万科五月销售跌幅扩大

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　　੡记者ૠ | 黄昱õ

　　万科五月销售成绩单出炉，不如人愿的是跌幅进一步扩大²。在此背景下，万科同步推出了项目跟投制度6.0版，通过引入“模拟清算退出”机制以激发员工跟投的积极性，从而对业绩⊗目标的达成起到一ο定助推作用。

　　万科6月7日发布⊄公告显示，其5月单月实现合约销售额约为307.6亿元，略低于4月的308.4 亿元，同比减少46.56%；1-5月累计实现合同销售金额约1681.1亿元，同比减少41.39%，ર而前4月同比降幅为4‾0%。

　　事实上，无论是从单月还是累计来看，当前楼市整体销售都面临压力。克而瑞数据显示，百强房企5月单月业绩环比增长5.6%，ó同比降低59.4%，较2020年疫情期间也下降5੏2.1%；前5月累计业绩规模同比降低52.3%，降幅较4月进一步扩大，较2020同期ð下降27.8%。

　　今年前五月只有碧桂园π、万科、保利发展三家房企的销售规模达到千亿，ৄ较去年同期减少12家，超百亿房企则从去年同期的118家减少至70家，各梯队门槛值♤同比均下降超过50%。

　　具体来看，万科5月销售在TિOP3中垫¤底，碧桂园૞和保利发展的全口径销售额分别为378亿元、380亿元。前五月累计销售排名中，万科则稳住了第二的位置，第一名由碧桂园以2012亿元守住。

　　销售继续承压的同时，万科在获取新项目上也持续谨慎。据中指研究院统计数据，1-5月，万科权益拿地金额与∩拿地面积分别为140亿元ξ和75万平方米，分别排名第8和第22，去年同期则分别排名第૎1和第3。

　　3月底的业绩会上，万科ਲ਼主席郁亮曾表示，按照原本的充分授权分布式的૟模式，万科投资额度采取的是分大饼的方式把额度分到了区域，这种模式在市场好的时候能够抓住市场机会，但在市场有λ变化的时候就会显示出弱点，容易出现投资上出现高估和冒进。

　　因此，从今年开始，万科提出要改变过往分散拿地的模式ⓟ，投资额度☞δ不再分大饼，通过集中管控，将资金更加集中地投向市场稳定、完全边际高，团队操盘能力强的地区。

　　“节衣缩食Д的同时ü，万科也更强调业绩目标的完成度，毕竟这才是“止跌、企稳、回升”的关憨键。

‾　　正如万科开发经营本部首席合作人兼CEO张海所♠言，万科要打开每个项目，强绩效促改变，例如开发经营本部如今每个月在售项目都要晒成绩、排座次，以天为单位对ä认购签约和回款进行监测和分析。

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　　为了将业绩目௄标的完成与员工利益进一步捆绑，万科试图通过修改跟投制度来进一步促进业绩目标的达成ૣ。

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　　员工跟投机制是万科事业合伙人机制的重要组成部分，从2014年开始在项目层面实施，发布过5个版本，将项目经营成果与员工利害关系直接挂钩—，鼓励跟投人员੘为公司和股东创造更大价值。

　　但在实施过程中，跟投制度一直存在被质疑侵占公司和股ૄ东利益的问题。为此，万科也在2018年引入特殊劣ੑ后机制，优先保障公司及股东ੜ利益，但随着地产行业进入下行周期，员工跟投也出现盈利困难且无法及时退出的情况。

　　在2019年6月万科召开的2018年度股东大会上，万科વ总裁祝九胜就曾坦言，现在万科员工跟投都跟不动了，压力挺大的。&#25bc;事实上，全国前50强房企中有跟投制度的接近30家，都Α出现了跟不动的现象。

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　　“现实情况是没有那么多现金流可૝以跟，即使有足够的现金流，员工也是劣后的，分完股东、项目方再分∇给员工。”

　　据万科跟投制度5.0版本的特殊劣后机制规定，项目内部收益率（I&#263f;RR）≤公司加权平均资本成本(WACíC)的，必须跟投部分对应的项目收益优先向万科分配，直至万科达到项目IRR为公司加权平均资本成本(WACC)时对应的收益水平，再向必须跟投部分分配项″目收益(追加的自愿跟投部分除外)。

　　公司加权平均资本成本(WACC)﹤项&#25a1;目IRR≤2.5倍公司加权平均资本成本(WACC)时，必须跟投部分与万科按出资比例分配项目收益；2.5倍公司加权平均资本成本(WACC)﹤项目IRRτ时，在项目IRR超过2.5倍公司加权平均资本成本(WACC)后的项目收益范围੆内，必须跟投部分按其出资比例的1.2倍分享(追加的自愿跟投部分除外)。

　　࠷明源地产研究院指出，这œ样的劣后机制可能导致一些员工因预期收益&#25d3;与约束间不平衡而产生不满。

　　实际情况来看，万科历年整体跟投认购金额确实呈现明显下降趋势， 2017年-2021年万科当年新获取的项目中跟投认购金额总额分别为106.4 亿元、84.49 亿元、41.57 亿元、37.45亿元、31.27 亿元，分别Ι占跟投项目资金峰值的3.48%、2.20%、1.87%、2.09%、1.↵28ઍ%。

　　或许是为了改变这一状况，6月7日，万科发布了经修订后的《¿万科企业股份☼有限公司项目跟投制度 6.0 版》，û与上一版相比，取消了特殊劣后机制，新增模拟清算退出机制。

　　6.0版规定，γ对于不含持有经营类物业的跟投项目，需同时满足三个条件后，该项目的跟投资金才可通过模拟ો清算方式统一进行清算和退出≥。

　　首先是可销售物业的最后一期已交付；其次，所有可销售物业的累计销售金额比例达η到项目可销售物业的预计总销售金额Þ的95%及以上；最后，全部成本类合同均已结算完毕，累计已结转成本占总成&#25b3;本95%以上。退出时未售部分价值按收益现值法计算，折现率为15%。

　　对于包含经营类物业的跟投项，跟投资金要想清算退出，除满足上述三个条件外，持ગΘ有经营类物业还需满足开业满3年或者NOI率超过5ⓔ%的要求。

　　兴业证券分析师指出，这κ一修订确保了员工与公司同股同权，保障了ƒ员工利益，同时可以加速员≥工的跟投退出。

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