【大咖直播】反¦弹一触即发，A股反攻的信号Å弹已经升起 ！如何布局金秋行情？听英大证券首席经济学家李大霄9月7日10点重磅’开播，速来围观！点击观看>>
炒股就看金麒麟分析ઐće;师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机<会！
Ì 💼野马财经ઍ
τ´
«bd;
©
Ąe; 作👽者 | 苏影
编辑丨çਊ卢泳志
来源િ´ | 野ⓖ马财经
“我和外滩有个约定。↔”30多年前，在上海读∂大学的郭广昌第一次来到外滩，被万国建筑群的气势所震撼，并在当时许下愿望“假如以后能够天天在外滩上班，该有多好。”
ⓢ
2017年，郭广昌实现了自己的梦想，将复♫星集团总部搬至外滩。随后，他又有c8;了更大的野心——“大豫园片区”计划。
ળ
如今，为了拿下“大豫园片区”的关键一块拼ð图——福佑地块，郭广昌拉来了同乡马云助其一臂之力。
â 9月1日，上海市土地交易市场官网显示，上海∴复祐实业发展有限公司（简称“Ω复祐实业”）与上海云玓企业管理咨询有限公司（简称“云玓企业”）被选定为黄浦老城厢福佑地块的实施主体。
其中，复祐‰实业是郭广昌旗下Σ豫园股份（600655.SH）的全资子☏公司，云玓企业则由马云的蚂蚁科技集团100%持股。
事实上，此次联手并非郭广昌和马云的∀首°次合作，而两位大佬到底要在外滩下出怎ੌ样一盘大棋？
— 一ⓝ块难啃的骨↑头
福佑地块是一个矛盾ⓜ结合体，既是上海外滩的宝藏项目，又有着“史诗☻À级”的开发难度。
地理位置上，福佑地块位于上海市黄浦区老城厢地区。2022年7月22日正式公开遴选，历经41天，最终选中由৻复祐实业和云⊃玓企业联合开发，后续ਭ二者将参与该土地使用权的公开转让。
具体来看，该项目共包含16宗地块，8b2;宗位于地上、8宗位于‡地下，总占地面积ਫ约10.82万平方米。其中，规划地上总建面不超过17.85万平方米，地下总建面不超过30.9万平方米。
⇔
或许单从土地规划ૣ中难以辨别该地块的价值，事实上，该地块所处的老城…厢地区有着悠久的历史，被誉为上海城市之根、海派文化之源。
此次项目内不仅包含明代ઐ四川右布政使潘允端潘氏家族▤住宅世春堂、明朝大学士陆深故居，还有建于1920年代的童涵春堂、老庆云银楼、仁记珠宝银楼等多处重点历ઢ史建筑。
Ąe; 文化ψ需要被传承与更新，因此福佑地块的开发难度不容小觑઼。
੩首先是老建筑的修缮保∇护。在规划范围内，该项目拥有约12万平米的保护更新建筑规模，各类保护保留历史建筑总建筑面积高达9.68万平方米，在地上总建面中占比超55%。
其次，该项目还有着严格的建筑高度限制。在地上的8宗地块中，仅225-02地❄块可建不超过100χ米的办公建筑，其他7宗地块的建筑高度均不得超િ过12米。
易居研究院智库中心研究总监严跃进提出，此ષ次拿地对于豫园股份具有积极意义，后续可和周边γ豫园其他商业项目联动，打造成文化产业的加分项目☼。而关于此次高度的限制，他表示或许和历史文化街区的规划有关。
ð除了开发层面的难度之外，福佑地‾块对于企业的现金流状况也要€求颇高。
根据答疑纪要显示，福佑地块在签约ι后一个月内，受让方需交上至少一半的土地价款，交地后6Ü个月内必须开工。
&#ffe0 ;
目前，虽然福佑地块的土地价格尚未官宣，但从周边·同类型地块出让情况也可窥见一二。
2021年1月，黄浦区一宗总建面约34万平方米的∗豫园露香园二期地块出让，最终成交价格为∇176亿元；2022年1月，嘉里建设也官宣以133.29亿元拿下该区域建面为19.85万平方米的四宗地块。
ϖ 对此，有业内人士推测，ⓐ福佑地੬块预计会成为区域内下一宗百亿级成交项目。
而从公司近期表现来看，郭广昌也似乎正在为拿地而回笼资金。官宣确定的第二天，¼豫园股份就表示′拟出售持有金徽酒（603919.SH）的13%股份，交易总价款为19.37亿元。×
此外，有专家表示，å郭广昌此次拉来马云入场，或也是出于资金方面的考虑。👽
诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄分析，该项目在出让条件上较为苛刻，并且对资金要求比较高，对于资金实力是一个考验。因此本次郭广昌的豫ਯ园股份和马云旗下蚂蚁集团联手拿下该项目，很可能有资金方面的考量。联合蚂蚁集团拿−下项目后，豫园股份在旧改方面ø的运营经验加上蚂蚁集团的财力支持，可以形成很好的合力。
1∇2≈年∝合作15起
ૢ
憨两位资本大佬的“同乡情”
因此次拿地事件，郭广昌和马云之间Γ的“交‹情”也再次受到瞩目🙀。
郭广昌和马云同为浙江老乡，私交甚笃¶。2006年曾共同创立“江南会”Φ，此外，二者同为长江商学院同学、“泰山会”成员，并共同任职于浙商总会，其ਰ中马云为浙商总会会长，郭广昌为浙商总会创会副会长。
♠相识已经至少16年Þe;的◙二者也将这份“交情”延续到了生意场上，自2010年起，阿里和复星已经有过多次公开合作。
2010年，阿里巴巴曾联合复星集团等在杭州成立了浙江阿里巴巴小额贷款股Ÿ份公司，这是我国首个专Ψ门向网商放贷的小额贷款公司，也是复星集团在互联网金融小额贷œ款领域的初次试水。
2013年，复星集团又与阿里巴巴共同参κ与Þe;了中国智能物流骨▣干网的建设。
时间来到2014年，在浙江网商银行最初筹建时，阿里巴巴和复星旗下复星工业技术分别认购了总股本的30%≥和25%，并成为该银行的第一和第二大股东。
而除了在金融Ð、物流等马云熟悉的领域合ਠ作之外，近几年双方的触角还伸向不ભ同行业。
▧ 据不完全统计，2015年-2021年，双方在影视、健康、出行、文旅、母婴新零售、自动驾驶等领域合作投资项目就达到11起，投资对象包Μ括德邦基金、宝宝树（1671.HK）、停简单、ⓐ华谊兄弟（300027.SZ）、元戎启行等。
੨ 在此期间，郭广昌的复星旅游文化（1992.HK）2▣018≅年在港上市时，淘宝中国还出资500万美元认购了250.44万股，成为基石投资人之一。
⊗ 2019年的中国绿公司年会上，¼郭广昌和马云曾公开表示对彼此的欣赏。
当时马ñ云在询问郭广昌接班人计划时表示，“要找到你ⓙ这么聪明的人还真ⓤ不容易。”
而郭广昌则笑着答复称，“要找到像ća;你（马云ο）这样的不是更难吗？”
惺惺≅相惜的友情再加上多年造就的合作默契，就不难理解为何此次郭广昌要拉来马云共同拿地。而福佑地块得天独厚的地理优势，或许是能够为⇓二者实现双赢的法宝。
♦
þ 联手马云的一盘大ⓓ棋
福佑地块东临外滩金融中心，西લ接豫园商城，õ距离黄浦π江最近直线距离不到300米。
在上ú海外滩这个寸⊆土寸金的位置，郭广昌似乎在下一盘大ી棋。
郭੬广昌曾在个人官微中介绍，他的外滩情怀是在大学时期种વ下了种子。30多年前，他在第一次来外滩时，曾被万国建筑群的气势所震撼，并希望以后能够天天在外滩上班。≡
2002年，上海“老八股Ņ”之一豫园商城（现“豫园股份”）的20%股权被上海复星产业投资有限公司‡拿下，郭广昌的外滩风云正式开启。
前期的豫园商城仍是依托旗下老字号和↓国੫货品牌开展文化商业Þe;业务，业绩较为稳定。
2014年起，豫园股份的营收和净利润开始双双下滑。至2016年，其营收、净利润分别为156.43亿元、એ4.45亿元，较2013年的225.23亿元、10.28′亿元分别下滑30.55સ%和56.71%。
来¶源：Windë数据
转折出现在ࣻ2017年-2018年，当时，郭广昌先是将复星集团总部搬到BFC外滩金融中心，与豫园商城仅有几百米距离。随后又宣布豫园股份将进行重大资产重组，郭广昌将旗下“复星系”的诸多ી产业注入其中，豫园股份业务更加多元化，业绩也迎来明显提升。
同样在20♣18年，豫园股份正式੬对外披露‘了打造“大豫园片区”的构想。
当前，“大豫园片区”的建设预计包Ó含四部分：豫园商城、豫园二期、外滩金融中心和此次新增的福佑地块。豫园股份预计将四者连成一线进行Ąf;整体打造，从而组成一个总建面超过100万平米，涵盖文化、商业、办公、旅游、休闲、娱乐š、居住等诸多功能的超级文化商业综合体。
而在这Ąf;个建面超过100万平方米的大场景中，福佑地块是衔接∨东西的关键拼κ图。
豫园股份表示“，过去近30年，“文化+旅游”东风为豫园商城发展创造了极为有利的条件。未来，“大豫园片区”将更加看重“文化+时尚”，依托该区域的传统文化及海派文化🙀特色等打造全球时尚文∨化秀场。
尽管场景规划很美好♠，但对于老城区的旧改项目来说，想要ੇ真正b3;实现落地，还需要很长一段路要走。此外，地段虽然是决定商业项目成功与否的关键因素，却也并不是唯一。
严跃进表示，对于商业开发来说，好地段不等于好产品。后续豫园股份和蚂蚁集团如何在保护历史建筑的前提下▨，合理利用资源，将产品打造成网红é项目，形成商业地产文化产业的经营可持续性，对于企业来说才是双赢的关键。
关于郭广昌⊗和马云之间的“同乡情”，您怎么看？您觉得二者联手能在外滩造就下一个商业传奇Β∑吗？欢迎评论区留言讨论。
©野马λ财经原创内容 转载请联系授权☞∋
☺
†
χ
Ψ
ਯ
♦
Ù
24小时滚动播报最新的财经◙&资讯和视频，更多粉丝福†利扫描二维码关注（sinafinance）
ੜ
ćc;新浪财经意见反馈留ⓘ言板
All ΗRights Reserved 新浪公司 版权所有
