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ⓡ澎湃新闻记ϑ者 庞静涛
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现房销售的呼声越来越高。近期，山东省济南市、福建省福州市永泰县等地土地竞买中均出现现房销售 地બ块，引发业界和购房者关注。现房销售条款再次出现，是否会逐步成为土地竞买中的常规条款，又有哪些信号意义？
而在澎湃新闻采访过程中发现，即使没有条款约束，一些此前并未参与高周转的小房地产开始了主动“现房销售”，对于此前与大型地产商竞争Á中没ઝ有â优势可言的他们来说，“卖个踏实”成为了一条另类生存之路。
◐ 现⊇房销售地ૠ块再次出现
8月1日，济南第二批集中供地进入正式交易环节。两宗住宅地块吸引众多房企参与竞买，触发政府设置的最高限价后，进入“限地价竞建筑品质和建Þ设进度”环节。最终，两地块以“住宅三星绿ⓝ建加封顶办理预售许可”的代价成交。
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据济南时报，这是济南自2017年8月土拍最高限价政策落地ćc;以来，首次在“熔断”后现房销售∋。
以位于旅游路以北、玉岭山以南的市委党校地块为例，该地块起始⌋价28199万元，容积率为1.ਲ਼4，起始楼板价为6607元/平方米，最高限价为32400万元，达到最高限价时的楼板价为7591元/平方米。bc;
据齐鲁壹点和济南时报的报道，该地块吸引8家房企竞价，参与企业多为济南、济宁等地方开发企业，仅有1家国内૮品牌企业↑参与。济南时报称，整体来看，这个地面积不算大，所需的资金门槛不高，加上地段不错、低容积率，所ਭ以吸引了不少房企报名。
事实上，这并不是Ã近期出⇒现的第一幅现房销售地块。此Ñ前，7月15日福建省福州市永泰县自然资源和规划局在公告的一幅商业、住宅用地的使用权出让要求中提到：该地块按现房销售实施，规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。
根据出让要求，房屋上市交易后的转让要求是在取¯得现房销售许可证之后，五年内（含五年）购买商品房的购房业主自取得房屋不动产权证之日起◙未满五年的，不得上市交易转让，੩也不得办理转让公证等手续。
而’早在2018年，广东省中山市就曾☻推出超十幅宗住宅及含住宅的综合用地，均要求“商品房现房销售”，即要求开发商直接销售证件齐全的已经成型待售的商品房。
更早之前，苏州2016年在土地出让条件中提出：土地出让成交Ê价超过市场指导⇒价（不含市场指导价）的，工程结构封顶后方可申请预售许可；土地出让成交价超过市场指导价10%（不含10%）的，工程竣工验收后方可申请预售许可，但这一政策在执行42个月后取消。
小开发商ઠ另辟蹊径：主动▥现房∀销售，抢占市场
Κ 现房销售地块的零星出现，引发市场对预售制的讨论和思考。于多数房企而言，现房销售是“洪水猛兽”。多位房企高管人士表示，此举ξ会加剧房企的资金压力、影响市场供给水平甚至推高房价。
但从此次现δ房销售情况来看，开发商似乎仍有利图。齐鲁壹点报道称，相比济南2017年土拍过热时推出最高限价之初竞👽配建、竞品质和建设进度，虽然也会增加开发商的建设成本，但业内人士认为，这一ç条件仍符合目前楼市需求，从地块受追捧程度看，本身也有利可图。
在大房企围城的夹缝里，有人主动选择κ现房销售，突出重围。唐˜省三，一位小型房企∏的老板，手里仅有个位数的项目，在四线城市的楼市里寻到生机——在烂尾楼堆里卖现房。
唐省三介绍，自己在长三角的四线城市，之前在该城市开发过一个楼盘，销售很好，不过市场好时大પ家卖得都好。如今，随着融创、正荣、世茂等房企Π流动性出现问题，这些公司的期房项目正面临缺钱≅、停工，购房者心急如焚。
购房者的信心不足，有购房需求的人也在犹豫，唐省三≅的原有项目已经结束，为保住团队，其收购了一处资金出问题房企的住宅项目。
“我想好了，就用自有资金开发，慢慢干，不敢撬动杠杆，◑老老实实地按部就班地建房子，只用开发贷，然后建成现房再销售”，唐省三表示，“我们也可以搞期房，但是大房企的期房都出问题了，我们更没优势，不会有人买的，索性现房卖个踏实。”
买方市场的行成，倒逼现房的出现。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，拿地时就知道现房销售，房企会提前考量成本和销售问题ψ，如果项目运营效果较好，必然会推动部分房企自愿∈去▣现房销售。
来自上海城市房地产估价有限公司的房地产专业人士邵明浩称，过去20年属于房⊥地产的黄金时代，主要是市场供需不匹配，在这样的供应引导下造成供应端的强势地位。但是目前的市场，尤其是三四线城市的市场形势发生较大转变，原有的预售制度受到一些挑ê战，推行现房制度也是市场发生转变的必然结果。
邵明浩认为，开发商愿意现房销售也是市场供需博弈的结果。特别是在三四线城市，由®于地块周边项目尤其是期房销售不稳⋅定，造成购房者信心缺失，此时开发商适时推动现房销售，有利于培养市场信心，助力购房者预期的改善。
现房会成为Κ当下的趋势ν么？é
地多、烂尾项目等因素影响，购房者对期房的信心在减退，现房打消了购房者最大的担忧，成⊆为购房者购房时最为重Ο要¢的考量之一。
多位房地产领域的资深专家和房企高管则表示，目前推广现房销售∼难度较大，障碍较多。专家层面尽管认为现房销售是趋势，会更多出现，但也坦承当下推行并不合适，仅限个别城市、地块试点。
∀ 邵明浩表示，整个房地产市场销售不够理想，是导向现房销售的重要░原因。特别是在一些三四线城市，由于前期土地供应较多，近期市场表现低迷，造成不少期房烂尾，从而推动了现房销售现象。在这些城♨市进行现房销售有利于恢复购房者的信心，降低买房风险。
严跃进认为，从房地产长效机制的角度去看这个问题，现房销售ν是应该被考虑的，但是就目前的房地产市场形势而言，销售不畅，房企χ整体资金压力较大，考虑到这个层面目前还不适合大规模઼推广，即使推广也会困难。
首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，未来，可能会有更多城市效仿现房销售。一方面是，现房销售可以避免预售不可预见的交房问题，另一方面也ਯ是房地产市场走向买方市场后的必然现象。一般当市场供不应求、房ⓟ价不断上涨时，预售住房会多些；当住房变得比较充分时，现售住房会多一些。
但赵秀池同时表示，现房销售对开发商冲击很大ੜ，现阶段整体资金不ਠ宽裕甚至捉襟见肘，再实行现售等于雪上加霜，希望各地政府根据实际情况谨慎安排û现售地块。比如设置在部分土地竞买条件里，房企根据意愿自行选择，强行推广或出现流拍现象。
ਜ਼ 对于现房销售的传导效应，邵明浩则坦言，在一线和强二线城市这种市场销售相对好的城市ï很难出现主动的现房销售例子，这种传导主要还是传向供给相对充足Ø的城市。
ν（应受访者要求，唐省â三为⇒化名）
责任编辑：刘秀浩 图♡片编辑：沈è轲▦
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ⓣ校对：张ú艳
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