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违约事件ë频发，将继续影响房地产销售、投∞资、新开工、土地购置等方面预期。
今年上半年房地产行业销售跌幅触底、拐点隐现ਜ਼，但整个行业面却难言乐观，近日国际评级机构穆迪称中国房企的违约事件将Ñ会继续发生，易居企业集团CEO丁祖昱也表示，房企违约爆雷情况基੭本不能缓解。
房企过去追求高杠杆、高负债而િ埋下的“隐雷”仍未消ƒ化殆尽。1-6月，穆迪受评的中国开发商（52家）一共仅发行了约合120亿美元的境内债券和27亿美元境外债券，但在未来12个月，这些开发商合计将有326亿美元境外债券和约合299亿美元的境内债券到期或可回售。根据CAIC数据，∼仅今年6-7月中国有200家核心房企一共约有1755亿元的债务到期。
房企新增融资仍处Æ于低ćd;位Τ
近期全国房企销售额的降幅有所收窄Ñ，但是国际评级机构穆迪认为，中国Η房企的违约事件将会继∨续发生。
⇒根据克而瑞数据，ૣ2022年6月，百强房企单月销售操盘金额达到7329.7亿元，同比跌幅为43%，较今年4、5月份近60¦%的跌幅有明显收窄。
穆迪重点跟踪的23家中国房企5月份总合约销售额同比下降41.7%，降幅低于4月的48.6%，ਊ穆迪也认为，今年下半年房地产¬销售额降幅缩小是大概率事件。
∼ 尽管各城楼市松绑政策正在产生正面▥效果，政府与银行支持房地产市场恢复的政策导向日趋明朗，穆迪却表示财力薄弱的开发商违约风险≈仍较高，年内将出现更多违约，有大量境外债务到期及流动性较弱的开发商的融资渠道依然紧张。
“房企违约爆雷情况基本不能缓解，⌉7月迎来偿债高峰期。”7月10日，在中国华融举办的一’场地产行业论坛中，易居企业集团CEOο丁祖昱说道。他的这一判断与穆迪相似。
根据CAIC数据，今年6-7月中国有2¯00👽家核心房企一共约有175Ċb;5亿元的债务到期，其中民企到期债务达到1178亿元，占比达67%。
丁祖昱表示，2022年ϖ以来，已有9家上市房企宣告实质性违约，3家实施债务重组，11家寻ε求债≅务展期。
穆迪则主要从销售端和融资à端阐述了为何对下半年房企状况保持谨慎态度。从销售端来看，由于销售疲弱，截至今年5月一线城市的库存ˆ水平上升，现阶段开发商可能会通过打折来推动销售及◯产生现金流。
从融资端来看，穆迪预计投资者和银行仍将谨慎及有选择性地支持房地产业。虽然目前房贷利率¡已经降低，但是单纯依靠有利的贷款条件来提振房贷增长还需要一段时间，而银行业通过直接贷款向房地产开发商提૨供支持À的水平仍将维持低位。
此外，境内外债券发行量依然有限。今年上半年，穆迪受∋评开发商一共仅发行了约合120亿美元的境内债券和27‾亿美元境外债券，同比分别下降31.8%和67.8%。但在未来12个月，这些开发商合计将有326亿美元境外债券和约合2Σ99亿美元的境内债券到期或可回售。
虽然个别∝优质房企在上半年已经能进入国内î资本市ζ场融资，但房企融资能力的分化十分明显。
据第一财经不完全统计，上半年在境外发行债券ⓜ的房企包括旭辉、碧桂园、绿城、龙光、金茂、远洋、新城等，其中民营企业只有4家；©∏上半年在境内发债的开发商有中海、越秀、龙湖、碧桂园、绿城、保利、新城、华远、金茂、华润、万科、旭辉、美的置业等，其中多数仍然是央企、国企。这里面完全没有受困房企的身影。
部分违约ਜ房企或将彻底退î出市场Ï
如果房企违约情况短期无法得到缓ç解，未来房Ê地产行Ï业将面临什么？
从民♦生角度来看，部分民营房企的违约和“躺平”，已造成全µ国多地楼盘出ⓤ现延期交付、工程停滞，如果房企违约得不到缓解，那楼盘停工现象或将扩大化，困境房地产项目的处理也是一个亟待解决的难题。
目前这个问题正由地方政府和金¼融机构共同着手处理。
“今年第二季度以来，各地方政府正在牵头解决破产企业和Å烂尾项目的收治，只是因各地政府能力不同，所能提પ供的资源有所区别，有的省份支持力度比较大。”总部¦位于华东的一家中型房企高管对第一财经记者表示。
爱建信托总经理吴文新10日在中国华融举办的论坛上表示，信托机构也可介入盘活出险房企项目，如ⓕ果困境项目有⇑大量资金被限制在销售监管账户，地方住建部门担心烂尾不愿放松监管，而银行由于对民营房企∀授信不足，也难以推进保函置换。在这种情况下，房地产项目可以探索通过债务重组信托、监管资金信托、企业破产重整服务信托等模式，解决当下授信不足、债权各方信任不足的问题。“最近刚跟两家房企签约合作。”吴文新表示。
ਰ 一家涉足盘活烂尾房地产项目业务的房企高管对第一财经表示：“今年确实已经接了很多盘活烂尾项目的工程，大部分都来¤自于金融机构，而且我们接不接活的主要考量，就是看项目有没有金融机构介入，是否进行了彻底ફ的风险隔离。”
此外，从全行业角度来看，违约事件频发，将继续影响房地产销售、投资、新开工、土地购置等方面预期。丁祖昱认为，全年商品房销售规模同比预期降幅在15%-25%，房地产开发投资额同比降幅预期在10%以内。受影响较大的数据是新开工和土地购置面积，他预计今年新开工面积同比将下滑超ⓦ30%，全年土地购置面积降幅估计超过৻4Ï0%，这些数据会直接影响到明后年的商品房供应量。
在这样ð的大背景下，财务不健康且销售疲软👽的民营房企退出历史舞台逐步成为现实，行业ⓐ大洗牌正在上演。
过去中国房地产行业中，民企一直是ⓥ主导性的，直到2021年末，在全国销售百强房企中，民企仍占到70家，国企25家，混合所有制企业5家。但丁祖昱预估，未来房企的竞争格局为“三分天下É”，即三分之一是央企，三分之一为地方国企，三分之一为全国性或地方优质民∴企。
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