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出品：新浪•ગ财经上市公司研究Ąf;院
作者Η：大眼楼管/肖恩Ý
自去年下半年以来，各地房地产市场陆续出现♣断供、停贷的情况，这其中主要⇑是由于部分“爆雷”«房企因资金困难而无法施工交付，而导致的购房者无奈停贷。
据最新统计，目前全国已爆出的业主发布强制停贷项目达百余个，涉及郑州、武汉、长沙、重庆、南宁、沈阳、西安等城市。其中，房地产市场低迷的郑州市超二ઢ十多个，武汉市7个，长沙ø市5个，重庆和西安各三个。
尽管城市分布较为分ω散，但是梳理后发现，停贷项目主要分布在河南省、湖南省、Χ湖ⓥ北省、江西省、重庆市、山西和陕西等中西部地区。
ષ（停贷城市和项目数，b2;资料来源β：凤凰网房产梳理）
实际上，停贷项目集中在中西部城市也并不难理解。撇除近几年因销售去化缓慢而导致现房销售的情况外，其余期房销售的交房周期平均在2年左右。因此，目前在建（含停工）未交付的项目多是过去两年开盘销售的期房项目。而在大湾区、华东沿海、京津৻冀、长三角等区域开ੑ发早已较为成熟的情况下，中西部地区是不少房企近几年开发的重心。☻
但无论停贷项目处在哪个区域和城市，归根结底多是由于爆雷房企流动性欠缺的缘故。自去年下半年来房地产行业销售回款、融资回款的低迷૪，由于情况没有改善且随着时间在往前推移，房企的资金越α来越紧张。于是近几个月停贷项目明显增多，且可以预计，如果下半年房企回款仍无明显改善，停贷项目预计将更多。据大眼楼管与部分房企了解情况后，情况比较悲观甚至不少优质房企都可能撑不过年底。
因此，面对未来的不确定性，房企、购房者、银行三者均要承担相Μ应的风险。对银行来说，相关的风险敞口主要集中在“个人按揭贷款”、“贷款区域布局”、“房地产行业贷款”等方面。鉴于此，大眼楼管梳理42家上市银行的资产质量，以从更大口径上厘定相关停贷风险敞口。
新增按揭：6大行位列前茅 招商、兴业紧随其后♪બ
一般来说住房按揭贷款周期大多在20-ૠ30年之间，而我国1998ਪ年房改至今才24年，过去两个财年按揭到期的总™额度预计较小。
因此，ç我们大致以2019年至2021年间净Μ增的个人住房贷款余额，来衡量过去两年新销售房产所产生的按揭贷款规模，预计此次停贷事件所涉及的τ新增个人住房贷款绝大多数也在此之内。
Wind数Ú据显示，过去两个财年个人住房贷款净增长最多的为工商银行，净增长约1.2万亿元。紧随其⌉后的分别为农行、建行、中国银行、邮储银行及交通银行，净增长额从1.08万亿至3510亿不等。
显然，商业模式定位在绝对的体量面前显得渺小，六大行在个人住房贷款净增量方面处于前列。紧随其后的则是聚焦零售银行业务Ã的招商银行，以及兴业银 行、中信银行、浦发银行、民生银行、光大银行、华夏银行、平安银行等。其中，近两年，ü招商银行净增2663亿元，兴业银行净增2103亿元，民生银行净增1756亿元，平安银行净增800亿元，宁波银行净增345亿元。
值得注意的是，在过去两个财年ⓐ的M2增速在10%左右的情况下，除六大行、招行、兴业、中信、浦发外，其余上市银行Ąe;在个人住房贷款的资产规模扩张速度明显要更激进。其中最为激进的为宁波银行，个人住房贷款余额从2019年的28亿元飙涨12.37倍至373亿元，此外净增长率超过50%的还有兰州银行、江阴银行、浙શ商银行、无锡银行、常熟银行等城商行。
招商银行住房贷新增绝对ćb;量大 不良率有所上升ⓥ
过去两个财年，招商银行的新增个人住房贷余额基本与ï总资产规模增速相同，≤可见招行在贷款结构上并未有Ç明显倾向于按揭业务，相关贷款占比保持在46%左右。
但由于体量较大的缘故，招行的个人住房新增贷款绝对额是仅次于六大行的，从绝对量来ø说，风险ਭ敞口是⋅股份行里最大的。
此外，招行个人住房贷款的不良率从2019年的0.25%的ર水平提升至2020年的0.29%，提升了4个基点，并શ在2021年下降1个基点。相关贷款不良率水平较低，低于其整体0.94%的不良率，相对而言是更为优质的资š产。
（资料ⓒ来源bd;：Wind，公司年报）
此外，由于此次停贷时间多涉及中西部地区，2021年底β，招行在„中部、西部地区合计贷款占比为20.68%，基本与2019年持平。招行的贷款重头在长三角、环渤海、珠三ડ角等3大都市圈。
除个人贷λ款外，截止2021年底，招商银行涉及房地产行业的对公贷款占比为18ਨ.6Ä8%，较2019年的19.37%有所下降，但占总公司贷款的比重仍不算低，绝对值达到4017亿元。
综上，招行在公司经营层面基本保持以往⌊的策略，尽管其在中西部地区的布局并不多，ੋ但在房地产方面的资产布局绝对量较大，如果停贷掉入Ąe;恶性循环，招行或也将受到较大牵连。
◙ત兴业银行个人按揭贷款占比达60% °不良率或高于招行
个人住房贷款新增额仅次于招行的是兴业银૦行，净新增规模约2103亿元，两∗年增长23%。
兴业银行在个人住房贷款的占比由2019由的62.84%下滑至20ૣ21年的59.6◯4%，但占比仍然明显高于招商银行46%的水平，因此兴业银行在按揭贷款的布局是更为激进的。
（资ડ料来源：Wi−nd，公♥司年报）
ε由于兴业银行并未有披露该细分贷☎款的不良率情况，但近几年兴业银行的总体不良率要稍高于招Š商银行且其按揭贷款占比更高，因此我们预计兴业银行的个人住房贷款不良率要高于招行。
在地域方面，截止2021年底，兴业银行在中部、西部区域的贷款占比为26%，也较招行要高出不少。而在公司贷款方面，兴业银行布࠽局在房地ú产行业的占比仅有15%左右，较招行的18.68%要更低，相对而言的风险敞口更小些。
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综上，兴业银行在个人按揭贷款的布局，无论是从占个人贷款之比、新增量、地域布局方面都要更加激进，但在公司贷款方面控制相对更好。截止发稿，兴业银行表示ćf;，目前其涉及“停贷事件”楼盘相关按揭贷款余额16亿元（其中不良贷款余额0.75亿元），已出现停止还款的按揭金额3.84亿元，主◯要集中在河南地区。
平安憨银行个人住∂房贷款净增40%
尽管在过去两个财年，平安银行的个人住房贷款净新增仅有800亿元，明显小于招行和ÿ兴业银行，但其净增长率却达到了40%的水平。这个超同期M2、招行、兴业个人住房贷款增速主要得ࢮ益于平安银行近几年总资产的τ快速增长。
（资料来⊇源：Wind½，公司年报）Û
而实际上，平安银行的个人住房贷款占个人总贷款比重仅有14%-15%的水平，大幅小于招行Î和兴业。平安银行采取的是高举高打的策略ⓛ，其个人贷款的重心在收益率更高的信৻用卡和其他个人贷款。
而在公司贷款∉方面，平安银行布局在“સ高风险高收益”房地产行业的占比高达28.94%，较招行的18.68%、兴业的15%要明显更高，相对而言的风险敞口更大。
૯ 综上，平安银行在个人按揭贷款的布局尽管增速较快，但占比相对更小，而在公司贷款方面，将Δ29%的资金投入了房地产行业，相关风险较⊇大。
宁波银行个人住房贷款新增超12‘倍
以往，宁波ਜ银行更多的业务是在对公层面展开的，而近几年随Āe;着整体经济增速的放缓，宁波银行也将视线转向了按揭贷款þ。
2019年，宁波银行在按揭贷款方面的余额仅有27.9亿元，占总贷款余额52☞91亿元的千分之五，几乎可以忽略不计。但在过去两个财年，宁波银行在个人住房贷款的净♩增率超过12倍👽，力度不可谓不明显，占总贷款的比重提升至4.3%，占个人贷款比重也提升至11.2%。
（资料来∗源：Wind，™公司年报）
可见，尽管宁波银થ行这两年发力⊃按揭贷款，但由于起步晚、基数低，相关的风险敞口较小。此外，宁波银行的主要客户布局自有北京、浙江、上海、江苏、广东、宁波市，并未涉足中西部地区，因此与此次停贷事件的关联度并不大。
即使是宁波银行的重心，对公贷款方面，其在房地产"行业的布局占比也只有7.88%的较低水平，且相关项目也不在Ξ中西部地区。因此，整体来看，宁波银行相对更为稳健，受此次停贷事件影响较小bd;。
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