文/ÿ乐居财经Δ 李▨奕和
一笔关联Χ交易的„披¯露，再次让外界见识了合生朱氏强大的商业族谱。
8月3日，合生创展集σ团（00754． HK）公告，旗下全资附属公司合博房地产（全称：上海合博房地产ૢ咨询有限公司）以7.9亿元现金Ë对价，从上海珠江投资手中收购上海博祯置业有限公司100%股权。
上海珠江投资Ù实际控制人为朱伟航，后者是ç合生创展董事会主席朱桔榕的二哥，这是一笔关联交易。“
在华南地产圈，谈论以合生朱孟依为代表的“朱ળ氏三杰” 是长ⓒ盛不衰∋的话题。而二代朱桔榕和两位长兄似乎很好继承了朱氏“一门三杰”的优良传统。
其作为董事会主席掌管上市a1;公司合生创展，大哥朱一航和二哥朱伟航Π则分别以珠江投管、珠江投资为版图，开展各自的投资，家族事业做得风生水起。
据了૧解，目标公司上海博祯置bd;业在寸土寸金的上ⓜ海豫园持有一宗宅地。
这是二哥朱ⓡ伟航旗下的珠江投资∅在2017年从鄂尔多斯手中收购来的。五年后的今天，它将土地卖给合生创展，价格涨了近→10倍。
ξ7Β.í9亿关联交易
上海博祯置€业持有的土地为上海市黄浦区豫园街道复兴东å路69号234A-01地块，土地面积约7523平方米，为住宅Ã用途。这是一宗旧区改造地块，目前，地块的房屋征收工作已完成99%，预计将于2022年第四季度完成房屋征收。
该地块实际由珠ો江投◊资在Ω五年前收购而来。
2017年1月，上海博祯置业投资方曾出现变更，股东由原来的上海博利置业有限公司，变更为上海珠江投资。进一步穿透发⊗现，当时的转让方上海↓博利置业为鄂尔多斯羊绒集团全资子公司，而后者由鄂尔多斯投资控股集团™100%持股。
“南有深圳、昆山，北ਬ有鄂尔多斯”。鄂尔多斯市是中国改革开放的十八个典型之一，而º鄂尔多斯集团是鄂尔多斯模式的杰出代表。ⓟ该集团主要涉及羊绒服装、电力冶金化工、煤炭等行业。
当时，上海珠d0;江投资收购上海博祯置业的价格为8000万元。根据最新公告，上海珠江投资以7.9亿元现金对价将目标公司转给合生创展，五年间，价格翻了Ì近10倍。
ω 合生创展称，预计对价的2.4亿元将以内部资源支付，♥而剩下的5.5亿元则以银行贷款支付。Ąe;
值得一提的是，上述土地处于上海☏老牌ⓝ核心区域豫园，属于上海最优质地段之一，可谓寸土寸金。珠江投资为何选择将如此优质的土地出售？
 据了解，在2017土地出让合同中，该土地的容积率为4.15，并有地上建筑面积3.12万平方米。但根据上海随后披露的《控制性详€细规划设计任务书》，地块容积率由4.15降低至1.3，相应的地上建筑面积亦由3.12万平方米降低至1.06万平方米。
容积率降低导致的👿土地使用权市场价值为16.04亿元。根据转移安排，该项损失的土地开发权益可以ⓘ无须支付额外的土地出让金，而转移到上海其他区域的地块。ℜ
然而问题是，珠江投资目前在上海并没有可供该项损失的σ土地开发权益转入的土地。而合生创展在上海杨浦恰好有相应的þ开发土地。经过Ô权衡，珠江投资最终选择了将土地转让给合生创展。
完成收购后，合生创展计划把地块发展成为40座中式别墅，目标客户为正“在寻找最高端质量物业的人群。但由于地块的房屋征收工作还没有完全完成，所以仍未开始任何施工，也未取得有关目标地块的不动产 权证。
项目预੬计的施工将于2023年三◐月或前后开始，并将在2024年五月或前&#ffe0 ;后开始预售。
bd; 合એ生兄妹的商业族谱
在华南地产圈，谈论以合生朱孟依为代表的“朱氏三杰” 是长盛不衰的话题ς。而“合生系”二代朱ℜ桔榕和两位长兄，似乎很好继承了朱氏“一门☻三杰”的优良传统。
其作为董事会主席掌管上市公司合生创展，大哥朱一航和二哥朱伟Ρ航则分别以珠☞江投管、珠江投资为版图，开展各自的投资，家族ý事业做得风生水起。
资料显示，作为三兄妹中涉猎最广的朱一航，凭借多年的低调布局，投资ÝÃ已经涵盖电力、能源、路桥基建、电竞、新能源汽车、动漫、科技等λ，个人控制企业130家，间接持股企业已达334家之多。
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在电竞圈广有名气的ਯ他，被人亲切地称作“爱德朱”。去年11月，EયDG在经历持续5个小时的比赛后，拿下2021年英雄联盟全球总决赛冠军，朱一航作为背后的老板也狠狠风光了一把。
而更早前的2ç02ý1年1月，朱一航旗下珠投智能更以19.23亿元增资广汽蔚来新能源，入局👽造车引起轰动。目前，该公司已成功更名合创汽车，珠投智能以68.56%的持股，为第一大股东。
朱伟航的主要投资平台是珠江投资，该公司成立于1993υ年，目前已经在全国布局城市更新▤、能源与基ⓟ础设施、商业、产业、住宅、教育、医疗、文化、科技、金融十大业务板块，总资产超过3000亿元。
此外，朱伟航还是珠江人寿持有40.04%股权的实际控制人。据悉¥，成立于2012年的珠江人寿，是目前唯一的一家总部设在广州的综合性寿险公司。其一众股ⓩ东中还包括广州金融控࠹股、广东粤财信托等国资机构和企业。
由朱桔榕掌管的合生创展更无需赘言。作为曾经的华南五虎，该公司已逐步转型发展为科技、产业驱动的综合Ý性投资控股平台，旗下涉足地产、商业、基建、合生活、投资五大板块，形成智慧科技、养老、文旅、教育、健‰康、金融、汽车、设计等多元化业态优化布局。
2021年末，合生创展拥有总土地储备2944万平方米，地产板块深耕环渤海、长će;三角、大湾区三大经济圈核心位置及重点城市。2021年，其在克而¬瑞销售百强榜中排名75位，今年上半年已上ⓐ升至前60，一扫以往低调求稳的发展态势。
逆市发力ⓥ旧Χ改²
近两年，民营ਫ房企⋅经历行业转型阵痛，现金流承压，不少房企纷纷遇险，Ù而合生系则大有逆势扩张之势。
特别在旧改领域，此前已进入的房企迫于≤资金压力，选择退出的不少，ˆ包括富力ⓦ、佳兆业、恒大、宝能、升龙、时代中国在广州的不少旧改项目，或引入合作方开发，或干脆退出。
ϑ 此情此ⓚ景下，合生却开d3;始大肆吃进旧改。
今年1É月，合生集团与广州科学城a1;集团以4：6的持股，成立广州科城创展城市更新有限公司。目标公司专注于城市更新领域，业务包括以自有资金从事投资活动、房屋拆迁ⓤ、土地整治、物业管理等。
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据悉，其已跟黄埔签约2.3平方公里改造Ï合作协议，涉及夏园、茅岗东等多个旧改项目⊂。
上个月，广州科合城市更新有限♩公司在经夏园社区经济联合社高达97.2%的同意率表决通过后，成为后续为◘黄埔夏园☻旧改提供前期服务工作的企业。
◘ 而广州科合的背后，合生集团持股70%，广州国资ਰ旗下科学城集团持股30%。
此前，为夏园旧改提供前期৻服务工作的原为升龙集团，后者在2018年7月已经进入™。但期间项目改造进展较慢。去年6月，升龙因未∈按照合同约定履行义务，被夏园联社要求退出项目旧改。
合生创展跑马圈地，朱伟航控制的珠江Τ投资也不甘ⓕ示弱é。
今年5月，珠江投资获96.77%的同意率高票通过，拿下广州新塘瑶田村旧改。该旧改项目包含五Ξ个生产合作社，总用地面积128.72公顷，改造范围ćb;内总建筑面积 84.77万ણ平。被誉为是“航母”级旧改的它，总改造金额高达111亿元。
据相关统计数据，合生及其关联企业的合生系，目前已介入的广州旧改项੨目达14个之多，总改造金额超过千亿。当中，仅珠江投资，正式取得合作企业身份的项目就有5个，改造面积超440公顷，改造投资额超ⓜ460¡亿元。
2021年，合生创展总有息负债941亿元，其中一年内到期∫有息负债233亿á元，占比24%。其现金及银行存款363.12亿港元，有效覆盖短期负债。但珠江投资并非上市房企，可窥探的信息不多。
当下，地产行业∗不少民营企业涉险દ，家族下的多个企业饱受牵连，能像合生系一样，依然齐头并进，大举投资旧改项目的房企，已然不ã多了。
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