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继湖南长沙、四川成都后੧，陕西Ąf;西安也加入“以租࠽换购”行列。
8月19日，陕μ西省西安市住房和城乡建设局网站显示，西安市住房保障工作领导小组办公室发布关于印发《西安市居民×存量住房用于保障性租赁住房操作指南》的通知（简称《操作指南》）。
《操作指南》显示，住房被纳入保障性租赁住房管મ理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可ⓒ在限购区域获得新增购买一套住房的资格；存量住房用于保障性租赁住房κ的，将纳入“服务平台”统一管理，5年内不得上市交易（包括转让、市场租赁等）。
中指研究院西安分院研究总监支家骏指¡出，盘活存量房源，加大保租房供给是此次政策出台的背景。根据《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》，西安未来必须筹集30万↵套保租房，而存量住👽房成为一个筹集房源的最便捷窗口。
在ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然看来，通过盘活存量房，不仅可以有效降低存量房ਰ的空置率，也能增加保障性租赁住房供给，满足不同类型人群的租住需求，并减缓政府在存量房ćb;配建方面的财政压力。而“租购联动”的政策将房地产市场视为一个有机整体，不仅可以平衡增量新房和存量房之间的关系，而且在租赁住房市场和b2;销售型住房市场之间搭建一个“变压器”。
已有ਠ三城ૠ出台“以租换购”政策
今年以来，各地“因城施策”创新型政策不断，在众多楼市政策中，长沙市的“盘ⓦ活存量”，“以租换房υ票”曾引↑起市场热议，一度被视为“一石多鸟”之举。
今年5月8日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组印发《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活ˆ存量房的试点实施方案》（简称《方案》）。《方ૢ案》指出，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。
根据《方案》，资格审核时ઙ，以家庭为单位，盘活一套或ⓜ多套住房用作租赁的，暂按“一户核减一套”的原则核减家庭住房总套数，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套数计算时均只核减一套。
长沙出台的这一试点′方案，旨在畅通新房、二手Ąf;房、租赁住房市场通道，引导刚需、改需和租赁需求的统筹与分流，促进房地产市场良性循环。
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随后，长沙对其政♩策☎进行优化调整。
最新的信息显示，8月16日红网报道显示，长沙户籍单身家庭名下有一套住房，如果把该套房盘活用作租赁住房，在购房资格审核时，该房屋不计入购房资格套数，按政策可再购买一套住房。对于外地户籍单身人士，在长沙只有1套房子，盘活租赁之੫后，同时满足有24个月社保或个税的条件，同样可以♩购买第2套房。
ઍ长◙沙“以租换购”的思路引来Β效仿。
在长ફ沙之后，7月6日晚间，成都住建局官方微信号发布《关于居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房操作指南》，其中明ૣ确，居⊆民自愿将自有住房用于保障性租赁住房，住房纳入保障性租赁住房房源库后，居民即可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格。
8月19日Ý，西安市也Ë出台了类似政策，明确住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房ⓢ的资格。
ઙ据不完全ⓛ统µ计，截至目前，至少已有三个省会城市出台新政，明确可“以租换购”。
在业内人士看来，“以租换∃购”背后，一方面与各地面临的新增保租房目标有关，同时，通过“租赁破限购”也可以释放Ζ出部分改善性需求Ο。
可以看到，今年年初，住建部明Ąe;确，扩大Λ保障性租赁住房供给，“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间）。
从上述三城任务目标来看，《西安市“十四五Φ”保障性租赁住房发展规划》显示，ਫ਼将加快发展保障性租赁⁄住房作为“十四五”住房建设的重点任务，力争新增保障性租赁住房达到30万套（间），占新增住房供应总量的30%以上。
成都则明确，计划“十四五”期间采取新建、改建、改造、盘活等多种方式，多ćb;渠道筹集建设保障性租赁住房30万套（间），其中2022™年计划筹集建设6万套ⓙ（间）。
对长沙来说，《长Ñ沙市“十四五”住房保障规划（2021—2025）》显示，新建（筹Å集）保障性租赁住房15万套Õ。
⊗“以租换购ੋŅ”效果如何？
那么，在“以租换购”政↑策下，ⓩ能否达到既增加保障性租赁住房供给ચ，又推动商品住房市场稳增长呢？
从长沙的实践情况来看，根据《长沙晚报》公布的数据，截至6月8日新政发布一个月，两家试点企业累计接 受±咨询4879户，“长沙住房”App累计有3025套存量房提出申请供作租赁住房，其中已完成签约83੪3户。
按照目标，长沙力争年内完成签约1万套以上。长沙市住建局相关负责人表示，开展盘活存量房供作租赁住房试点，将加快构建多主体供给ç、多渠道保障、租购并举住房制度，实现刚需、改需、租赁需求分类满足，降低住房空置率，解决好新市民、青年人住房问题，促进房地产业良性循环；下一步将督促两大国企优化½办理手续，精简有关材料，ϑ限时5天办结，切实加快办理进度和房源签约，争取年内完成签约10000套以上。
58安居客ⓞ房产研究院分院院长张波指出，租赁和购房相结合要想明显体现出效应，需要市场本身存在足够需求，包括长沙、成都等省会城市，住房需求的实际支撑力度强，Κ尤其是改善型住房潜在需求强，这是支撑这一政策的重要基本面。
张波认为，租赁和购房政策的结合，是一个创新，值得推广。一方面将存量房源变成租赁住房，加大了租赁市场供给量，可ો以有效解决新市民的居住问题，是多渠道共建租赁市场的 重要体现。另一方面出租房屋换得购房资格，也是解决改善性需അ求购房资格的有益尝试，有利于改善性需求的有效解决。
Ô赵然表示，“租购联动”对于人口净流入的二线城市有较强的示范作<用，一方面能够满足市ⓝ民的多元化、多层次住房需求，另一方面可以真正起到平抑市场预期的作用，实现房地产市场稳增长的目标，也是对于房地产发展新模式的有效探索。
中指研究院西安分院研究总监支家骏认为，西安对Δ标长沙、成都跟进“以租换购”，可激活部分购房者需求，鼓励改善家庭积极入市。本次政策出台对稳定市场信心将起મ到重要作用，对改善预期亦将带来积极影响，有利于房地产市场预期稳定◑。
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