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ઙ 作者： 马一凡ા
[ 穆迪则主要从销售👽端和融资端阐述了为何对下半年房企状况保持谨慎态度。从销售端来看，由于ਊ销售疲弱，截至今年5月一线城市的库存水平上升，现阶段开ⓞ发商可能会通过打折来推动销售及产生现金流。 ]
[ 从融资端来看，穆迪预计投资者⌊和银行仍将谨慎及有选Ν择性地支持房地产业½。 ]
今à年上半年房地产行业销售跌幅触底、拐点隐现，但整个行业面却难言乐观，近日国际评级机构穆迪称中国房企的违约事件将会继ચ续发生，易居企业集团CEO丁祖昱也表示，房企违约爆雷′情况基本不能缓解。
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房企过去追求高杠杆、高负债而埋下的“隐雷κ”仍未消化殆尽。1~6月，穆迪受评的中国开发商（52家）一共仅发行了约合120亿美元的境内债券和27亿美‰元境外债券，但在未来12个月，这些开发商合计将有326亿美元境外债券和约合299亿美元的境内债券到期或可回售。根据CAIC数据，仅今年6~7月中国就有200家核心房企一共约有1755亿元的债务到期。
房企新增∝融◘资仍处于∈低位
近期全国房企销售额的降幅有所收窄，但是国际评级机构∑穆迪¸认为，中国房企的违约事件将会继续发生。છ
根据克而瑞数据，2022年6月，百强房企单月销售操盘金额达到7329.7亿元，同比跌幅为43%，较今年4、5લ月份近60%的跌幅有明显ਜ收窄。
穆迪重点跟踪的23家中દ国房企5月份总合约销售额同比下Ú降41.7%◈，降幅低于4月的48.6%，穆迪也认为，今年下半年房地产销售额降幅缩小是大概率事件。
尽管各城楼市松绑政策ઝ正在产生正面效果，政府与银行支持房地产市场恢复的»政策导向日趋明朗，穆迪却表示财力薄弱的开发商违约风险仍较高，年内将出现更多违约，有大量境外债∪务到期及流动性较弱的开发商的融资渠道依然紧张。
“房企违约爆雷情况基本不能缓解，7月迎来偿ગ债高峰期。”7月10日，在中国华融举办的一场地产行业论坛中，丁—祖昱¬说道。他的这一判断与穆迪相似。
根据CAIC数据，ü今年6~7月中Á国有200家核心房企一共约有1755亿元的债务到期，其中民企到期债务达到117ö8亿元，占比达67%。
丁祖昱表示，2022年以来，已有9家上市房૧企宣告ò实੍质性违约，3家实施债务重组，11家寻求债务展期。
穆迪则主要从销售端和☺融资端阐述了为何对下半年房企£状况保持谨慎态度。从销售端来看，由于销售疲弱，截至今年5月一线城市的λ库存水平上升，现阶段开发商可能会通过打折来推动销售及产生现金流。
从融资端来看，穆迪预计投资者和银行仍将谨慎及有选择性地支持房地⌋产业。虽然目前房贷利率已经降低，但是单纯依靠有利的贷款ω条件来提振房贷增长还需要一段时间，而银行业通过直接贷款向房地产开发商提供支持▦的水平仍将维持低位。
此外，境内外债券发行量依然有限。今年上半年，ⓠ穆迪受评开发商一共仅发行了约合120亿美元的境内债券和27亿美元境外债券，同比分别下降31.8%和67.8%。但在未来12个月，这些开发商合计将√有326亿美元境外债券和约合299亿美元的境内债券到期或可回售。
虽然个别优质房企在上半年已经能进入国内资本市场融资，但房企融੧资能力的分ਫ਼化十૩分明显。
据第一财经不完全统计 ，上半年在境外发行债券的房企包括旭辉、碧桂园、绿城、龙光、金茂、远洋、新城等，其中民营企业只有4家；上半年在境内发债的开发Ã商有中海、越秀、龙湖、碧桂园、绿城、保利、新城、华远、金茂、华润、万科、旭辉、美的置业等，其中多数仍然是央企、国企。这里面完全没有受困房企的身影。
部分违约ⓚ房企或ý将彻底退出市场
ਭ 如果房企违约♡情况短期无法得到缓解，未来房地产行业将面临什么ò？
从民生角度来看，部Ë分民营房企的违约和“躺平”，已造成全国多地楼盘出现延期交付、工程停滞，如果房企违约得不到缓解，那楼盘停工现象或将扩大ૌ化，困境房地产∼项目的处理也是一个亟待解决的难题。
目前这个问题正由地∂方政府和金融机构共同着手ગ处理。
“今年第二季度以来，各地方♦政府正在牵头解决破产企业和烂尾项目的收治，只是因各地政府能力不同，所能提供的资源有所区别，有的省份支持力度比较大。”总部位于华东的一家ી中型房企高管对第一财经记ú者表示。
♣ 爱建信托总经理吴文新10日在中国华融举办的论坛上表示，信托机构也可介入盘活出险房企项目，如果困境项目有大量资金被限制在销售监管账户，地方住建部门担心烂尾不愿放松监管，而银行由于对民营房企授信不足，也难以推进保函置换。在这种情况下，房地产项目可以探索通过债务重组信托、监管资金信托、企业破产重整服务信托等模式，解决当下授信不足ગ、债权各方信任不足的问题。“最近刚跟两家房企签约合作。”吴文新表示。
一家涉足盘活烂尾房地产项目业务的房企高管对第一财经表示：“今年确实已经接了很多盘活烂尾项目的工程，大部分™都੫来自于金融机构，而且我们接不接活的主要考量，就是看项目Κ有没有金融机构介入，是否进行了彻底的风险隔离。”
此外，从全行业角度来看，违约事件频发，将继续影响房地产销售、投资、新开工、土地购置等方面预期。丁祖昱认为，全年商品房销售规模同比Āf;预期降幅在15%~25%，房地产开发投资额同比降幅预期在10%以内。受影响较大的数据是新开工和土地购置面积，他预计今年新开工面积同比将下滑超30%，全年土地购置面积降幅估计超过40%，这些数据会直接影响到明后年的商品房供应量。
在这样的大背景下"，财务不健康且销Ψ售疲软的民营房企退出历史舞台逐步成为现实，行业大洗牌正在上演。
过去中国房地↑产行业中，民企一直是主导性的，直到20·21年末，在全国销售百强房企中，民企仍占到70家，国企25家，混合所有制企业5家。但丁祖昱预估，未来房企的竞争格局为“三Ǝ分天下”，即三分之一是央企，三分之一为地方国企，三分之一为全国性或地方优质民企。
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