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相比传统的债务融资方式，基础设施REITs作为一种权益型融资，具备“将拥有长期稳定现金流的Ç优质资产上市”的融资特性，通过盘活保障性租赁住房存量资产，增加新增投资，促进形成投õ资良性循环。
&#ffe1;证券♡时报记者∋ 朱凯
8月χ9日，长三角基础设施REITs产业联盟“保障性租赁住房REITs的发展与>展望”圆桌论坛成功召开。本次论坛是联盟成立以来的首次活动，上海证券交易所、中国国际工程咨询有限公司、中金公司、建信资本、中金基金、银华基金、世联评估、戴德梁行等REITs领域专家齐聚一堂，共同交流了保障性租赁住房REITs合规要件、尽调重点、运营关键、价值评估等方面的项目推动经验，探讨了保租房大类资产发展面临的难点及相关政策建议，合力促进保障性租赁住房REITs规范发展。证券¹时报记者全程线上参会。
《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）提·出，“优化完善存量资产盘活方式”¡及“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展”。开展保障性租赁住房REITs试点，是发挥REITs市场功能、盘活存量资产、维护房地产市场平稳健康发展的积极举措，为盘活存量资产、扩大社会投资、深化金融供给侧结构性改革探索了一条有效路径，充分体现了保障性和市场化统筹兼顾的政策导向。
中国REITs市场建设前景广阔，大有可为。记者了解到，联盟将定期组织年度论坛和圆桌论坛，凝聚各方合力，以高水平的学ૄ术、政策‾与行业研究，助力符合中国π国情的REITs发展路径探索，为我国经济社会的高质量发展贡献力量。
Ǝ 为保ιÞ障性租赁住房
市场提œ供金融支Ç持
2022年是我国保障性租赁住房REI◯Ts元年，近日，3⊄单保障性租赁住房REITs项目均已获得注册批复，处于询价发售☞阶段。
论坛上，中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成彬表示，近日获得批复的保障性租赁住房REITs具有良好示范效应，并强调了项目基本‚条件符合性、投资管理™合规性、基础资产可转让性、土地使用依法合规性、投资收益稳定性、运营管理有效性、回收资金用途适当性、税◊收安排合规性等关注要点。
中金公司投资银行部执行总经理汪诚作为投行代表，分享了∅中金厦门安居REIT项目案例，以及尽职调查工作经验。汪诚认为，财务顾问和计划管理人在项目筛选、项目执行落地过程中，需高度重视尽职调查工作。其中，对于原始权益人，需要重点关注其是否为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体、运营管理能力以及资Å产储备等情况；对于基础设施项目，需要重点关ϒ注土地权属及可转让性、保障性租赁住房项目认定及合规以及运营收益的市场化水平等情况。
建信资本管理有限责任公司投资银行三部业务总监何“金轩重点分享了尽调工ળ作经验，建议尽调工作可以重点围绕人口净流入大城市的判断、保租房认定、项目&合规性、转让限制等方面开展。
中金基金副总经理李耀光认为，保障性租赁住房REITs作为公开¨发行上市的产品，要在确保发挥保障功能的同时，做好与投资人利益…的平衡。例如，要做好配租对象的管理，确保公平合理。租金标准制定要满足当地关于保障性租赁住房租金标准的要求。在保障投资人利益方面，基™金管理人要在租金制定中发挥积极作用，结合租金评估以及与当地住房主管部门的充分沟通，做好租金定价管理。
戴德梁行北京估价及顾问服务部高级董事、REITs业务负责人杨枝表示，根据已¥经发行的14单公募REITs产品来看，底层资产大体分为产权类和经营权两个大类。关于保障性租赁住房到底更偏向于哪一类，其实市场上也有一些讨论。“我们理解，保障性租赁ƿ住房是具备一定经营权属性，但是更偏向于产权类的资产类型。考虑到其以民生作为出发点的特点，在做项目评估时应紧密结合当地Ψ的保租房相关政策。”
接受证券时报记者采访的业内人士表示，当前，保障性租赁住房的融资模式主要以债权为主导。传统的债务融资方式与保障性租赁住房企业前期投入高、回报周期长的投资ća;特点难以匹配，且在实际业务发展中，债权融资加大了企业资产负债率，不利于其长期可持续发展。相比传统债务融资方式，基础设施REITs作为一种权益型融资，具备“将拥有长期稳定现金流的优质资产上市”的融资特性，通过盘活保障性租赁住房存量资产，增加新增投资，促进形成投资良性循ρ环。同时，基础设施REITs作为一种权益型工具亦可有效降低í企业资产负债率，为保障性租赁住房市场的健康发展提供必要的金融支持。
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€ 新高地Ô
2022年5月底，上海证券交易所与长三角区域合作办公室、υ上海市发展改革委、江苏省发展改革委、浙江省发展改革委和安徽省发展改革委作为共同指导单位，发起成Ψ立了长三角基础设施REITs产业联盟，扎根长三角、服务全国，广泛吸纳REITs市场各参与主体，助力基础设施REITs更好更快联动发展。
据介绍，长三角基础设施REIĀf;Ts产业联盟，在长三角区域合作办公室和三省一市发改委的指导下，以圆桌论坛为载体常态化组织REITs领域交流活动，聚焦重点区域、重点行业、重点企业，以企业发展和市场需求为基础，集聚市场优势资源，总结⇑典型经验，推广成功案例，研究分析问题，全੧链条培育REITs产品优质项目。
同时，定期‡召开年度论坛，总结复盘全年工作经验，研判展望发展趋势，切实提升服务国家战略、服务实体经济的质效，充分发挥合作体的聚力效用，促进基础设施REITsϑ试点工作行稳ਭ致远，全面助力打造具有国际竞争力的REITs发展新高地，为盘活存量优质资产、稳定经济大盘发挥出金融产品的应有功能，共享产业协作价值。
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