出品：新浪财Á经上市公司研究૧院
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作者：大眼楼管/☻肖恩–
近日，华发股份d3;发布新增土储公告，力度不小，一宗地成交⌈总价就达到44.89Ç亿元！
公告显示，华发股份全资子公司上海铧发创盛置业有限公◯司（下称“铧发创盛”）经公开竞投，在今年上海第二次土地集中供给中获得上海市浦东新区唐镇中心镇区地块（地块公告号：202205403），项目的总出让面积为5.5086万平米，容积率不超过2，规划建筑面积为7949ઘ7.◐2平方米。
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华发通过多轮出价，击败招商蛇口和保利等龙头，达到中止价ⓤ。最终成交总价为44.89亿元，溢价率达到9.36%，独自一家吃下了该项目，成为本轮上海供地中少有几个溢价接近10%的项目。而实际上，这个项目的盈利空间似乎并不乐观。
实际成交价与房º地联动价之间差额Ã有限²
◐从ⓜ该项目规划建筑面积7.95万平米、总成交价44.89亿元来简单估算，单位建筑面积的土地成本达到5.65万元/平米。
不过，华发拿下该项目还„是附有额↑外条件的。‾
华发需要在该宗地范围内“无偿”配建保障性住房，相关建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5%以上，计51Ι67.વ58平方米以上，且需要100%精装修，并移交给浦东新ࢵ区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。
此外，华发股份还需要对地块建设不少于960平方米的公共服务设施建设负责，其中包括生活服务点、社区食堂、养育托管点、室内健身点等。同前述保障房一ϖ样，这些建成后的基░础设施及公共空间产权均要“无偿”ˆ移交唐镇人民政府。
如果以土地成本约为最终结੪转成本ⓝ的60%来估算，那在考虑两处无偿建设的成本投入后，华发在该项目可销售的资源上实际所支付楼面成本或要接近6.5万元每平米。而该项目的房地联动价为70620元/平方米，留给ਖ਼华发股份的盈利空间或十分有限，如果项目进展速度不及预期，甚至也可能出现亏损。
૦值得一提的是，也是铧发创盛，在上海今年第一轮集中供地中，联合建发国际“触顶”拿下闵行区浦锦街道MHP0-13‘02单元18-01地块和七宝镇古美北社区。成交总价分别为29.86亿元、26.58亿元，溢价率为9.39%、8.99%，成交楼板价为40580.74元/平方米、楼面价50573元/平方米。建发和华发拿下的这两块宗地平均土地成本分别位列上海首次集中供地的前五名，可见华发今年在土地市场动作比较猛。
无独有偶，两处项目同样需要无偿配备建面5%以ਨ上的全部精装修保障性住房，也需要“无偿”建设相应的基础设施及公共空间，৻并੦“无偿”移交街道。
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全口径来看，华发股份在上海的前两次集中供地中，拿地总价达百亿元，在当前市场♦环境下，这对于去年销售额仅千亿出头、拿地仅142亿元的华发股份来说，力度之大不言而喻。但三个项目如果考虑全部因素，盈利空间实际上明显要打折扣，华发股份无疑在凭借国资背景做大规模的基础上，要反复权衡“保利润”和“™保质量”的取舍。
Γ毛થ利率迭创新低⊗ 武汉项目被爆质量问题
我们梳理θ过去5年华发股份销售及拿地数据，在销售均价基本没有增长的情况下，拿地ી均价，尤其是拿地大年的2020年，明显提高。
年报显示，华发股份近些年的销售均价¯在基本在👽25000元/平米的水平，提价能力明显不足，从公司明显低于百强房企平均回款率便可见一斑。
拿地方面，据中指院数据显示，2018年-2021年，华发股份的拿૦地金额分别ૌ为160亿元、253亿元、703亿元、142亿👽元，大致估算华发股份的拿地单价从2018年的6000余元/平方米涨至2020年的2万元/平方米，尽管2021年有所回落，但也明显高于2018、2019年。
在此背景下，华发股份的开发毛利率持续走低自然成为相应的结果，今年Q1毛利率更是下降为19.22%的新低水平。由于华发的土地储备并不丰富，为了维持规模就需加快拿地速度，可供挑选的余地较小。因此过去几年，加上今ćc;年上半Ο年明显加强了拿地力度，而项目的盈利能力或面临严峻考验，但华发并૮无更好的解决办法。
既然土地成本、Ņ售价、融资成本都是市场决定，那么留给房企决策权衡的空间只剩下管理费用和建Σ安成本。缩减支出，提质增效自然是一方面，但精减工程质量⁄也成为不少房企追求利润的另一“险招”。
今年，华发北京“华发中央公Ω园”项目交付后，遭到了该小区多位业主的集体投诉。“华发中央公园”项目是当年华发股份为进军北京市场击败金茂、中铁建等多家大房企溢Β价拿下的地块，但交付后不仅有楼体外立面出现扭曲状，且据报道项目全部楼栋均未做散水处理，诸多业务房间内墙体地面空鼓，有业主投诉其偷工减料、以次充好，甚至还存在部分工程不符合行业标准的情况。
而在此前，华发武汉项目“华发四季”业主在住房保障和房屋管理局前要求“退房”。据悉，华发四季项目去年年底શ才交房，但半年后就遭到业主的投诉，业主投诉和维权主要集中在两大问题：一是交房质量与宣传不符；二是项目降价幅度过大。对于此，武汉公司管理层却说没钱整改，华发股份也于7月22日在投资者互动平台表示，将尽最大的努力解决业主的合理诉求，保障业主的合法权益。
∇今年持续Āf;融资 大股东关联方却还在“吸血”
华发股份在面对投资者和购房者关于住房质量″及背ਰ后的财务状况的质疑，表示公司经营状况良好，财务结构安全稳健，现金流充ૢ足，不存在资金链紧张问题。
但事⊄实并不尽然！ਜ
近日，华发股份拟向华发控股δ集团申请以不超过7.2%的成本融资不超6亿元，同时向关联方横琴人寿以年利率6.8%融资不超1∩0亿元，合计不超16亿元。在当前融资成本均明显下降的情况下，华发股份的关联方输血的成本依然远超公ੇ司2021年平均融资成本5.8%。
此外，Ô今年3月，华发股份还通过关联方横琴华通金融租赁有限公司以不超过6.5%的利率展开6亿元融资租赁业务Û，∉
大股东强势的背后，是华发股份今年来非常依赖国资大股东和关联方的资金bc;。除去上述资金需求外，华发股份还在今年6月拟以公司租赁住房所在项目公司股权、相关债权为基础资产，发行不超过50亿元租赁住房定向资产支持票据，华发集团将支持不超过总额的30%。与此同时，华发股份还披露两笔中期票据ⓞ的b2;注册文件，以及计划开展10亿美元外汇套期保值业务。
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华发股份在去年底“突击”削减短期债务已达到“三道红线”转绿的目标，今年上半年面临销售难题，融资需求再度变得紧♥迫，预计全年债务总额或将有所增长。
值得一提的是，在华发股份一面严重依赖大股东和关联方ⓙ资金支持情况下，却将资金大规模存放∏于关联财⁄务公司处。
资料显示，近年华发股份在财务公司的存款急剧攀升，由2019年的45.43亿元大幅上涨至2021年末的193.3ä7亿元。其中，在2021年末存款余额 193.37 亿元中，存款主要存放在建行、农行、中行、平安、光大和中信等银行，日均及最高存款余额分别为168.48亿元、 325.70亿元。2021年度收到财务公司存款利息收入1.91亿元，平均利率1.15%，这明显低´于公司向关联方的融资成本。
面对如此的大股东Ċc;关联方“赚差价”和自身的融资处境，华Ê发股份的财务难言ક安全稳健。
新 浪财经上市ਨ公司研究员Α
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