超过5%空置率警戒线

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最近，不少人逛商场时会很直观的感受到，商场Ú人ˆ少了，常逛的店铺有些没开门，有些☼已悄然闭店。

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这一现象反应了商业购物中ß心两个ઙ重要指◯标，即客流量和空置率。

CAIC数据显示，2022Í年上ઘ半年，重点9城购物中心客流量下滑幅度普遍在10-30%👽之间。

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重点城市空置率不断Η上行，CAIC监测的7个城市二季度▥平均空置率最高的武汉已达到9.3%，北上广、成都和武汉空à置率均超5%警戒线。

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克而瑞资管认为，5%是商场空置率的警戒线，高于这个标准☞将对商&#25b3;业购物中心运营带来一定影响。∉

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客流量减少，空置率上行，核心问题还是当前居民收ⓡ入增长放缓，整体消费意愿在降低&#263b;，再加上疫情影响范围不断扩大，随着时间战线拉长，预计商业市场整体还将面临☏下行压力。

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对于商业购物中心来说，客流量⌉明੎显少ਜ਼了。

઩202&#25d0;2年੡上半年，重点城市购物中心客流同比均有所下滑，客流下滑幅度普遍在10-30%之间。

具体城市而言，北京4月末受疫情影响，对整体客流影响较小；但3月14日-20日全市静默7લ天的深圳则受影响较大，今年1-4月同比客流降੉幅高达23%，西Ο安客流同比下降幅度最高，达到33%。

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从੪全👿国重点城市∃商业购物中心来看，整体空置率仍在不断上行。

CAIC重点监测的7个城市，2022年二季度空置率平均值达到6.6%。除了北京较一季度平均空置率下降1.8个百分点外，其余6城空置率均有所上升，其中上海商业购物中心空置率较一季度上升最快，增幅达到0.8个ì百î分点Ç。

此次上海经历了较长时间的疫情管控，截止二季度末，商业购物中心空置率为7.20%。ℜ实际­上，2020年全年上海商业购物中心€空置率12.2%，同比增长4.2%，平均租金为33.1元每平方米每天，同比下降3.9%。至2021年下半年，空置率录得6.9%。

2022年疫情呈现不确定性«、措施持续时间长、政策严厉、牵涉范੢围面广等诸多新特点，对商业购物中心影੆响程度并不亚于2020年，预计空置率将继续上行，而租金将跌回两年前水平。

截至二季度末，重点城市商业购物中心空置率最高的武汉，空置率录得9.3%。值得注意的是，武汉近两年商业购物中心空置率保持在9%以上，仅去年四季度降至8.3%。今મ年一季度以来，受多家ક品牌▨战略调整闭店影响，推动空置率进一步上行至9.3%，创近一年来新高。

商业购⇑物中'心空置率比较低τ的是杭州和深圳。

二季度以来，杭♥州政府促进消费恢复的举措接连出台，零售、餐饮等特困行业纾困政策陆续落地，杭州商业购物中心平均空置率只有2.7੦%，但由于区域商圈内部分商场差异化调整成果有限，城东和城北项目空置率上升，拉动整体空置率较一季度上升了0.7个百分੡点。

深圳也在5%警戒线以ઠ下，录得3›.7Θ%。

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疫情冲击下，短期内消π费者购物意愿和零售੊商开店信心受到打击，加之品牌战略调整，主力店退租、调整现象频繁，使得2022年第二季度重点城≥市空置率均有上升，但基本面韧性仍在。

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空置率上ç行&#266b;，也意味着商场જ运营短期整体承压。

઻根据CAIC调研显示，今年1-4月，有八成物业出租率下降，这些下降的物业中有三成降幅超过了10%。在导致出租率૝下降、空置率上行的δ退租业态中，服装、餐饮和休闲娱乐排在前三。

随š着Φ消费疲软的影响不断深入，不&#260e;少品牌迫于压力选择闭店。

约半β个月前，有蛋糕界“爱马仕”之称的La੏dy M 发布了中国内地门店终止经营的公告，上海南翔印象城嘉定首店也将ê于9月10日闭店。

上海复工复产后，老牌面包店克莉丝汀也陷入“关店ૣ潮”风波，8月¡1日起部分上海的ð门店经营才得以慢慢恢复。

再往前看，6月，î位于上海传统商业街淮⊆海中路651号的H&M店铺近日悄然撤β店。

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从克而瑞资管监测数据来看，2022年第一季度，重点城市开闭店比（开店数量/关店数&#25bd;量）均小于1，其中深圳租赁需求较为活跃，开关店比达0.95。这意味着开关店数量基本持平。而上海、北京和广州开关店比数据分别为0.88、0.85和0.76，关店数量已明显લ大于开店数量。

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租金压ਭ力੭成为经营者难以઻承受之重。

方先生在上海一家购物中心经营餐饮小੐店，疫情两个月停摆，让原本勉强保本的小店雪上加霜，营业收入为零的情况下Á，租金一点也没少，由于无力支付租金和人工成本，上海复工઻后的6月初，他直接选择了关店。

੕二季度末上海平‚均租金水平较一季度微降，但平均租金仍然高达34.4元/平方米/天。″也就是说，一个20平方米的店铺，月租金已超2万元。

与™闭店对应&#25d3;的ਜ਼是，新开店项目开业率不足一半。

2022年全年计划新开业项目1008个，ળ其中‡明确计划上半⇓年开业的项目有241个，但从实际开业项目数量来看，仅有111个项目成功开业，完成率仅46%。

在接下来的很长一段时间内♤商业开业延迟成Þ为普遍现象，保开业抢开⌉业是商管企业当下要务。

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੓疫情对消费市场冲击较大，在收入下滑的情况ⓘ下，人们的消费意愿也—大大下降。

根据克而瑞资管调研数据显示，94.4%的消费者认为疫情影响了其消费，其中44.8&#263f;%的受访者影响比较大，此∋外，有一半受访者对Φ未来的消费“更理性”。

另外，央行发布的《2022年第二季度城镇储户问卷调查报告》也可以看出，今年第二季度，有Λ23.8%的居民选择更倾向于消费，有六成↔居民倾સ向于更多储蓄。

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消费疲软æ乃至停摆仍然是经济复苏面临的较⁄大问题。

国家统计局数据显示，上♬半年社会消费品零售总额210432亿元，同比下降0.7%。其中，3月国内整个社零总额的增速首次转负，为-3.5ੌ%，随后4月和5月连续下降11.1∝%和6.7%。

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在具体的消费中，我们可以发现œ可选消费的表现也不容乐观，上半年数据中，有ⓙ7大品类消费同比增速仍然为负ñ增长。受物流的限制，线上的消费增长也处于乏力的状态。

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从&#261c;收入的角度来看，人均可支配收入增ਨ速放缓，与此同时，Œ人均消费支出仅表现为微增。

国家统计局数据显示，上半年，全国居民人ત均可支Ñ配收入18463元，扣除价格因素，实际增长3.0%，而去年同期增幅12%；上半年，全国居民人ડ均消费支出11756元，扣除价格因素影响，实际增长0.8%，而去年实际增长17.4%。

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人们的消费意愿ੌ正在ૠ降低。

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如今疫情进入第三年，疫情的不断反复致使线下消费需求越来越疲弱，消费总量和消费结构的转变，正在对原有的&#263e;商业市场造成持续性的影响。目前重点城市购物ⓛ中心客流同比均有所η下滑，空置率不断攀升乃至高于警戒线，闭店潮来袭，商业经营再次调头下滑。

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