绿城管理新拓业务增速疲软：房企扎堆代建竞争激烈 项目频陷纠纷|绿城管理

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出品：新ⓔ浪财经上市公司Φ研究院

作者：大眼ⓝ楼管/▧肖恩

　　近日，绿城管理控股有限公ਮ司（以下简ˆ称“绿城管理”）公布了2022年半年报，尽管在营收和利润方面绿城管理取得较为稳健的增长，但在新拓展项目建面增长方面明显疲弱，商业代建项目的销售和营收受到行业大环境影响也同比下滑。ફ

　　实际上，在当前保交付的大背景下，代建公司ટ的轻资产模式相对负担更小，但也非常看房企施工需求的脸色，并非੝是完全“旱涝保收”的生意❄，且随着相关项目销售不及预期，委托方和代建公司的纠纷也频频爆发。此外，由于代建业务的轻资产输出可以让房企开发团队对外创收，有利于保证团队的稳定，因此自2021年来一大波房企都在陆续进军代建业务，行业竞争日趋激烈。

新拓业务增长疲软 业绩增速恐下台阶Ÿ

　　绿城管λ理控股成立于2010年，是国内最早一批进入代建市场的房企附属公司，实际上早在2005年，ˆ还未从绿城中国独立出来的绿城管理就开始接手代建项目了，并于2020年7月在港交所上੠市，成为中国代建第一股。

　　在大家还在关注房企销售规模增长和排名的前些年，绿&#263e;城Ÿ代建就切在了竞争不太激烈的这一细分行业，也享受了多年的增长红利期。营收从2017年的10.16亿元增长至2021年†的22.43亿元，归母净利润从2.47亿元增长至5.65亿元，4年增长129%。

　　尽管绿城管理的业绩增长相对可观，但相较于动辄几千万平米的合约面积来说，几十亿的营收和几个亿的利润实在是“小巫见大巫”。因此，通常只对项目§收取3%-5%费用的代建行业共ਲ਼同的特点是：›轻资产、低风险、少收益但有可观利润率。

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　　代建是一种轻资产的经营模式，是专业代建公司为拥有土地的委托方，提供除开发建设以外的其余所੧有事项¶的管理服务，从项目定位、规划设计、成本招采、工程管理、成本管理、营销管理、竣备交付甚至物业服务等。

　　代建把风险和杠杆撇出去了，自然收益也要更少。但值得注意的是，与房企预售制类似，代建业务的“&#260e;新增合约ϒ”与“确认收入”也有一定时滞存在。≤

　　我们以绿城代Å建的三个主要业务来看，上半年商业代建实现收入7.6 亿元，同比下滑1.0%，主要是由੠于自去年下半年以来的行业销售疲软所致，新拓展面积增长较低，在2022H1 公司代建项目合同销售额仍同比下降19.8%；而同期的政府代建实现收入3.8亿元，同比增长73.5%，这主要受益于2021年公司全国化布局拓展的订单加速转入↑在建的缘故。

　　由此可见，类似于物业开发销售，当年&#25a1;的新增拓展合约建筑面积在å一定程度上是未来代建收入的先行指标。截止上半年，绿城管理合约建面为0.94亿平米，上半年新拓代建项目总建面0.13亿平，同比仅增长9.9%，较2021年的21.9%明显下滑，这无疑将降低后续的收入增速੝预期。

　　克而瑞数据显示，今年上半年百强房企累计销售操盘પ金额的同比降幅达到50.3%，尽管5、6月环比有所恢复，但整体看市场销售仍然非常弱，这对于绿城管理等代建公司♡全年新开→拓商业代建项目来说并不是好消息，未来业绩增速恐下台阶。

房企扎堆布局 低门槛代建੎લ业务竞争恐陷∈白热化

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　　如前文所述，代建对于规模稍大的房企来说，本身就是内部开发的主要工作单ⓖ元之一，对于动辄开发过几百万平米项目的开发商来说，规划、设计、成本、工程、销θ售等相关业务早已烂熟于胸。

　　（资料来源：绿城管理官网，申χ港证券）

　　由于代建工作对于多数房企来说，门≥槛并不高，因此代建方按比例收取代建管理费，收费比例一般在3%-5%之间，颇似&#25b2;“薄利多销”。政府、国企代建项目一般按照项目总投资的3%-5%收费，而商业代建项目一般是项&#260f;目销售额的3%-5%收费，支付节奏多是按照工程节点进行支付。

　　对于房企来说，将其自身相关开发能力复制于外部项目的ⓑ难度小且边际成本较低。此外，只要代建收入足Œ以覆盖人力成本，不仅可以帮助它们保੩住开发团队，还可以留得青山在，等待行业回暖。因此近些年，代建行业的竞争格局愈发激烈。

　　2020年，已布局代建业务的主流代建公司有 20઺余家，主要包括：绿城管理，中原建业、朗诗、金地管理、华润置地、绿地等，而到2021年底，进入代建赛道的房企达到了36家，目前已超40余家。根据绿城管理招股书，行业CR5由2017年的70%逐渐减少℘至2020年的57%，绿城管理的新签订单建筑面积占比从27%下滑至2020年的23%，行业的市场集中度在显著下降，这主要是由于近年来不少房企陆ૠ续扎堆代建的缘故。

　　诸如旭辉控股的代建业务平台旭辉建管成立于2021年，仅在今૝年上半年，旭辉建管ઘ就新获取了29个代建项目，其中政府代建项目4个、商业代建项目21个、资本代建项目4个，做到了业务模式的全覆盖和突破。除此之外，万科、世茂、建发、龙湖、雅®居乐等多家房企也都在代建板块上持续发力。

　　面对同质化竞争以及总需求进入存量甚至下降通道，绿城管理今年上半年在总Ô合约面积、在ⓨ建面积、新开拓面积、营–收、利润等各方面的增速均同比去年同期有所下滑。值得一提的是，2022年上半年，绿城管理新拓待建项目的建筑面积为1320万平米，同比增长9.9%，但新拓代建项目的代建费约40.6亿元，同比增长达26.1%，相关代建项目的利润率恐降被压缩。

项目频陷纠纷

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　⊆　实际上，代建原本就是个资源互补的活儿，政府、国企、城投、部分中小房企拥有土地和资金，但在开发能力上有所欠缺。而部分头部房企由于债务压力较大，便通过轻资产输出的方Ð式充分利用自身的资源。

　　因此，∧代建企业对于委托方的资源对接，有的时候甚至是全方位的。包括设”计规划、工程管理、销售，甚至包括融资，而资源对接的越੣复杂，双方容易牵扯的潜在纠纷就越多。

　　今年6月10日，þ一家名为河北德融房地产开发有限公司（下称“德融地产”）的开发商，在微博实名举报绿城中国涉嫌多项违法犯罪行为。举੢报内容包括“违法放贷、利益输送、偷税漏税、侵害股东利益及信披违规ⓤ”等方面。

　　（∅资料来源：微博）

　　绿城表示上述房企（天鸿地产及其ધ子公司德融地产）是一家代建的意向合作方，后来没有合作。&#260e;据悉，没有合作成功的原因是双方在后续合作中发生纠纷，双方从合作伙▨伴走向对簿公堂。

　　公开报道显示，2019年12月，绿城中国和天鸿地产达成合作意向，共同开发唐山绿≤城桂语∪江南项目，其中绿城中国负责代建代售，并以此为必要条件向该项目提供借款。后来由于绿城代售结果远不及预期，销售∈回款总完成率仅4.47%，天鸿地产还要承担来自绿城的高息借款，矛盾也就由此激化。

　　在当前大环境下，代建的机会与风险并存，双方Þૢ的履约都能力面临考Ņ验。

　　一方面，如果委托方（业主方）资金链断裂殃及项目，工程烂尾代建方不仅拿不到代›建费，最后还可能被迫要接盘项目的全部股权。É随着中小地产商生存环境越来越差，会不会Β殃及到代建项目，这是一个考验。

　　另一方面，如绿城管理的唐山纠纷，一些项目甚至衍生出了代建、代管、代Ø卖的“三代”模式☏，对于那些前景黯淡甚至已经烂尾的项目，代建方入੆场并不能保证项目起死回生，相关的融资偿还就会成为双方矛盾的激化点。

　　此前南京绿城深蓝项目，就是一个由绿城东方代建、中驰置业Â为开发商的代建合作项目。后由于中驰置™业未支付相关费用，绿城东方停工并考虑终止双方合作，导致双方矛盾激化及业主投诉。ε

　　再如，绿城进入昆明的首个项目绿城春江明月也是代建项目，原开发商为国福房地产开发有限公司。绿城作为代建方进入后，项目二期原定为2018年　1ß2月31日交房，但从2019年3月起便陷入停工状态。据悉，′这也是由于委托方的资金出了问题所致。

　　对于代建公司来说，当前的代建的风险不仅体现在收不回代建费，还在于有损自身的品牌。诸如不少购房者是冲着绿城的品牌而购房，都出现纠纷后，发现是绿城œ只是代建，真正的开☞发商只不过是一个名不见经传、资金困难的地方小房企，这令不少购房者感觉被绿城的品牌欺骗。’

　　甄别代建项目的质量和风险，应该成为代建公司前期风险审查的关键👽，尤其是☏ਮ在行业下行周期。

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