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原标题：郑州率先“∈解禁☺”，新盘分化੪
“10分钟，20亿元，356套房全部售罄。”今年上半年，整个郑州房产圈的话题都离不开郑东新区♠神盘——华润幸福里，这个楼盘的热销被视为郑州房地ટ产调控政策松绑⊂后楼市重启的代表。
作为今年首个松绑限购的省会城市，同时又是二线城市的代⌋表，郑州无疑收获了更多的目光。时至年中，距离郑州政策松绑已有4个多月，在这期间，郑州楼市走势如何成为业内关注的问∃题。
υ 那么，华润幸福里走红是વ个别现象还是预示着郑州楼市真的热了？在限购松绑后，郑州楼市的真实κ现状又是什么？
ⓚ新房成交面积同ê比降五成，项目分化τ加剧
今年3月1日，郑州发布《郑州市人民政府办公厅关¨于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，包含19条政策，后被业内称૯为“郑19条”。业内人士认为，这是全Š国自2016年调控收紧以来，首个松绑“认房又认贷”的城市。
但是，“郑19条”并没有对郑州新房市场起到立竿见影的效果。一方面，今年上半年受到疫情反复的影响，郑州遭遇了短暂的封城，对ਠ新房市场影响很大；另一方面，部分ϒ房企遭◯遇资金链断裂，导致郑州出现大量停工和烂尾的楼盘，影响购房人购买新房的积极性。
据米宅数据Í显示，今年4月，位于管城区的新城时光印象开盘，客户到访为零组；位于经开区的金沙湖高尔夫观邸推出19ⓙ6套房源，仅去化◊41套。
据中指研究院统计数据显示，今年1-ઐ5月，郑州主城区新房成ਫΡ交套数分别为3288套、2612套、3852套、3947套、2672套。在限购松绑后，4月的新房成交量有小幅增长，但是5月受到疫情影响又有所回落。
根据克而瑞数据，今年1-6月，郑州新房成交面积约469.19万平方米，∧成交均价约12316元/平方米，而相比去年同期成交⊄面积下降约50%，规模减半。
对◯此，中指研究院河南公司总经理梁波涛表示：“↵‘郑19条’出台后，整体市场反响并未达到预期，今年上半年新房成交量与成交价均呈现下跌的态›势。”
ß时间转折点出现在5月中下旬。随着郑州疫情得到控制，线下售楼部重新开放，b2;再叠加利好政策的不断累加和释放，郑州新房市场迎来了新一波行情，而华润幸福里也ગ选择在此时开盘，356套房在10分钟内全部售罄，劲销20亿元。
据悉，华润幸福里的位置确实极佳，距离郑州东站约10分钟车程，而郑东新区向来是郑州房价的高▤地，这💼里汇聚着河南省主要的政府部门Δ、有实力的金融机构和科技公司，购买力也是全市第一。
ਫ਼更为重要的是À，华润幸福里的售价在政府限价之下，为2.8万元/平方米-3.2万元/平方米，而附近同Γ品类建业天筑的二手房售价超过4万元/平方米。“一、二手房价倒挂”无疑是华润幸福里热销的重要原因。
此外，新京报记者从华润幸福里售楼部得知，开盘登记报名人数与房源数量比约为3：1⊄，可谓是“三人抢一套房”。不仅如此，华润幸福里在出售时额外绑定车位，车位售价ⓥ为40万元/个，开盘选房也是根据“购买车位的数量”。Î
然而，并不是所有的楼盘都能得到热销。记者通过对比郑州不同区域的多个新盘得知，郑州ૠ新房市场事实上存在着严重的分化。地段好、品牌开发商加持的品质楼盘确实迎来了一波热销，开盘去化率较高，而位置相对偏远、尤其是位于 三环外的新盘却无人¸问津。
比如，今年6月，位于金水区的万科古ˆ翠隐÷秀入市，去化率为81%；位于高新区的保利文化广场的去化率为60%；🙀相比之下，位于管城区的佳田未来新城去化率较低，为14%；位于东三环的东方宇亿万林府去化率仅有2%。
58安居客房产研究院张波表示：“目前，郑州楼市依然难言乐观。从当下楼市政策é来看，无论是需求侧还是供给侧的政策力度都不小，但从政策面传导到市场面还未能体现。从新房市场来看¹，购房人对于市场信心不足，其中对于项目延迟交房Ð或烂尾的担心影响新房交易较为明显，后期还需出台一些保交房相关的政策，更大程度上给购房人的信心‘兜底’，才能更好拉动市场复苏。”
ਊ 二¡手房市场回暖，交易周期缩短
与其担心ⓗ新房烂尾ï，还不如选择二手房，更多的购房人转向二手房市场。ફ
租住在中原区的李女士告诉记者：“相比于新房，我更偏向于购买二手房。一方面，中原区新房太少了，没什么选<择≠空间；另一方面，新房入住要等待较长的时间。我身边有很多朋友，之前买了新房，后来要么停工了，要么烂尾，所以还是买二手房稳妥些。”
“&#ffe1;从去年到现在，我主要在看中原区核心地段的房源，比如锦艺、方圆经纬的二手房，房价没有明显下降。近期，我发现可看的房源增多了，有不少新¡房Ê源挂出来。”李女士说。
为了解郑州二手房市场的情况，记者联系中原区二手房成交量最高的锦艺城附近中介门店。一位从业5年的资深中介人bd;员告એ诉记者：“锦艺、锦绣、方圆经纬属于中原区比较核心的板块，也是比较抗跌的板块，二手房价格在近两年并没有明显跌幅。在政策放松后，尤其是郑州取消了差额税，这些板块新挂出的房源明显增ⓝ多，可选的范围增大，现在一套价格适中的二手房差不多挂牌3个月就可以卖掉，这个周期是明显缩短了。”
在支持刚需、改善型ća;住房需求的政策中，差额税的变动对于二手房带动比较大。自2015年1月1日⌉开始，郑州家庭非“满五唯一”的住宅交易时，卖方要缴纳差额税费（（官方指导总价-原发票总价）×20%）。在实际交易时，卖方的差额税也往往由买方承担，这就导致很多未达到“满五唯一”条件的ϒ房源流通性较差。
目前，二手房交易可以自由选择c8;按核税价的1%征收个人所得税和按差额20%的税率征©收个人所得税两种方式，也就–是说郑州已经取消了个人所得税必须采用差额计算的固定限制。
根据👿贝壳研究院统计数据显示，今年3月、4月、5月、6月，郑州二手房成交量分别环比增长105%、-26%、-35%、69%，二手房价格指数分别环比增长-0.2%、-0.5%、0.0%、-1.3%。由此来看，除了受到疫情反复影响的4ℑ月和5月外，3月和6月的二手房成交量有明显Ð的涨幅。
“郑州二手房成交量有明显的੬上涨态势，整í体商品住宅市场依然处于底部修复期。预计未来随着经济的好转，郑州房地产市场将逐步脱离底部区间，市场销售Í将逐渐回暖。”梁波涛如是说。
本版采写/ਮ新京报记bd;者 徐倩
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