权群的二维码,寻求抱团取ⓜ暖。

  更令用户们寒心Ä的Ó是,自如一边面向租房者涨♠价,另一边却在向房东压价。

  2020年有网友爆料,自৻如以疫情影响房租出租价格为由,强迫业主降租,否则单方面毁约解ⓤ约,赔偿两▨个月租金,但是业主需要支付过万元无任何收据证明的“装修款”。

  “他们(自如)装修要我们出钱,还得按照他们毫无依据⇓给出ਬ的价格来。” 如此霸道的条款引得数十位房东在黑猫χ投诉上发起投诉。

  自如的执行方式,并未因房东们的控诉而改变。有网੓友在微博反映称,♥2020ਭ年3月自如管家就以疫情为由让自己免800租金;当年7-10月业务员又以公司亏损为由再次要求降租,磨到最后降了3%;2022年5月,自如再以相同理由要求降租。“现在要求解约,竟还要我赔你装修费?”

  સ疫情下&#263a;收入大降

  脱胎于链家系的自如,早在2011年6月就在CEO熊林的带领下,开始扎进租房市场,且一度颇受👽资ੈ本−青睐。

  天眼查显示,2018年1月至2020年3月,自如先后收到来自腾讯投资、红杉中国、华平投资、泛◊大西洋投资、软银集团等知名资方共计超百亿元人民币的融资。公司的估值也在B轮融资后达到了约50亿美Ο元,成为了业内的独角兽企业&#ffe0 ;。

  与链家、我爱我º家等中介μ公司不同的是,自如不收取中介费,其主要专注于长租公寓领域,商业模式为先从业主手中收房੒,再经统一装修后出租给租客,利润主要来自规模化复制后的租金差。

  但这种“重装修⋅”模式也容易造成环境问题。更重要的是,该模式利润ϒ微薄,需要不断将租客租金投入租赁新房源来“滚雪球”,一旦å现金流瘫痪,将对企业造成致命打击。

  而疫情的到来,更是让长租公寓行业雪上加霜。近两年,长租公寓企业ⓞ暴雷的事件屡屡发生,曾经的头部品牌蛋壳公寓已在挂牌纽交•所两年后退市ˆ,自如也无法独善其身。

  根据今年4月贝壳在收购圣都家装时披露的关联公司自如集团业绩,2019-2021年,自如收入◊分别为3.∪09亿元、1.28亿元和1.58亿元人民币,2021年尽É管同比增长23%,但仍仅有疫情前的一半水平。

  雷达财Š经注意到,在自如જ涨价的同时,政府也有陆续出台相应措施对长租企业进行规范。如今年5月,历时8年的《北京市住房租赁条例》正式推出,其中就规定“城市住房租金年度涨幅不超ઐ过5%”。

  “北京市住房租赁条例确¡实有相关规定,自如的调价明显是高于了5%。但据我所知,这个规定是9月1号才正式落地实施,目前还处在一个颁布但未执行的空档期。如果自如ⓒ的做法延续到9月1号之后,那么政府有关部门是会出手干预的,甚至会有一些处罚,但目前由于▒还未正式生效,所以还要看一下。”胡景晖对雷达财经表示。

  在胡景晖看来,自如维持涨价的系统设置与其商业模式有关。“自如ਰ疫情ઍ之后也采取了一些变ø化,从它原来刚性兑付房租和承担全部装修装配费用改成了轻托管模式。”

  2021年,自如推出名为“增益租”的新项目,简而言之,业主要先出钱请自如设计和ⓤ装▩修;待房Κ子租出去后,自如会给业主提供8成左右的保底收益;如果市场情况向好,年底自如会向业主进行收益分成。

  “但是原来已经收的一些房源可能还没有完全转到轻托管模式。这些房源的成本是比较高的,再加上疫情两三年的反复,肯定会对他的收入有一定影响。实际上据我了解,自如在当年游说资本的时候,是ડ把每年房租上涨10%作为了商业模Ò式的一个前提、假定,否则的话这个模式跑不通的。他没有预想到有疫情,包括经મ济增速放缓、失业等等,所以会出现今天这样一个局面。”

  胡景晖指出,在当前经济预期不确定的情况下,虽然政府ô减免租金ત只是针对商业,还未明确说∅到房租,但从道理上来讲,是应该降租的。

  “另外目前市场◊需求也相对疲弱,全国的房租在疫情反复期间有所下降,从市场供求的角度来讲,也应该降价促销。&#263e;所以自如这个行为,不管是从政府的法律监管层面、⊆人情道义层面,还是市场供求层面,其实都是说不过去的。”

  当然,长租公寓行业在过去的两三年确实受到了疫情反复极大的影响。对此胡景晖也坦言,自如σ如果能为了稳定租金,给租客一些扶持和优惠的话,其实政府在加强监管的同时,也ઝ应‌该给予部分长租公寓企业一些政策优惠和扶持。

  “因为完全靠保░障性租赁住房供应上来,还需要相当一段儿时间ਜ਼。”

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