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原标题：突围之道：穿越周期的路径选Ì择è和方ઝ法论
导读：房地产业站在变革的历史b3;拐点上，企业必须完成发♦展模式的转变。
৻ 随着人口、金融、土地等红利的减退，房地产企业必须做出调整，从而适应新的常态。去年以来，房地产企业一边努力化解流动性风险，一边着手从发展战略、管理模式、产品思路等方面进行调整。
Τ在强大的发展惯性下，要做出调整并不容ૢ易，这甚至是一个长期、阵痛的过程。在现阶段，根据自身优势，寻找合适的路径d3;与方法，就成为企业的最务实的选择。
7月29日，“博鳌·21世纪房地产论坛第22届年会”召开，在Ζ以“突围之道：穿越周期的路径选择与方法论”为主题的六方会谈环节中，与会嘉宾阐述了各自对房地产“新发展模式”的不同理解，并针对新形势下房企的转☺型路径进行了精彩的讨论。
与会嘉宾普遍认为，房地产业站在变革的历∝史拐点上，企业必Ξ须完成发展模式的转变。虽然这个过程充满了诸多不确定性，但行业仍有清晰的发展路径可循。
“稳♤楼市”¤下的发ƿ展空间
受各种内外因素影响，2022年ς以来，房地产市场交易规模出现下滑。虽然þ市场在6月有¹所回稳，但整体热度仍然不高，且当前的回温势头较为脆弱。
兰德咨询机构总裁宋延庆在论坛上表示，通过调研二、三线城市房地产市场，发现目前低能级城市的销售依θ然不乐૨观，房企冲量的情况比−较普遍。他认为，今年二、三季度房地产市场的困难程度会高于历史同期。
金科股份副总裁张勇也认为，各项稳楼市政策对合理需求的૩支持力度较大，但市场信心的彻底恢复尚需时日。融信ઍ中国品牌营销中心总经理孙群存持同样的看法，他认为，市场仍然处在深度的调整期中，实现全面复苏仍有一定的难度。而部分城市近期发生☻的停工停贷问题，也将对供需双方的信心产生影响。
相比之下，⋅安居客副总裁赵彤阳对市场的判断较为乐观。她指出，在本轮市场调整中，核心城市表现出更好的抗跌性。而随着稳楼市政ઝ策的起效，这些城市也将率先回温。Î
⌋ 虽然市场短×期压力较大，但对于行业中长Þe;期的市场空间，从业者仍然普遍看好。
张勇指出，从中长期来看，无Ö论是城镇化带来的人口迁移，还是经济发展带来的原生动力，都决定了房地产的未来依然还有红利，▨“当然，市场不会像以前那样高速增长了，不过稳中向好的态势还是确定的。”"
孙群存也表示，行业面临结构性洗牌，虽然央企、国企表现强势，但一些区域性的房企Ç仍然保持½了较好的发展，民营房企也会在其中觅得机会。
除传统的房地产开发业务外，以存量资产运营为主要模式的一些多元化业务也将迎来发展机会。龙湖冠寓资管总经理易俊认为，整个房地产大市场依然存在着Υ结构性潜力，尤∝其是人口流入、产业坚实的都市圈城市群，在调整之后，依然会保持活力。具体到租赁市场，在政策的支持下，深耕运营、专心做好服务的∅企业，仍然有机会。
≤ 纵⇓论b3;“新发展模式”
去年末以来ࢮ，监管部门提出α，房地产业要探索新的发展模式。但对于“新发展模式”的内涵与外延，不同的从业者有着્不同的观点。在论坛上，嘉宾结合自己的从业经验，对“新模式”进行阐释。
宋延庆表示，通过这一轮大洗牌，奉行高杠杆、高周转、盲目追求规模的房企都比较痛苦，而稳健型房企和深耕型ી房∴企则受益于良好的资金流转效率。
他以兰德咨询长期观察的房企为例指出，未来房企将由规模导Ñ向和速度导向的发展模式，转向产品力和服务力导向。“企业归根结底是提供产品和服务的市场Ö主体，把产品和服务做到极致，一定会有客户买单。”宋延庆表示。
张勇认为，ખ“高负债、高周转、高增长”将不复存在，房企首先要在思想上回归稳健，一要重视规模、利润和负债的平衡，二要坚持长期主义，三要回归居住º属性ú。
“此外，我们也要调整对利润的心理预期，向制造业学习。”张勇表示，要做百年企业，å重要的是一直经营下去，‘比短期内高利润更重要的是“源远流长”。
孙群存指出，对新模式¿的探索初衷，是让房地产行业回归健康发展、良性循环，底层逻辑是防范金融风险。行业站在了基本面变革的历史拐点上，એ当下大部分房企在探索的诸ⓣ多路径，比如代建、租赁、城市更新、轻资产运营、资产管理等等，都是新发展模式可探索的方向。
他还认为，企业对品质的探索也是一种新◯发ζ展模式。▩
赵彤ρ阳指出，⋅房地产新模式的要义包含两个部分，一是数字👽化带来新机遇，二是全要素生产率的提升可以带来新的增长动力。
全要素生产率的提升则有两个关键系数，一是技术的进步，二ⓥ是资源配置∠的优化。
关Μ于新发展模式的理解，易俊表∗示，企业探索新发展模式一定要建立在过往沉淀的自身能力和优势项💼目的基础上，不同企业的不同产品拥有不同的服务形态。“但一个共同点在于，应该看到运营的重要性，因为运营业务的周期更长一些。”
θ穿越💼周期的“钥匙”
近年来，房企纷纷启动针对管理模式、产品结构、公司战略等方面的调整。最终的调整效果尚难在短期内预估，但在强大的发展惯性下，房૪企已经切身体会¦到了这一过程的不易Θ。
“人是第一要务。”张勇说，战略♫再²先进，如果人的思想不发生改变，行动૮就跟不上。因此，在企业管理和企业文化中，人性化原则十分重要。
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孙群存也认为，在战略调整过程中，最难的部分在于人的思路转变。打破人的思维惯性和行为惯性，本身就是很难的事情，且在调整过程中，还涉及到对相关δ人员利益重心的调整。
同时，企业自身的管理模式和组织架构调整，要能够适应和匹配新的发展模式。“打破组织架构的边界、用人的边界，Ö去适应新的发展模式，这是探索新的发展模式最为关键的地方。”孙群存说，“如果是‘旧瓶子装新酒’，这个事ર八成干不成。”
ਬ 此外，企业还要准备“充足的子弹”૦，用来投入创新业Ì务。
赵彤阳则认为，确定的战略方向和“一号位”意识的转变ⓞ，是ñ企业转型的关键。在此基础上，组织架υ构和激励体系的搭建也至关重要，从而对转型产生正向激励。
以房企的数字化转型为例，ણ赵彤阳指出，这是一个长期和∇短期结合的项目，前期要有比较大的投入，且除了成本的压降外，其整体效♤果需要较长的时间才能显现，企业应当有足够的耐心。
宋延庆指出，“价值导向”是ŅÝ企业转型的关键。“一个人或一个企业，从认知到行动，再到出成果，最关键的节点就是从认知到行动的转换。”宋延庆认为，这个转换的关键点就在于价ૄ值导向。具体而言，即行业如何助推国家和社会经济的发展，如何提供更优质的产品和服务。
在房地产Í业大环境发生变化、主营业务发ઍ展逻辑面临调整的情况¨下，做好主营业务和多元化业务的协同也至关重要。
ò 对此，远洋集团商业地产事务部常务副总经理赵文武认为，做好协同，首先要做好自己。对于不动产运营来说，无论是产品还是服务，或者团队的Ρ能力，都需要打好基础，从而具备长周期的运营能力。其次，从公司运营的角度，业务的协同应在公司的战略引导下完成，从而服务公司发展大局。
他还指出，在不动产的业务协同中Í，不同板块要⊇发挥各自相应的职能。不动产是关系到国计民生的行业，除解决老百姓的居住问题外，还对城市消费、区域发展等有所贡献，不同业务板块充分发挥效能，不动产运ષ营的价值才能最大化。
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