§ 文χ/意见领˜袖 郑后成（执业证书编号：S0990521090001）
8•月22日ñ，央行在下调1年期贷款市场报价利率（LPR）ψ5个基点至3.65%的同时，下调5年期LPR报价15个基点至4.30%。自LPR报价制度改革以来，央行8次累计下调1年期LPR报价66个基点，6次累计下调5年期LPR报价55个基点。
Á 具体看：2019年11月第1次下调5年期LPR报价5个基点，与1年期LPR 报价的下调幅度相同；2020年2月、4月与2022 年1月分别下调5年期LPR报价5👽个、10个、5个基点，下调幅度均为1年期LPR报价下调幅度的一半；2022年5月20日，央行下调5年期LPR报价15个基点，但是维持1年期LPR报价不变，主要原因是4月房地产开发投资完成额累计同比为-2.70%，时ઠ隔20个月首次进入负值区间，表明房地产投资面临较大压力。
同样的逻辑，♠此次央行下调5年期LPR报价15个基点，主因是7月房地产开发投资完成额累计同比录得-6.40%，较前值大幅⇓下行1.0个百分点，连续4个月位于负值区间，且持续下探，录得1999年2月有数据记录以来第三低值。除了以上这一主要原因之外，此次央行进行不对称降息的原因¡还有以下五点：
第一，৻房地产对宏观经济有较为直接且全面的拉动效应，素有“经济周期之母”之称⇐。
第二，7月房地产开发投资完成额累计同比-6.40%的读ટ数，在主要经¯济指标中居于垫底的位置，是当前宏观经济最主要的拖累项。
第三，从预期看，7月国房景气指数下૧行0.13个点至95.26，创2016年2月以来新低，虽然降幅收窄，但是尚未°看到触底迹象。»
第四，二季度房地♤产贷款需求指数录得41.50%，较前值下行5.70个百分点。Õ纵向看，41.50%的读数为2021年一季度有数据记录以来最低值；横向看，房地产贷款需求指数分别低于制造业、基础设施、批发零售业贷款࠽需求指数18.20、17.0、12.30个百分点。
值得指出的是，贷款需求指数的高低基本反映了制造业投资增速、ષ基建投资增速、消费增◯速以及房地产投资增速的高低：6月房地产投资增速处于垫底位置，而二季度房地产贷款需求指数也Λ处于垫底位置；6月制造业投资增速居于首位，而二季度制造业贷款需求指数也居于首位。
第五，从目前的趋势看，ણ房地产投资增速尚未看到反转的迹象，如不加大政ⓦ策调控力度，大概率还将继续是下半年宏观经济的主要拖累项。因此，必须加大5年期LPR报价的下调力度以达到“补短板”、“强弱项”的目的。
今年ࣻ年内房地产投૯资增速难以大幅反转，应多措并举“稳👽地产”。
地产投资增速难以大幅反转这一判断的依据有ભ三点。第一，૩7月国房景气指数下行0.13 个点至95.26，创2016年2月以来新低。第二，7月商品房销售面积增速下行0.90个百分点至-23.10%，表明该指标尚未触底∠，而商品房销售面积增速领先房地产投资增速3-9个月。第三，7月房地产开发资金来源合计累计同比小幅下行0.10个百分点至-25.30%，预示该指标尚处于筑底阶段，而房地产开发资金来源合计累计同比领先房地产投资增速3-9个月。
另外，高频数据显示，8月14日当周，30大中城市商品房成交套数为22657套，较6月26日当周下行22562套；8月14日当周，30大中城市商品房成交面积为241.26万平方米，较7月3日当周下行272.87万 平方米。以上高频数据预示8月商品房销售面积累ੇ计同比大概率ⓨ难以反转，这就意味着房地产投资增速反弹或者反转的时点还要要往后推。
થ 至于如何“稳地产”，我们认为有以下四点。第一，有效提振房地产市场信心。“信心比黄金还重要”。在当前我国宏观经济面ધ临的“需求收缩、供给冲击、预期转弱”这三重压力中，“ý预期转弱”居于核心地位。这一点也适用于房地产市场。
第二，“解铃还须系铃人”。导致房地Ü产投资√增速下行的直接原因是我国此前的严格限制性楼市调控政策，即限购、限贷、限售、限价以及限商。“五Γ限”叠加是上一轮楼市调控的重要标志。当前“五限”中的部分限制性措施已经得到放松，还有进一步放松的空间。
第三，切实降低购房成本。在新冠肺炎疫情的冲击下，居民收入增速持续承压。与降低首付等举措相比，降低房贷利率是推升商品房销售面积累计同比更有效的手段。原因有两点：一是降低首付只是降低商品房的购买门槛，但是并未实质性减轻居民的购房负担，而降低房贷利率则能够持续缓解购房者的现金流压力；二是从历史走势看，首套房Ç贷平Ô均利率与商品房销售∈面积累计同比存在较强的负相关关系，也就是说，降低房贷利率能够有效推动商品房销售增速。
第四，有效控制新冠肺炎疫情。新冠肺炎疫情在两方面对商品房销售੨形成冲击：一是新冠肺炎疫情冲击全国居民人均可支配收入累计名义同比，降低刚需与改善性需求的购买能力；二是道路封控ñ使得刚需®与改善性需求看房的意愿与可能性下降。以上二者均对商品房销售面积累计同比形成冲击。
本文原a1;发≈于界面◘新闻
(本文作者介绍：英大证券研ਊ究所所长，执业证书编号：S0990521090”001) Χ
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