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ë记者 闫†军
💼 是时候配࠷置地产板块了吗？
不论是商品房销售数据，还是多地频现的“烂尾楼”，房地产行业今年今年前三季度“ⓨ寒意”不断。三季度收官，全市场包括金融æ地产在内50只地产主题基金业绩Ô也随之浮出水面，仅华泰柏瑞新金融地产一只基金前三季度收益为正，为6.44%，该产品为灵活配置型。其余不论是主动权益类还是被动指数类，悉数告负，50只基金平均收益率为-13.19%，稍逊于-10.16%的全市场平均收益率。
到了9月底，ⓝ房地产政策“东风ઢ”吹来，利好频出。港股地产板块也在10月开盘首日迎来“开门红”，华侨城、宝龙地产、沿海家园等地产股涨幅超过á10%，碧桂园、华南城、雅居乐集团等企业涨幅超过8%。
政策能否为销售带来支撑与改善，进而为行业带来投资转机？多位基ਮ金经◘理对四季度房地产板块尤其是央ⓩ企龙头企业的表现多了一份乐观。
ã地产主∗题基金的分◑化
早在今年二季度时，公募基金੫已经对A股地产行业进行了减持。华西证券研究所数据显示，地产行业是二季Χ度公募基金减ⓐ持比例较高的板块之一，减持比例为0.51%。
从指数来看行业，今年前三季度，A股地产指 数涨幅为-2.7↓6Ì%，相对收益在整个市场中表现并不差，但是内地民营房企多在港股上市，同期港股房地产指数涨幅为-21.72%，两个市场房地产行业表现分化明显。
体现在基金上同样如此，前三季度，地产主题基金唯一正收益的华泰柏瑞新金融地产，该基金前十大持仓中有华发股份、中国建筑શ和建发股份ક三家为上市房企，其中，中国࠽建筑为央企，华发股份和建发股份则均为国企。
这一分化在指数基金上体现的更为明显，跟踪A股房地产指Ï数的鹏华中证Ü800地产前三季度收益率为-6.05%，而配置在港股的华夏恒生中国内地企业高股息率ETF同期收益率则为-24.31%。
对此，前海开源基金FOF投资部基金经理覃璇表示，今年以来ા，地产及相关板块在A股权益市场中的相对收益较为明显。要看到A股的地产板块表现相较于其它行业来说，其基本面表现存在一定的结构性原因，比如A股中较大市值的–房地产公司多为国有企业，存在竞争基本面改善的逻辑。
安信基金权益投资部总经理张"⊇竞就表示∑认为，今年房地产行业最大的变量是地产销售，正常的地产销售应该是一个缓慢下降的过程，但是现在呈现出来的下降是断崖式，去年的新建商品房销售面积接近18亿平方米，此前判断今年可能在16亿平方米左右，但是目前来看可能要下降到10亿至11亿平方米。
∨ 国家统计局数据显示，今年前8月，商品房销售面积仅为8.7Η9亿平方米。今年前三季—度的房地产行业“冷”得超乎市场的预判。
∋ 也有私募人士向财联社记者表示，今年房地产行业面临严峻的考验，居民杠杆率高，民企风险积累泡沫，在今年7月开始释放，烂尾પ楼的停供的蔓延，虽然像北京、上海、深圳等一线城市还算坚挺，但包括二线城市→更大的范围在内的地区房价是下跌的。
上述分<析人士指出，地产销售迅速下降原因有两个方面：首先，对未来收入预期的不乐观，可以看到上半年居民端的银行存款增加非常快；其次，房地产具有投资属性，房价上涨会刺激投资，房价下降Δ，则投˜资意愿下降。
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已有多只停牌地੩产股ω被下调估值
除了需求端萎缩影响了公募对房地产板块的布局热Ÿ情，民营房企本身的风险仍在持续ી出清中同样是主ⓗ因。
行至三季度，港股仍有多家房企因ਰ交不出2021年年报已经â停牌半年。因此，今年7月以来，多家基金公司对旗下持有的部分港股停牌上市房企进行了估值下调。
财联社记者统计显示，ો近期已有包括南≈方、华夏、财通、汇添富、中融、博时和华安等7家基金公司对世茂集团Ç、中国奥园、融创中国、中国恒大、恒大物业等停牌上市房企进行了估值下调。
从估值下调力度来讲，“三折”起步ⓜë，比如华夏基金、财通基金、博时基金对停牌价为4.42港币/股的世茂集团下调为1.34港币/股、财通基金、汇添富基金则将停牌前为1.18港币/股的中国奥ષ园下调为0.345港币/股，下调比例接近70%。
华安基金则直接将中国恒大、恒大物业下调至“仙股”价ö0.01港币/股，相较于两个公司停牌前1.65港币/股、2.3港币/股的价格下调99.39Ô%、99.57%，相当于清仓了这两只个股。
港股上市房企不░仅遭公募基金下调估值，因停牌价不能体现当前估值，不少港股上市房企也在今年二季度被指数剔除。¦ⓠ
今年6月30日，恒生综合指数进行调整，将世茂集团、佳兆业集团、彩生活、融创中国、中国恒大、中国奥园、奥园健康和恒大物业8‚家地产物业类成分股ડ剔除。此外，恒生中国企业指数成分股也剔除了融创中国。∗
时隔不久，7月11日，深交所公告表示，因恒生综合大型股指数、中型≥股指数、小型股指数实施ડ成份股调整，根据《深圳证券交易所深港通业务实施办法》的有关规定，港股通标的证券名单发生调整，将世茂集团、佳兆业、融创中国、中国恒大、中国奥园以及恒大ćc;物业6家地产物业公司调出港股通标的证券名单。
政策利好频现，对地产板੍块不憨悲ä观
◘ 9月最后两¡天ε，两则消息着实提振了房地产板块的信心。
9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限，落实“一城一策”；30日，央行宣布，Š自10月1日起，下调首套个人住房公积金υ贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上&利率分别调整为2.6%和3.1%。
市场立马对政策给予ਫ回应，10月3日，港股四季度开盘首日，香港房地产指数上涨2.3¦3%，成એ为涨幅最高的板块。其中，34只成分股涨幅超过5%，内地房企强势上涨，华侨城涨幅达到14.86%，宝龙地产、沿海家园涨幅超过10%，合景泰富、碧桂园、雅居乐集团、中国金茂等涨幅超过8%。
事实ⓓ上，在政策“东风”之前，已有不少基金经理、分析师对四季度地产板块不再悲观。覃璇则向财联社记者表示，四季Ν度房地产及其相关板块的表现可能会呈现以下特征：
首先，我国“房住不炒”的政策将继续保持不变，房地产的长期增速大概率将缓慢回落。中央经济工作会议在政治局会议的指导下，对房地产基本ઠ原则和框架进行了反复强调。“ⓞ房住不炒”是房地产市场í一以贯之的总基调。比如，近期频繁出现的部分城市放松限购“一日游”现象，就是坚持“房住不炒”政策的一个突出表现。
其次，某些过度扩张的ð民营房企将â可能退出历史舞台，房地产行业集中度的提升大概率Α导致竞争格局的缓和。
总体上看，覃璇认为，对于地产及其相关产业链的投资观点持中性态度，∩ν未来继续等待行Φ业的出清和竞争格局的改善。
招商基金研究部首席经济学家李湛则表示“÷对地产不妨多一点乐观”，他表示，地产方面筑底ß◊信号趋显，下行态势有望收束。
依据在于，首先，保交楼为近期地‡产宽松政策的一大旋律，8月以来超过10城陆续出台措施，8月19日住建部、财政部、央行出台措施，通过政策性银行专项借款促进保交楼，预计后续仍将继续推进；其次，供给端政策力度仍有限，多数房企仍疲于应对现金流“保卫战”，但好的一点在于8⌉月高能级+省会城市的宽松比例达到39.4%、为年¼内高点，尤其是苏州等地进一步打开了高能级城市的宽松空间。
招商证券首席策略分析师张夏则表示，长期投资来看，我们更关注优质赛Š道，但是当前中短期投资的话，建议当前处于底部并且边际改善的方向，就是此前预期较差，但是可能会变好的机会。从季度投资角度来看，我们更推荐“银房家”（银行、房地产、家电），原因在于这些方向都需要稳定房地૨产市场支持刚性和改善型住房需求的板块来说¶，现在迎来了政策支持，并且随着基数效应的降低，他们有可能会迎来一个边际的改善，同时竞争格局的优化又可能会带来持续的净利润的改善。
平安基金经理神爱前也表示，近期市场调整明显，但目前经济已有转好迹象，美国加息冲击在逐渐过ણ去，而一些经济政策后续可能仍有所期待。目前指数距离上半年低点已经不远，市场可能已处ઢ于底部区域。风格分化可能会收敛，市场风格可能会更加趋于平衡，除了成长领域，价值领域方面，地产、消费等方向可能也已经逐渐见底，适合逐步左侧布局。
ਲ਼ 具体到更看好房地产板块哪些机会？创金合信基金则“用数据说话”，低基数下百强房企销售8月同比降幅较7月收窄，环比基本持平，但分化现象加剧，国央企和民企销售表现差异性ખ持续扩μ大，国央企销售同比降幅收窄至2.4%，而民企销售同比降幅则扩大至51.2%。
对此，创金合信基金认为，总体来看，房地产板块财务报表仍在走弱，不过期સ间部分优质房企在财报和销售上仍能维持相对强势的表现，国企、央企和优质区域型房企仍将是板块关注的’重点。
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