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👿 继湖南长沙、四川成都后，陕西西安િ也加入“以租换购”行列。
8月19日，陕西省西安市住房和城乡建设局网站显示，西安市住房保障工作领导小组办公室发Ι布Ä关于印发《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》¤的通知（简称《操作指南》）。
《操作👽指南》显示，住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁ધ合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格；存量住房用于保障性租赁住房的，将纳入“服务平台”统一管理，5年内不c8;得上市交易（包括转让、市场租赁等）。
中指研究院西安分♥院研究总监支家骏指出，盘活ⓓ存量房源，加大保租房供给是此次政策出台的背景。根据《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》，西安未来必须筹集30万套保租房，而存量住房成为一个筹集房€源的最便捷窗口。
在ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然看来，通过盘活存量房，不仅可以有效降低存量房的空置率，也能增加保障性租赁住房供给，满足不同‹类型人群的租住需求，并减缓政府在存量房配建方面的财政压力。而“租购联动”的政策将房地产ο市场视为一个有机整体，不仅可以平衡增量新b3;房和存量房之间的关系，而且在租赁住房市场和销售型住房市场之间搭建一个“变压器”。
已有三城出ï台⌊“以租换购”政策ઢ
今年以来，各地“因城施策”创新型政策不断，在众多楼市政策中，长沙市的“盘活存量”，“以租换房票”曾引起市场热议，一度√被视为“一石多鸟bc;”之举。
今年5月8日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组印发《关于推进长沙૨市Ąe;租赁住房多主体供给多渠道保Ð障盘活存量房的试点实施方案》（简称《方案》）。《方案》指出，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。
根据《方案》，资格审核时，以家庭为单位，盘活一套或多套住房用作租赁的，暂按“一户核减一套♣”的原则核减家庭住房总套数，即有વ多套住å房出租的家庭，在家庭住房套数计算时均只核减一套。
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长沙出台的这一试点方案૩，旨ৄ在畅通新房、二手房、租赁住房市场通道，引导刚需、改需和租赁需求的统筹与分流，促进房地产市场良性循环。
随Θ后，长沙对♩其政策进行优化调整。
最ખ新的信息显示，8月16日红网报道显示，长沙户籍单身家庭名下有一套住房，如果把该套房盘活用作租赁住房，在购房资格审核时，该房屋不计入购房资格套数，按政策可再购买一套住房。对于外地户籍单身人士，在长沙只有1套房子，盘活租赁之后，同时满足有24个月社保或个税的条件，ⓐ同样可À以购买第2套房。
⌊ 长⇓沙“以租换购”的ੑ思路引来效仿。
在长沙之后，7月6日晚间，成都住建局官方微信号发布《关于居民自愿将自有住房用于保障性租Āf;赁住房操作指南》，其中明确，居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房，住房纳入保ગ障性租赁住房房源库后，居民即可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格。
8月19日，西安市也出台了类似政策，明确住房被纳入保障性租赁住房管理并正式▥签订租赁合同后，出租人家庭可在ι限ਬ购区域获得新增购买一套住房的资格。
据不…完Η全统计，截至目前，至少已有三个省会城市出台新政，明确可“以租换购”。
在业内人士看来，“以租换购”背后，一方面与各地面临ⓦ的新增保租房目标有关，同时，通ⓛ过“租赁破限购” 也可以释放出部分改善性需求。
可以看到，今年年初，住建部明确，扩大保障性租赁住房供给，“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间）હ。
从上述三城任务目标来看，《西安ⓓ市“十四五”保障性租赁住房发展规划》显示，将加快发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，力争新增保障性租赁住房达到30░万套（间），ઞ占新增住房供应总量的30%以上。
成都则明确，计划“十四五”期间采取新Āf;建、改建、改造、盘活等多种方式，多渠道筹集建设保障性租赁住房30万套（间），其中2022年ਊ计划Ψ筹集建设6万套（间）。
对长沙来说，Ω《长沙市“十四五”住房保障规划（2021—2025）》显示ⓣ，新建（筹集）b2;保障性租赁住房15万套。
“以租换购Β”ੇ效果如何⇔？
那么，在“以租换购”政策下，能否♠达到既增加保障性租ψࢮ赁住房供给，又推动商品住房市场稳增长呢？
从长沙的实践情况来看，根据《长沙晚报》公布的数据，截至6月8日新政发布一个月，两家试点企业累计接受咨询4879户，“长沙住房”ⓕApp累计有3025套存œ量房提出申请供作租赁住房，其中已完成签ˆ约833户。
按照目标，长沙力争年内完成签约1万套以上。长沙市住建局相关负责人表示，开展盘活存量房供作租赁住房试点，将加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，实现刚需、改需、租赁需求分类满足，降ú低住房空置率，解决♥好新市民、青年人住房问题，促ⓣ进房地产业良性循环；下一步将督促两大国企优化办理手续，精简有关材料，限时5天办结，切实加快办理进度和房源签约，争取年内完成签约10000套以上。
58安居客房产研究院分院院长张波指出，租赁和购房相结合要想明显体现出效应，需要市场本身存在足够需求，包括长Í沙、成都等省会城市，住房需求的实际支撑力度强，尤其是改善型住房潜在需求强，这是支撑这一政策的重要基本面。
张波认为，租赁和购房政策的结合，是一个创新，值得推广。一方面将存量房源变成租િ赁住房，加大了租赁👿市场供给量，可以有效解决新市民的居住问题，是多渠道共建租赁市场的重要体现▦。另一方面出租房屋换得购房资格，也是解决改善性需求购房资格的有益尝试，有利于改善性需求的有效解决。
赵然表示，“租购联动”对于人口净流入α的二线城市有较强的示范作用，一方面能够满足市民的多元化、ⓕ多层次住房需求，另一方面可以真Α正起到平抑市场预期的作用，实现房地产市场稳增长的目标，也是对于房地产发展新模式的有效探索。
中指研究院西安分院研究总അ监支家骏认为，西安对标长沙、成都跟进“以租换购”，可激活部分购›房者需求，鼓励改善家庭积极入市。本次政策出台对稳定市场信心将起到重要作用，对改善预期亦将带来积极影响″，有利于房地产市场预期稳定。
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