格力地产深陷资本迷城

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　　财熵|格力地产深陷资本迷城，鲁君ਮ四落马后谁来收ⓣ拾ૉ残局？

　　导读：格力地产顶着“格力”的光环出世，但这份荣耀却成了“原罪”——和格力集团切割之前，格力地产依赖母公司输血，其发展步伐极大受制于集团“母强子弱”的⇔战略。“单飞”之后，格力地产得以激进扩张，¨但由于没有母公司庇护，它要学会运用各种市值管理手段“讨好”资本。–但类似的做法带来了沉重代价，掌舵人鲁君四似乎也未意识到危险，终致酿成灾祸——6月16日，因涉嫌泄露内幕信息，鲁君四被江西警方采取刑事强制措施。接下来，谁来收拾格力地产的残局？

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　　作者|林乐Γ♧诗

　☻　主编ઙ|谷Ë越

　⋅　版式|果੥果ⓒ

　　鲁君四的最后一条微博定格在6月–17日中午，也就是他出事的几个小时前——当日傍晚，媒体爆出消息，因涉嫌泄√露内幕信息，鲁君四被江西省上饶市公安局采取刑⇔事强制措施。

　　事发突然，4日前，6月13日，鲁君四还以格力地产（600185.SH）ਨ董事长的身份参加公司年度业绩会，但6月16日，他被免ú去董事长一职。很难说，鲁被免职与β被异地警方带走背后没有关联。

　　财熵发现，截至发稿当日（6月27ˆ日），鲁君四仍然以格力地产创始人兼董事长的身份，ડ挂在公司官网上。工商资料显示，鲁君四作为格力地产法人代表的身份⇐也没有变更。

　　格力地产管理团队 α图源格ૠ力地&#256d;产官网

　　作为一家在&#ffe1;A股上市超13年、坐拥7万股民的公司董事长，鲁君四的微博粉丝数量不过3700名，微博评论数往常也只有两位数，但6月17日那条，评论数飙੒升至超300条∠。

　　此前，鲁君四▩几乎每两日就要更新一次微博，内容主要是分享工作日常、生活点滴，他还会经常和粉丝互动。出事后这9日，是他开通微博一年多以来最长一次断更，这令铁粉多少有点不适应。有网友在评论区留言：“土豆੒会不会没人照顾了”。“土豆”是鲁君四养了7年的英短猫࠷，在微博出镜率颇高。

　　鲁君四的微博粉丝主要有三类：格力地产的员工、购买ક了格ϒ力地产楼盘的业主和格力地产的股民，最后一类占比最大。鲁君四出事后，不少股民在微博着急地询问事件真相。事实∴上，他们更关心的是：案件会给格力地产的股价带来什么影响？

　　目前来看，资本市场似乎对鲁君四的下台无动于衷——6月16日-21日，风波中的格力地产连续斩获ë4根阳线，6月20日还获得A股顶级游⇐资“章盟主”（国泰君安证◘券上海江苏路营业厅）的青睐，当日一度大涨5%。很多人相信，鲁的下台将减少格力地产和珠江免税集团并购重组的阻力，利好公司股价。

　　ë鲁君四将格力地产↑一à手带起，18年间将其推上资本市场，并一度成为股市宠儿。如今，身陷囹圄后，这位引路人却没有获得资本的一丝眷念。

　‍　 格力地产“先天࠽不足”

　　从名字上看，格力地产（GREEREAL ESTATE）很容易令人联想▣到家电巨头——董ઞ明珠执掌的格力电器（000641.SZ）。事实上੏，两家公司的总部都坐落在珠海市香洲区，仅相距8.8公里。

　　2015年之前，格力地产和格力电器都隶属于珠海国‡资委旗下的格力集团。但随着格力੧集团将所持有的格力地产全部股权出让给珠海投资，再加上格力电器混改、引"入其他股东，这两家公司在业务上基本已经没有关系。唯一的联系，是二者都获得港交所旗下的香港中央结算有限公司的投资——截至2022年3月底，香港中央结算有限公司持有格力地产1.55%的股份，持有格力电器9.85%的股份。

　　香港中央结算有限公司成为格力电器、Ο格力地产੣之间的唯一联系图ક源天眼查

　　格力地产顶着格力集团的光环出世，但这份荣耀却成了“原罪”。据财熵不完全统计，格力电器的董明珠，已不下三次在公开场合撇清和格力地产的关系。最近一次是2022年5月11日，董明珠表示格力电器不搞金融¹和房产，“格力地产跟我完全没有任何关系”。而最尖锐的一次，2018年5月，董明珠直接开炮：“格力地产Ï继续使用格…力商标，对格力形成了伤害”。

　　这份隔阂，在鲁君四ⓑ和董明珠在格力集团共事时，甚至更早之前就已经产生。在朱江洪时代，格力集团对地产业务兴趣寡淡。2004年，时任格力集团董事、副总裁的鲁君四被委派至地产专责工作小组，这被视¿为体制内的一次“流੊放”。集团分配给鲁的创业资源只有300万元、7名员工和一间9平方米的办公室；而同年，格力电器的主营业务成本已经达到116亿元。

　　格力集团“重电器、轻地产”的战ⓡ略倾向，在董明珠时代得到了强化。2012年董明珠出任集团董事长时，鲁君四对这位比他大12岁的顶头上司如此评价：“她拥有敏锐的ϒ市场判断力，身上最核心的ⓞ是执着的敬业精神，为此可以舍弃一切”。

　　“铁娘子”董明珠不止一次表达对家੊Ǝ电主业的坚定不移，同时对房地产的轻视也溢于言表——在2014年Ε一次采访中，她表示“格力走专业化道路，绝不做投机生意。房地产行业赚钱太多、太快，很容易就让人将奉献的精神丢掉”。

　　鲁君四大概也想过将地产做大，无奈其战略处处受到格力集团层面的限制。20„09年格力地产成功借壳上市，按理说这是迈向独立的一步，却在当时被媒体联想成受母公司“摆布”、“为集团打通又一个资本平台”。2018年，鲁在一篇关于国企改革的学术论文中，透露当时格力地产重组上市的真正动因↓，或者说背后的苦衷，是ਬ“融资瓶颈和公司治理缺陷”。

　　Ì但上市也未能令格力地产摆脱缺钱的困境。在2011-2014年格力地产公告的内♣容中，出现最多的字眼是：“申请贷款”、“抵Ð押担保”。这四年间，格力地产的经营性现金流净值为负数。

　　彼时，格力地ક产对格力集团的ર态度应该ν是很矛盾的：

　　一方面È，其资金面，包括拿地和开发成本主要靠集团输血——财熵通过回溯2012-2014年公司财报、媒体报道等获悉，那几年格力地产的债务中，约2/3来自થ大股东格力集团的贷款，主要包括母公司的股权质押、综ρ合使用集团信贷授信等；

　　另一方面，身处格ી力集团“母强子弱”战略之下的格力地产，得到的资金支持有限， 始终无法大展拳脚。而房地产是资金密集型行业，资金投入上的束手束脚，使格力地产错失了2015年之前房地产ë行业扩张的红利期。

　　有人辛辣点评：董明珠管理下的格力集团对电器、地产¯两个平台分配ⓨ资源不均衡，是格力地∪产发展缓慢的重要原因。

　　格力Π电器掌ϒ门人૞董明珠 图源网络

　　鲁君¢四¨“脱缰⇐”

　　2015年1月，格力集团正式将其所持有的格力地产的51%股权转让给珠海投资，格力地产从此不再受格力集团的支配。心理防御机制&#222e;表明ࣻ，匮乏感可能会使人产生“补偿心理”——先天不足、后τ天恶补。“单飞”之后，鲁君四的野心也慢慢展露。

　　首先，格力地产进行了一次地产业务的跨地域扩张，走出珠海的“舒适区੦”。α2014年12月，格力地产联合体以超16亿元的地王价，抢下上海浦东新区前滩地块，高调进军一线重点城市。而当年其营收不过14.66亿元。如此“蛇吞象”的操作，被质疑为“博取市场的关注及炒作”。2016年，格力地产甚至开始出ⓟ海，在英国和美国都成立了分公司。

　　尔后，格力地产开启了业务上的多元化转型。2015年4月，在单飞3个月后，格力地产官宣“3+1”战略，即形成以房地产为主੠业，海洋经济产业、口岸经济产业和现代服务业三大板块并举的局面。同年，格力地产还宣布，将投资12.5亿元，深入布局“大金融”૝战略，一口气成立了珠海海控金融、珠海海控小贷和上海海控保理◈三家公司。

　　鲁&#266a;君四原名鲁君←驷，这也是他的微博名，但现在已经无从考证连个名字是何时起开始通用的了。在格力集团麾下的日子，鲁低调，极少露面；而格力地产单飞之后，鲁君四这个名字开始频繁出现在媒体报道中，伴随其一同出现的是公司的股ⓠ价表现。

　　2015年上半年，转型动作频频的格力地产，成为A股炙手可热的明星股，半年内股૨价从20元狂飙至46元。同期઱房地产行业龙头万科（0‹00002.SZ）的股价一直徘徊在15元之下。

　　2014-2017年格º力地产和万科股价走势对ક比 &n&#ffe1;bsp;图源东方财富

　　业务扩张必然需要大量烧钱，2016-2018年，格力地产的经营活动Ņ产生的现金流量大幅转负。这牵出一个问题：脱离集团的束缚，也Œ意味着没有了金主的支持，格力地产Ð必须学会自我造血。

ઞΨ　Ô　怎么找钱？

©　　2016-20ો18年，格力地产经营ા性现金流净值告负  图源Choice

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　　飙升的股价、疯狂的资本市场或许给予了鲁君四灵感。2੩015年4月，格力地产抛出一份定增计划——拟筹资60亿元，这笔钱大◈部分将用于海洋经济产业的融资。

　　时值A股市场的动荡期，格力地产的这ਗ਼份定增方â案，调整了好几版才成功&#ffe0　;说服投资人。2016年8月，格力地产以6.78 元/股，向广州金控、杭州滨创、建信基金、广州玄元投资等6家机构发行4.42亿股，募集30亿元。尽管融资规模有所缩水，但这是格力地产投身资本市场的关键一步。

　　鲁君四本想用资本杠杆∫撬动更大的发展空间‹，但没料到，资本会以另一种方式将格力地产牢牢“捆绑”。鲁君四让格力地产赢得在格力集团时代所不敢奢望的“自由”，为此却付出更大的代价。⋅

઼　　被资本Æ“绑架”Ψ

　　2019年੝，格力地产因部分股份被ξ冻结，导致3年前的一份“兜底协议”曝光，并¸遭到监管问讯。

　　原来，2016年签订定增方案时，为了绑定金主，格੣力地产的控股股东珠海投资与广州金控等机构签订了一份“定增兜ϖ底”协议进行对赌，约定若格力地产股价未达一定条件，珠海投资须向投资人回购其所持定增股份。然而，无论是珠海投资还是格力地产，当时都没有对这份对赌抽屉协议进行披露，鲁君四对监管的回应是“对协议不Θ知情”。

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　　一家上市多年的公司，说不清楚信披规则大概率是假话。格力地产甘愿冒着违规风∀险，无非是押注ð对赌成功、股价能够上涨并维持在高位。但它没有赌对。定增信披违规事件导致公司一把手鲁君四被监管调查，记入上市公司诚信档案。

　　财熵发现，这已经不ú是格力地产第一次出现信披问题了。百ô度指数显示，最近5年，“格力地产”词条ⓘ的搜索次数出现了三波激增，分别对应该公司前后三次因疑似蹭资本概念而被上交所问询：

　　第一次，Ç2017年4月，粤港澳大湾区规划出炉，格力≡地产成为概念股被爆炒，被监管问询“是否存在未披露的重大事项”；ਮ

　　第二次，2020年2月新冠疫情爆发之初，格力Ù地产高调宣布切入口罩生产赛道，相关负责人对外夸ⓑ大产能，被质疑“利用市场热点信息影响股价૊情况”；

　　第三次，2020年6月，海南自由贸易港规↔划出炉、免税概念正火热，格力地产抛出对珠海免税重大重组的收购计划，连ⓢ获8个涨停板，同样引≈发监管关注。

　　近5年来，格ਫ਼力地产三次蹭热点概念遭爆炒 &ੜnbsp;财熵¾整理、制作

　　财熵发现，2018ⓨ年以来，格力地产也多次发出股票回购公告。这是市值管理的常规手段，尽管当时对公司股价提升的效果并不∀明显。那么，是否也存在一种可能：格力地产不惜多次违规蹭热点，是为了迎合资本口味、抬高股价，最终完成抽屉协š议、解除股票冻结呢？

　　巧合的是ચ，在格力地产发布重大重组动作、将股价推至四年高位之੥后，20੕20年二、三季度，参与格力地产定增的投资机构出现了不同程度的减持。

　　但对于格力地产来说，这可能是一次代价高昂的“解套”——格力地产对珠∏海免税的收购动议导致股价异常飙升，引起监管对“内幕交易”的注意。2020年倒数第二天，格力地产发布公Ä告称，董事长鲁君四ਮ因涉嫌内幕交易而被立案调查。

　　一年半后的今天ૉ，调查结果尚未出炉，但随着鲁君四被઻警方异地刑事管制，>案情似乎朝着不利于鲁的方向发展。

˜　ε　在多元化中迷♨失后掉队

　　受董事长内幕调查的影响，格力地产੟收购珠海免税集团的重组事项，宣告在2021年初暂停。何时才能重启？这是过去一年半里，格力地产股吧讨论度±最高的话题——股民寄希望于一场重组，拯救ચ格力地产低迷的股价。

　　不过，财熵发现，事实上很多人已经将格力地产和珠χ海免税视为一个共同体：尽管重组事宜搁浅，但格力地产仍大力推广“珠海免税MALL”网上商城；在珠海国资委官网2022年4月的通稿中，将格力地产归到珠海免税集团旗下。彼时鲁君四除·˜了格力地产董事长的身份，还兼任珠江免税的董事长。他所发的510条微博里，有31条和珠海免税的推广有关。

　　格力地⊇产被归到珠海免税集团旗下ৄ 图源珠♦海国资委

　　若重组成功，固然░能带来更ⓦ大的发展空间，珠海免税将成为国内第二家上市免税巨头，这个头衔就足够有话题度。问题是，其对资本的吸引力è能持续多久，又能为格力地产的业绩带来多大提升呢？

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　　参考国内首家上市免税公司中国中免（601888.SH），后者股价一直跌跌不休，已从2021年2月创下的高点402.8元大幅腰斩，跌至2022年6月24日的201元。2022年一季度财报显示，中国中免的营τ收和规模净利润分别下降7.5%和10%，免税商品销售增长出现迟滞。分析认为，内向型免税业务天花板很低，这是类似中免⊂、珠免等企业的“硬伤”。

　　目前，格力地产的财报没有披露关于免税业务的ⓕ业绩数据，不过可以参考ς一下用户数——2021年，中免用户数超2000万；而珠海免税MALL的用户数量为148.6♨万人，和行业“一哥”差距巨大。

　　这⊕些年来，格力地产的多元化布局似乎没有明显章▤法，财报关于地产之外业务的信息披露也出现断层。在财报中，格力地产将免税生意归到大消费产业领域，后者和地产、大健康并列公司的三大业务，成为公司打造第二增长曲线的发力点。但财熵发现，&#266a;大消费和大健康板块是公司2020年才正式提出的，关于其介绍是在2020年报里才首次出现。

　　在此之前，格力地产的多元化布局是围绕“房地产业、口岸经济产ੈ业、海洋经济产业、现代服务业、现代金融业”的3+á2战略。这个战略曾承载着公司横向扩张、“去地产化”的美好愿景，但并不被市场看好。∈

　　经济学家宋清辉指出，格力地产™各个板块没有核心竞争力，在激烈的市场竞争中疲态尽显。房地产、海洋经济、口岸经济、服务业、现代金融，这几项业务之间关系不大Λ，难ઐ以形成协同效应。

　　战略的急剧转型之下，格力地产最近两年的财报上，也难以找到关↔于☏口岸经济产业、海洋经济产业、现代服务业、现代金融业的发展情况介绍。௄要知道，公司2016年所筹得的30亿定增资金，规划称大部分流向海洋经济产业。但由于信披不明，外界难以获悉这些定增资金的使用，以及经济效益的转化情况。

　　2016年，鲁君四曾公开表示“格力地产已不是传统的房地产商，未来将变为城市综合运营商和资本管理者，时机成熟时，格力地产或‰将改名”。然而，财熵发现，最近5年，房地产开发业ⓓ务仍是格力地产的主营收入，逐年创收占比分别达到9Ä6.01%、95.41%、91.33%、56.40%、83.21%、90.11%，2019年的骤降主要是受当年代建工程收入激增的影响。

　　另一方面，为格力地产贡献大部分收入的地产业务，近几年也出现了倒退。将重心放在多元化、资本运作上之后，格力地产在拿地和开发上变得懈怠。2017年至2021年૮，其持有的待开发土地面积分别为82.06万平方米࠹、66Κ.69万平方米、48.48万平方米、47.12万平方米、35.42万平方米。

　　这意味着格力地产只能不断ε吃“老本”。近年来该公司的房地产销售金额和销售面积原地踏步，自2018年以来连续4年没有上榜房企销售TOP2‍00榜单ó。

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π　　财੒熵制图

　　地产业务回血缓慢，而新੏业务却不断烧钱，格力地产只能开拓“花式”融资渠道。除了定增筹资，还有频繁发债、卖出子公司股权等；不仅如此્，格力地产还被ક爆涉嫌用P2P平台自融自担保。

　　2019-2021年，格力地产资产负债率分别为75.92%、77.50%、72.90%，均在70%以上。2021年，该公司的短ਭ期借款13œ.19亿元、一年内到期的非流动负债&#263d;46.42亿元，而现金仅9.74亿元，账面上看尚不能有效覆盖短债。

　½　格力地产面临资金困局之际，掌管了格ળ力地产18载的鲁君四突然离任、卷入刑案，为公司的发展前景增添了变👿数。

　　目前，格力地产的董事长一职由总裁林‹ϖ强代任。此前，自2011年6月开始Õ，林强一直担任格力地产副总经理。按照流程，国有企业的董事长，一般由主管企业的上级部门任命。

　　接下来，谁੢将取代鲁君四'，并收拾其留下的格力地产ã残局？

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