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郁亮再发声：我⊂们没有任何ⓙ理由躺平，只有走下去才会有੫出头之日
郁亮 💼;|♨ 来源
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世红 | 编辑憨
¾砺石≈商业评Ù论
在这场地产行业有史¡以来Å最大的危机中，万科是表Ι现最为稳健的。
从资本市场上的表现可见一斑。根据最近一个交易日的数据计算，万科市值为√2282亿人民币。而之前与万科齐名的恒大、碧桂园与融创的市值则分别暴跌至217.9亿港币、1123亿港币与249.6亿港币。
6月28日，万科举行2021年年度股东大会µ。会上，郁亮表现出少有的乐观，认为短期内市场已经触底，但同时他也表示，“我没有用反弹的说法，而是说ćb;恢复，恢复仍然需要时间”。
ત郁૪亮演讲Χ实录：
大家知道今年日®子特别难过，这也是我从业以来觉得b3;压力最大的一段时间‰。
今年1、2月份商品房销售尽管有下降，但目前来看还是上半年表现稍好的月份，&一二线城市商品住宅销‹售同比下ਜ਼降了36%。
到了4⇒月份情况变得更加严峻，同比下滑了59%，因û为Ċa;疫情等因素，环比也下降了23%。
5月份ω尽管同比下降50%多，还🙀是很多，但是环比开始¯出现了7%的上升。
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6ષ月份，从目前的情况来看，我觉得环Ô比可能会有比较明显的提升。
二手房市场从6月份开始也ćf;出现了一些起色，比如一二线城市二手房挂牌价格有അ的涨有的跌，但涨的城市个数已经达到5ઘ0%。
从这些情⇒况来看，大概可≡以判断市场Ð已经触底。
ਭ为什么6月份有明显起色ૣ呢？我觉得有几▥个原因：
首先主要原因是从ç中央政府到地Ċb;方政府，为了房地产行业健康发展调整了一些ª政策，这个调整政策或长或短、或大或小会对行业带来积极影响。
第二个我们也可以ćf;看到因为被ⓔ疫情所延误的需求在6月份得到一些回补。α
第三个ৄ原因，大家知道房地产行业每年有两个高峰，一个是6月份，一个是12月份，12月份是结算લ高峰，6月份对上半年销售业绩很重要，通常习惯上也会加大力Œ度，当然也包括季节因素。
ð 最后还有一个因素是δ5月份的基数环比来看比较î低。
这几个原因使…得6月份从环比来看有比较明显的提◘ⓩ升。
短期市场已经触底，但我没有用反弹的说法⊂，而是说恢²复¾，恢复仍然需要时间。
前ੇ面提到的上升因素里面，除了政策是▨一个中a1;期的因素，其他很多因素是短期作用，比如疫情所延迟需求的回补。
6月份有起色体现â在环比上，同比来看降幅虽然在收窄，但预计还是会ી有不小的跌幅，从底部慢慢往上走需要时μ间。
还有一个很大的不同，目´前的人口状况、人口结构、收入水平，以及国家对行业的指导原则发生了非常大的变化，行业要进入新的发‡展阶段。
È 所以我们不能够再沿着过去的逻辑，期待回到过去高峰੦时的数据和规模。 
既然行业的日子很难过，万科怎么办？Â我开始就说这是我从业以来压力最大的一段时间，331的业绩发布会，那个时候市场压力是非常大的，现在至少ƿ比那时Ç好一点点。
过去一段时间我专门到受影响最大的市场去看了«看મ，比É如惠州、江门。
看了之后，我还有Γ点信心，信心在哪里？惠州的房子大概是1万块钱上下þ的水平，跟深圳比差距很大，所以惠州很多客户来自深圳的外溢需求，深圳市场调整后，惠州卖房也变得很难。
怎么∈办？我发现我们的售楼员¥都跑到深圳城中村去卖房子â了。
他们发现有一个独特的客群，有些客户，两口子在深圳打拼，住在城中村，在孩子要读小学的那一刻面临非常大的选择，是把孩子送回老家ઍ交给爷爷奶奶带，Ċb;还是放在身边能够家á庭不分离。
他们的积蓄∅大概有30万人民ⓙ币，在惠州大概支付一个首付。惠州是非∂常重视教育的一个地方，教育设施配套都不错。
我们熟门熟路Ο，知道哪些客户有孩子要读书了，我们重点去跟踪。所以这个市场还是在的。看了惠州¼之后，我觉得惠州至少能活下去ⓤ，房子还能卖。
接着我又去了µ江门。一年多Ād;之前，我去江门的θ时候是不满意的，我们做的第一个项目，我觉得做得一般。
我们面对的是当地最好的客户群，如果只是以及格的水准在江门市场‚很难立足的。但这次我去看了之后我是很满意的，在交付之前我们的工程师在工地上住了3个¯多月，从效果来看客户非常满意，交付成”功之后带来了很多销售。
所¢以只要我们造出好的产品，客户是会买单的，在销售方式上我们也⇐要从坐销到行销，跑出去把客&#ffe1;户找到。
广Ü东这边温暖的Ċa;气候和阳光对于不少北方客户是非常有诱⊕惑力的。
我们珠海公司有一í个“雁南飞计划”，‹专门去为那些喜欢阳光和海边生活的客户提供需求，到我们的售楼处像到了海南岛一样，有椰林、沙滩，这在珠海是不常见的，要精心打造才能有的。
万科“雁南飞计划”为什么◘能成功呢？我们在主要 城市有布点，兄੬弟联手，在北方售楼处多安排我们南方的楼盘广告，所以取得了不错的效果。
当然说到好产品也不得不说服务，我们的物业管理非常优秀，尤其是在—疫情Ç期间表现特别出色，在管理形势趋紧的时候，我们可以从疫情比较缓和的地方抽调员工去支≥援，保证我们给客户提供好的服务。
同时我们还有商业、物流、ο冷链，小区客户的生活需要基本上能够得¹到满⇐足。
前线的观察给了我非常大的信心。只要一个企业能够做好自👽己最主要的¦客户，做出好产品和好服务来，我们还是可以熬ⓠ过去的。
行业很艰难，但如果放⇑在ⓓ社会中去，我们行业一定不是最艰难的一个，所ਊ以没有任何理由躺平。
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我们行业有两大优点，第一大优点是10Ψ万亿级的市场，虽∪然行业进入新的发展阶段之后，规模可能有所回落，但是仍然是一个10万亿级别的市场。
第二个是我们行业有千年的历史，常做常新、常做常有。面向未来，这10万亿的市场里¢面，我们一定可👽以找到能够做的事情Φ，靠出色的产品和服务还是能够找到新的市场机会。
所以总的来说，不管⇐未来的路有多长，未来的道路有多么艰难，只有走下去才会有出头之è日。
我相ਪ信我们的行业经过这次洗礼，一定能够为我们国家经济的健≅康发展作出应有的Ò贡献。
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