ભ意见领袖 |ળ 秦朔«
“病去如抽丝”
上半年的地产行业有多惨，િ重拾对房વ地产ਯ的信心就有多难。
中指研究院数据显示≈，2૨022年上半年，受各地疫情反复、需求预期偏弱等不利因素Δ影响，房企销售业绩呈现负增长。其中，TOP100房企销售额均值356.4亿元，同比下降48.6%，整体业绩腰斩。
被腰斩的不仅仅是冷冰冰的销售数据，ਯ更是‹整个市场的信心。今年上半年全国各地优化市场调控的政策近500次，创历史同期新高，行业政策环境进入宽松周期，ਬ但仍是难掩各地地产的颓势，5月份之后疫情缓解，虽然一线城市销量有所回升，但市场观望情绪明显。
一方面વ是城市分化明显，北京、上海等核心ω城市触底反弹，避险价值明显的豪宅升温，但大多二∂三线城市仍在横盘磨底，售楼部门可罗雀。
另一方面，整体经济环境的压力，以及居民 收入预期走弱等因素对居民购房心理产生了较大的负面影响ćd;，对刚需置业群体的影响更加明显，购房者观望情绪更重，特别是房价较高的热点一二线城市，低总价段产品的刚需客户买房意愿下降明显ϑ，需求释放动力不足。
招商ⓦ证券研报认为，劳动力市场前景恶化，使得居民部门的经济行为趋于保守，ç消费和购房需求疲弱，预防性储蓄倾向上ૣ升，资产负债表开始收缩。
统计局和央行数据显示，去年下半年以来，居民储蓄倾向大幅上升，消费信心陡峭下降。5月份，在金融机构É五花八▧门的加大贷款投放力度的大背景下，居民新增贷👽款仍然史无前例地连续7个月同比负增长。另一方面，居民新增储蓄则连续四个月同比大增，央行6月29日公布的二季度城镇储户调查问卷结果显示，居民储蓄倾向，创有统计记录以来的最高水平。
企业部门的表现与居民部门类似，受疫情和政策不确定性双重冲击，企业新增中长期贷款自去Ǝ年7月份以来仅2个月实现了小幅同比正增长（今年1月℘和3月），企业不愿意ï借钱了，降杠杆的目的达到了，但也反应出企业投资和扩张意愿不足。
从当前经济整体情况来看，现在是“一头热”（政府），“两头⊕冷–”（企业和家庭），房地产行业如今的情况表现得更加明显，政府急着要卖地®，但企业不敢再买地，也没有钱买地，导致土地市场流拍和撤牌不断。
根据中指数据，2022年上半年，全国流拍和撤牌数量合计1995宗，流拍撤σ牌率达23.4%，较☜去年同期提升5.1个百分点，仅靠国资§开发商已经没有办法完全消化这么多土地了，毕竟保利、华润和中海这样的国企把地拍了去，也是要建房子的。
“病来如山倒，病去如抽丝”，房地产救市注定是ી一场拉ïએ锯战。
无“人þ”为力¢Ξ
如果要用一个字来概括当前的房地产市场，那一定是“急”♦——急着卖地，急着卖Í房，急着维权。ⓥ
为了恢复楼市信心，各地救市政策Ý五花八门ⓛ。
从媒体的报道中，我们看到地方政府不遗余力，郑州就出台了拆迁补偿房票制度，继续ù加大棚改力度。公务员卖房早已经不是新鲜事，青岛市西海岸新区薛家岛街道发文称，将宣传发动当地居民购买商品房列为政府工作人员的考核；广西玉林市政府年初召开了一个大会，定下了2022年全市各层级部门需完成推荐村民购房8000套的任务，公务员Ú下沉到村推荐农民进城购房；今年5月，广州增城区住建局也发函，由政府牵头对接房企和大企业，开展团体购房活⊄动。
政府这么给力，企业当然也Ψ没闲着，让农民进城买房，已经是这一轮促销中的共识。除了传统的打折促销，不少企业制订了针对农民的促销方案。比如↑河南建业地产针对河南地区农村客户推出小麦、大蒜抵部分房款营销活动，新城控股旗下的南京云漾滨江楼盘推出“西瓜换房”活动，江苏无锡弘阳·悦阳九玺项目也推出“水蜜桃我来收，您安家ⓐ我助力”活动。
从效果来看，无论是买房送车位、买房送汽车、买房送土猪，还是当前ù的“瓜果梨桃救楼市”，都是房企的让利行为，在促销语境࠷下，都值得鼓励。但如果将问题放到更þ大的全国范围来看，我们还需要看到促销背后的商业逻辑。
首先，销售是众多开发商手中唯一能挽救当前颓势的救命稻草。去年下半年↵以来，不少房企债务违约，项目停工，连国资的绿地控股旗下多处楼盘遭到业主投诉反映，存在项目停工，交付时间遥遥ધ无期ૠ等现象。
而对大多的民营房企Υ来说，通过资本市场融资、发债更是难如登天，5ઞ月初监管部门推出包括碧桂园、美的置业、龙湖在内的5家房企作为示范房企，公开发行人民币债券，但市场上数万家房企，≥如果示范房企扩容的速度赶不上房企违约的速度，房地产市场仍将是哀鸿遍野。
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所以卖房自救是当前房企唯一能主动把握的事，同策研究院就曾表示，“从信用债的融资缺口来看，未来2~3年内都存在融Î资缺口，只能靠项目∗销售回款来偿债”。无论是公务员卖房还是房企花式营销，都是这场自救中的一环而已。
其次，这场房地产危机将更多的社会问题展现了出来。前面我们也说了，房企和政府都努力将营销的主角放到农民身上，城市里的接盘侠不够◑用了，这也反映出中国人口整体的迁移。比如河南郑州是过去几年抢人大战中启动较早、成效也较为显著的，这导致河南的其他县市人口流失严重。做大省会城市的首位度，必然会牺牲周边县市，而周边县市也要卖地，也″要土地财政，它们又有多ƒ少可选项？
放在全国视角下看，河南的人口流失同样严重。很多人纳闷杭州今年上半年为啥仍能实现卖地收入1500多亿，再ષ次领跑全国，原因就在于它的人口虹吸能力。其⊆中，来自河南的人口流入占了很大的比重。一项统计显示，在杭州1220.4万常住人口中，河南籍的人口总量达到了192.3万人，占比15.8%，仅比杭ࢵ州本地籍贯17.8%低了两个百分点。这就是杭州楼市繁荣背后的人口密码。
河南已然算经济大省，对于那些不发达的中西部省份来说，人口流失更为严重，上ε面我们提到的公务员下乡卖房的广西玉林市，其常住人口581.58万人，“七普”数据显示，玉林市户籍外出人口达136万人，其中到市外省内12万人，省外124.3万人，平均每户就有0.8人外出。更©为严重的是，流失的人口大多是青壮年，而他们是消费的主力，是购房的生力军，对这些城市来说，开发商们卖房时“无‘人’为力”就是Ó最好的注脚。
再则是关于对楼市的反思。说来也是好笑，在楼市行情好时，似乎全世界都在对高房价口诛笔伐，各地政府调Ó控政策恨不得一天一次，一旦行情跌下来时，又是一副要死要活的样子∉，恨不得跪下来求买房。如果要写一部中国楼市的《二十年目睹之怪现状》，那一定会很精彩。经历了危机如果ત不反思，下一次不会太远。
重塑信心á
客观来说，当前中国楼▒市已经进入深度调整的时间段，特别是二三四线城市，无论是供需关系还是人们对房地产的整体认识都在改变，这是一个ä好现bc;象。
经过近一年的调整，该爆雷的房企早就爆雷了，房地产行业的“至暗时刻”已基本过去了，剩下的就是如何处理问题房企，以及如何૨修复市场信心的问Α题了。Μ
万科作为“带头大哥”不得不在这个时候站出来为行业喊话撑腰。在6月28દ日的股东大会上，万科董事会主席郁亮说，“从短期来看，市场已经触底，但是恢复是个缓慢温和的过程。ˆ”郁亮对接下来的市场抱有乐观态度，其中主要的原因就是，一方面是政府为行业健康发展调整了政策，对行业带来了૪积极影响。而另一方面，是“房地产行业仍然是10万亿元级别的行业，也是古老的行业，不会说没有就没有”。
我们回溯近几年全国商品房销售额，2021年是‚18.19亿元，同比增长4.8%；2020年是17.36万亿元੨，同比增长8.7%；2019年是15.97亿元，同比增长6.5%……这样一个十几亿元的行业，我们其实应该有信心，即使过去高增长的态势不能保持，但这个行业还有很多机会，除了住宅开发，还有城市更新、物业服务、物流地产、旅游地产、康养地产，这些业态与地产开发高度关联，同样有着巨大的市场。
È企业要修ë复信心靠政策，消费者的信心则更多地靠利益。老百姓不需要高深的经济学知识，他们只认一点，我买房亏不亏Ċc;？自住当然要考虑亏不亏的问题，因为年轻人发明了一个新词“房格尔系数”——房租占可支配收入的比例，即房租占工资的比重。
那些总喊话让Γ年轻人租房住的经济学家是ƿ不会告诉你这个“房格尔系数”的。投资当然更得考虑亏不亏，房地产的投资属性同样ણ是这个古老的行业自带的属性，你剥夺不了。
回顾这一轮楼市的起伏，自2020年来，在“三道红线”“贷款两集中”“预售资金监管”等限制措施下，企业开始面临困境，但因为有2020年下半年至2021年上半年出现了在疫情“填坑”后持续四个季度的高景气行情，危机被暂时掩盖，直到2021年下半年行业景气度急转直下，房企信用事件频出，销售、土拍持续低迷，行业进入“至暗时刻”。疫情只是一个偶发因素而已，根本原因还是在于中国经济、中国房地产ⓢ行业已经进入一个拐点，经济的高增长难以为继，房地产行业同样不可能再延续此前的波澜壮阔了，但这个行业与中国经济一样，虽然高速增长不再，但经济韧性在，消费市场在，长期可期。
看ý懂了这个逻辑，才‾能真正重塑对中国房地产行业的信心。◐
(本ñ文作者介绍：商业文明联盟创始人、秦朔朋友圈发Ò起人、原《第一财经Η日报》总编辑。)
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