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文/乐居财经 徐酒眠¢
接连的收并购、增资，让近期热衷于“跑马圈地™”的招商积余（0019Ü14.SZ），◘15天内耗费了近10亿元。
6月16日，招商积余宣布5.36亿元收购新中物业67%股权；11天后，6月27Α日，招商积余又通过注资的方式，间接收购了深圳市汇勤物业⊂管理有限公司（简称“汇勤物业”）65%的股权，拟支付现金4.36→亿元。
增资完成后，汇勤物业由招商积余持股65%，原股东深圳市金尊投资发展有限公司（简称“金尊公司ૣ¥”憨）持有35%。
前后2笔收购，对招商积余来说•是一笔不小的开销。截至今年一季度末，招Π商积余现金及现金等价Ï物仅剩下12.86亿元。紧随上述两笔收购完成之后，招商积余手中余额几乎见底。
频繁的 资金流出，让招商积余瞄上了银行借贷。前脚刚刚宣💼布增资4.36亿收购汇勤物业û，后脚就开始向外借钱。
6月28日，招商积余发布公告称，因经营周转需要，向招商银行股份有限公司深圳分行，申请综合π授信额度5亿元。而为这笔贷款提供担保的，≠正是其全资子Â公司中航物业。
借钱也要收购，一向打稳健牌的央企招商积余，一改往日“保守”做派。事实♠上，增♪资汇勤物业早有ⓩ预告，而汇勤物业背后的股东也与招商积余有着千丝万缕的关系。
ℜ关联交易“暗桩bd;”
û入股汇ćb;勤物业，是招商积余在去年12月31日就敲定的一笔交易。√而时隔近7个月，这笔增资认购才生效实施，则与招商积余较为特殊的上市央企身份有关。
在去年ૡ底首次披露将增资汇勤物业的公告中，Ë招商积余就曾表示，交易还需要取得有权国资管理单位审批以及现有股东、标的公司上级有权单位审批，取得前述审批通过后，增资协议、股东协议方生效。È
资料显示，招商积余增资入股之前，汇勤º物业由金尊公司100%持股。而进一步向上±穿透，金尊公司的实际控制人为招商银行工会委员会， 持股占比100%。换而言之，与招商积余一样，汇勤物业也是招商局旗下公司。
除了冠有同一个“招商”的姓之外æ，深圳汇勤主要服务对象也不是外&#ffe0 ;人。公开信息显示，汇勤物业为以招商银行为主的金融机构客户提供物业管理服务，服务建筑面积约222万平方米，业态以办¡公类物业为主。
据此而言，招商积余Κ增资入股汇勤物，这其实ƿ算是招商局集团内部的一桩关联交易。
Ö不过，这笔交易并没有因为有着这层关联关系，而给出一个相对较低的交易溢价，甚至远高于新中物业Æ的收购。
િÍ30.76倍市盈率
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与新中物业相比，汇勤Ø物业似乎⊆也更被看好。
一般而言，收购标Ζ的资产出现增值，则表明收购标的被看好；¿而增值率越高，则说明未来发展潜力ઐ更大。
公告披露，根据中联资产评估集团有限公司（以下简称“中联评估”） 出具的评估૩报告，以2021年12月31日为基准日，汇勤物业股东全部权益评估值为2.6࠷97亿元，评估增值2.211亿元，增值率454.80%。
而截至2021年7月31日，新中物业的股东全部权益账面值2.04亿元，评估值为7.61亿元，评估增值5.57亿元，增值率જ272.ਗ਼સ76%。
汇勤物业与α新中物业的增值率相差182.04%，也就是说，¬汇勤物业未来的发展更被看好。增值率悬殊，未来潜>力有别，招商积余给出的价格也不同。
同为增肌∗金融机构物业，两笔♧交易的收购PE相差了超10倍。
根据公告，2♣020年、2021年，汇勤物业的资产总额分别为2.68亿元、2.17亿元，净资产分别为5861.62万元、4861Î.59万元；对应期内，营业收入分别为4.9½4亿元、6.66亿元，净利润分别为1915.25万元、2180.65万元。
而će;招商积余与金尊公司约定，汇¦勤物业截至2021年12月31日股东Ξ全部权益中，2382.40万元未分配利润由金尊公司单方享有。
据此，经双方商♣榷，汇勤物业股东全部权益交易作价为2.35亿元，对应深圳汇勤2021年度净利润的市盈率为10.78倍。而增资款=深圳汇勤股东全部权益作价÷增资后金尊ખ投资股权比例35%×增资后公司股权比例65ા%。
按照汇勤物业2ï021年度的净利润计算，招商积余4.36亿元的增资款形成的间接收购，PEÛ倍数约为30.76，而其此前收购新中″物业的PE倍数约为20倍。
… 子公司再担保贷款5亿⊃
紧随新中物业与汇勤物业的收购落地，招商积余抢中的“弹药”所剩无几。而中航物业站Ċa;出来为招商积余提供贷će;款担保，可谓是一场ð“及时雨”。
数据显示，截至ⓥ2021年12月31日，招商积余手中的现金及现金等价物余额为20.41亿。而到今年一季度末，这笔资金仅余下12.86亿元。三个月用去近7.55亿元ćb;，或与高额有息负债有关。
财报显示，截至2021年੦12月31日，招商积余的有息负债规模约27.52亿元。其中，银行贷款9.52亿元，融资成本约3.੬70%-5.83%；债券约18亿元，融资成本3.00%-3.8Κ7%。以此计算，有息负债每年涉及的财务费用约1.44亿元。
今年一季度¶财报披露，其bd;期内偿还债务支付的现金约为5.46à亿元。
°降低有息‹负债，是摆在招商积余经⊕营层面的一个重要问题。
“现在每年依然还是存在着1.4个多亿的财务费用，对公司的利润影响还是比较ξ大”，在2021年业绩发布会上，招商积余财务总监张秀成坦言，未来还需要进一步的降低有息负债和财务费用。
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对于具体的计划，张秀成表示，“回收去化的现金流主要是用来偿还有息负债”；同时，“重资产剥离回收的ઞ现金流也主要是Η用来偿还债务和降低有息负债”。
数据显示，截至20Ψ21年12月ⓒ31日，招商积余持有重资产约84亿，除了存货价值约14d0;亿外，合并财务报表中列报的投资性房地产约为70亿元。
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今年1月26日，招商积余曾宣布，以ੈ合计约7.78亿Â元的价格，向控股股东招商蛇口（001979.SZ）转让了三家房地产开发公司。不到三个月，4月14日，其剥离重资产的第二刀落下，宣布天津“退地”，剥离了存货价值约为3.8亿的又一重资产。
事Ï实上，મ招商积余账上的对外担保不少。
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本次中航物业为招商积†余提供贷款担保后，招商积余及其控股子公司的对外担保总额，由22.5ç0亿元增至27.50亿元，占其2021年度经审计的归属于母公司股东净资产的31.75%。
对外担保总余额也从5.17&#ffe0 ;5亿元增至为10.175⇓亿元，占其20💼21年度经审计的归属于母公司股东净资产的11.75%。
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