来源丨杠杆ટ地产 ℜ撰κ文|杆姐&编辑|雯雯
民营房企有Ë好消息的不多。
Π新城控股最近૮利∅好新闻多。
又是按时兑付2亿美元债，年▧内已无到期美元债；Ο又是高达61.72亿元的公司债，获ૌ证监会批复。
࠷ 可谓双↔喜临门。
应该说这是非常积极的信号，杠杆ζ地产觉得如果有更多民营房企能有此般进展，渡过难关也就更可能。
ખ新城控股这▩下稳了吗？“
借到钱વ、还上钱是治’标，‹治本还得经营端的改善。
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æ 新城控股拼了：奇葩营销、ća;回购、董监高站出来、Í质押……
6月末时，↵新◙城控股上👽了一回热搜。
和3∴年前的事无关，这次是营销口ⓝ水平高，“西瓜换房”。◙
房地产行业ä的奇葩简直了，但好处是Ąf;得到了关憨注。
此前我朋友杠杆游戏有写一个文章，《0首付算个毛，小麦大蒜也能换！为卖房各地有‹多拼？》（2022℘年6月23日），他总结了7👽、8个奇葩的案例，并给这些“颁发奖”，新城控股看来也有资格“拿奖”。
其实什么“☏小麦大蒜换房”、“西瓜换房”δ大概都是扯淡，就是想获得出圈的营销效果੦。
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你看杠杆地产屁颠屁颠说这个ö事情，人家的“阳谋”得逞。压力大，拼了也是η应该的。
Σ刚好我ã看到新城控股发布了7月份经营简报。
7月实现合同销售金额约Ù108.90亿元¥，比上年同期下降35.52%；销售面积约107.87万平米，ર比上年同期下降30.58%。
a0;1-7月，新城控股累计合同销售金额约760.50&#ffe0 ;亿元，Þ比上年同期下降43.48%；累计销售面积约765.07万平方米，比上年同期下降38.42%。
还是很惨，但也不容易b3;了，更惨的ƿ多的是。
销售上竭尽全力同时，新城控股回购股票积极护盘、董监ε高也ⓨ在二级市场购买公司债券…⇑…
此前我也થ写过，6月21日，新城控股发布公告，披露部分董事和高级管理人员于二级◘市ćb;场购买公司债券的情况。
″公告ৄ披露ੑ：
公司董事兼总裁梁志诚、董事兼联席总裁曲德君、财务负责人管有冬、董事会秘书陈鹏计∠划自 2022年3月21日至2022年6月20日期间，以市场化方式在二级市场购买新城控股发行∅的存续公司债券，购买总规模不超过2000万元。
截至2022年6月20બ日，总≠计购买了1224.29ત万元。
公告还说，本次公司债Σ券购买α计划已实施完毕。虽然没有到2000万元，公告也说了不超过⊥2000万元，无论如何如公告所言：
“提升投资者信心，促进投资者与公司÷管理层的利益趋同，积极维护公司债券价格的稳定，以更好સý地支持公司未来持续、稳定、健康的发展”。
如下图，2022年以来回购ćd;股票、董监高购买债务增强信心的公告（进展）已经ï数条。
Ï 图表来源|东方财શ富º（特此感谢）
γ 困难的时候企业自己、董▥监高不站出来，啥时b2;候站出来？
从这个角度而言，杠杆ⓥ地产要说，新城控股队ગ伍还没散，还是不错的。Ë
同时，在此之前，新城控👽股ⓙ6月16日公告，新城控પ股控股股东富域发展集团有限公司（以下简称“富域发展”）因其偿还前期债务需要于2022年6月15日质押7000万股。
截至公告披露日，新城控股控股股东富域发展，持有新城控股股份为13.78亿股η，占总股本的60.88%，其中被ϑ质押的股份累计约3.07亿股，占其持有公司股本的22.26%。
而在此之前，6ળ月15日，新城控股发布“关于公司控股股东部分股份解质的公告”。公告披露，其控股股东富域发展¨，本次质押解除后：Φ
富域૨发展持有的本公司股份累计质押数量为236，766，000股，占其持股数☞Ρ量的比例为17.18%。
本ਲ਼公司ੌ于2022年6月15日接到公司控股股东富域发展的通知，富域发展已将ષ其质押给中诚信托有限责任公司的部分公司股份解除质押。
其实，原股份质押的债权回购日为2022δ年4月29日，因该期间中诚信托有限责任公¹司所处上海相关⇔区域根据疫情防控政策要求，处于封闭管理状态，无法办理股份解除质押手续。
现疫情影响因素解除，新城控股经与中诚信托协商一致Ψ，同意░解除上述股份质ì押。
6月15日的Å公告说得很清楚，股份解除质押后，富域发展−拟将解质股份用于后续质押，将根据Ω后续实际质押情况及时履行信息披露义务。
¶如上图，6月15日的披露解除质押4700万股，接着又质押的如杠杆地产上文所述⊕是7000万股⊇。
♦
不容易ૡ啊。
功夫不负†有心人，新城控股该还的外债还ਨ上了，几十亿元新债券也获批了♡。
0Þ2
一季度表现自然不够好，20ઠ21年营收û增Ð速5年最低，净利润承压
ú截至2022年8月9日，新城控股的半年报或业绩预告Υ尚未出。
目前最新À的财务披露是一▥季报。
我们看到，2022年一季度的财务表现，自然也是不好，营收186.78亿元，还υ可以增bc;长了5.91%；归母净利润则是下滑5.94%，为5.09亿元。
ⓝ客观说，这比很多房企也算ખ要好了ડ。
说完∏一季报Χ，杠杆地产回顾下新城控股的2021年吧。
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压力摆在面前，背½后是历史因ⓕ素。
根据ધ克而瑞统计，新城控股2021年销售额位列行业第16位લ，销售面积位列行业13位。એ
ય图片Ï来•源|克而瑞研究中心（特此感谢）
新城系上市公司中，◑在A股上市的新城控股体量&#ffe1;最大°。
2021年新城控股销售额2337.75亿元，同比2020年的2509.3亿元下降了6.8%⋅，离此前官宣260👽0亿元销售额还差260来亿元，目标完成率为89.9%δ。
值得☜∀注意，从行业整体排名来看，新城控股的位置近几年一直在下滑૦。
也是克而&瑞数据，2020年新城控股上述两个排名分ੈ别为第12位、第10位；2019年为第8位、第8位；2018年为第8位、第9位。
2019年是个分水岭，对地产关注的杆友应∩该知道，2019年新城控股发生了一件大事：前董事♣长王振华猥亵幼童案。最近我们知道主审法ⓥ官也出事了。
有人说2019年的事，❄让新城੪控股“因祸得福”，在房地产周期底部来临之前提前收缩。不能说完全没有道理，毕竟翻开新城控股的成长史，会发现速ú度快得惊人。
以销售额为例，20¾15年新城控股销售额319亿元，2018年就到了2211亿元，三年内增长六倍，堪称坐火箭ઐ。
图表来源’|企ι业预警通（特此感谢）
如果单说营收，新城控股保持了很好增长，2021年营收1682࠷.31亿元，同比增速15.64%。这个增速虽然是新城控股近5年来的⌊最低增દ速，但在2021年的千亿房企里不算低。
此外杠杆地产发现，分季度来看，新城控股上半年的营收ñ情况要明显好太多。2021上半年，新城控股实现营收79≈1.05亿元，同比增长了109.63%。
但2021总的营收增速为15.6%，下bd;半年的Θ数据如何，杆友们可以自行脑补。
利润方面，新城控股表现没那么好，2021年净利润137.6亿元，同比下降16.4%；归母净利润同比下降17.4→2%，为125.98亿元，相比过去5Û年大幅滑坡。
归属于上市公司股东的扣除非经Ǝ常性损φ益净利润同比下滑21.53%，为102.45亿Ąe;元。
图表来源|企业੍ća;预警通（ઢ特此感谢）
增ਜ਼收不增િ′利的情况，其实在主要房企中，基本是普遍现象。
新城控股Ó只是不例外¦。
无论怎么看，2ਬ021年和很多房企一样，新城控股的表现已经显露出一些问题。2022上半年、全年ⓙ我想肯⌋定更是。
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财务承压，20🙀23年ࢵ又咋☞整
最新的消息我们看到，针对一ⓕ笔于2022年8月8日到期的2亿规模美元债，新城控股已അ于8月4日将待偿付本息汇至î信托人指定账户，并将于8月8日按时兑付。
据悉，☏新城控股2022年累计偿付3笔、总计7亿美元债，该笔美元债兑付◐完成，意味着新城ª控股顺利清偿2022年全部美元债，年内已无到期美元债。
能有这个资金能力Â，挺厉害的。ⓙ
Ñ此前，我看到，2022年新城控股公Ω开市场债务到期126亿元，1-3月已到期偿还或提Δ前偿还46亿元，占比37%；其中3月份单月43亿元为全年的偿债高峰期。
如文初杠杆地产所述，数十亿元发♫债获批α，真是雪中送炭，解燃眉之急。
从2021年报看，资产负债方面，2021年新城控股总资产约5343亿元，比2020年末的5378亿元略有降低，ઽ其૦中主要是流动资产的减少。õ
2021年报显示，202દ1年新城控股流动资产中变动较👿大的，是货币资金和预付Λ款项。其中货币资金同比减少约72亿元，为552.3亿元。
预付款项同比减少约64%，为48.2Π亿元。预付款项主要为尚ξ未ⓠ取得土地使用权的预付土地款。
总负债∀新城控股2021年同比减少184亿bc;左右，为4372亿元⇑。
其中合同负债同比减少了89亿元为1933亿元。这其中主要包括物业销售预收款、预收商业物业ñ管理费、其他预收款。新城控股202á1年的销售额同比是增加的，合同负债却是减少。
预收款则是增加的，为9.81亿元，这项主要是预收租金。20ⓝ21年新城控股旗下物业整体出租率97.63%，虽然比龙头还有差距，∨但Φ维持在行业较高水平。
短债方面，杠杆地产看到，新城控股1年内≤到期的非流动负债293.5☺亿元，比上年多了υ90亿左右。
现金流方面，经营活动产生的现金流量净额大增，为219.8亿元，2020年ⓔ这一数ટ据仅3.8亿元。杠杆地产看了下，主要是购Χ买商品、接受劳务方面支付的现金相比上年减少了近200亿元。
纵向看，新城控股的该项数据波动大，如2019年435.8亿元、2018年为38.↵17亿元、2017年为-104.9亿元。
投资活动产生的现金流量净额，同比减少了约65亿元，为-224.6亿元；筹资活动现金▩流量‾净额降幅较∧大，从2020年的147.2亿元降到-113.4亿元。
Å 如下图，2ϒ021年报显示，主要â是偿还债务支付的现金增加了76.7亿元到570.8亿元；
¶ 发行债券收ⓗ到的现金减少了š100亿左右，为74.65亿元；
支付其他与筹资活动有关的现金46τ6.3亿元，比20bd;20年增加了79亿左右，主要包括支付少数股东往来款、偿还关联方ચ计息资金往来、回购库存股等。
融资成本新ਠ城控股不算很高，当然也不很低，杠杆地产大▣致看了下，2021σ年整体平均融资成本大概在6.5%左右。
总的来说，和很多房企比ð，新城控股虽然利润低了，也有压力അ，但公开数据看财务尚还较稳。
综上，新城控股近期综合发力，非Μ常拼，˜或许2022年最Ąf;难的时候过去了。
不过，或许又得思考ćd;2023年。
归根结底得看2022年接下来、20¹23年的销售，是ⓕ否有起色。
≅ 本文未标注出处的财务图表，均源自新城控股有关公告，特此说明并致ૡ谢Î
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