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∀ 原标题：对本次930地产新政的4点理解【国盛宏观熊园团੩队】
来源：熊园λ观察Āe;⌋
ⓐ 国盛证券首席经济"学家，熊园 º博士
«国盛证券宏观分析Ã师，杨涛⊃
事件Āf;：9月29日，央行、½银保监会阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限；9月30日，央行决定下调首套住房公积金贷款利率，财政部、税务总局宣ξ布换购住房个人所得税退税。
核心结论：近期中央密集出台3项松地产组合拳，覆盖范围较广、信号意义较强，有助于提振市场信心、改善居民预期。鉴于本次并非全面放松、中央也仍有定力，再叠加历史经验和当前实际约束，倾向于认为：四季度地产景气度有望修复，但显著回暖难度较大。往后看，经 济下行压力ï仍大，稳增长需要稳地产，地产政策进一步放松可期。
1、ⓢ整体看，本次属于中央层面“三箭齐发”，旨在稳Ι信心、稳预期，∴进而稳地产、稳增长。
2、分类看′，本次对首套房支持力度较ੇ大、但限制多；对二套房支持力度较小、但限制少。
>放宽利率下限：Χ针对首套房的刚性需求，力度较c8;大、但限制也较多。
&❄gt;公积金贷款利率：针对首套房的刚性需求，跟随商贷利率被动调整，效果有限。
>换购住房退个税：针对二套房的改善¶性需求，ⓕ力度较小、但限制较少。
3、效果看，对比历ο史经验和当前实际约束，Q4地产修复动能有望提升，但显著回暖较难。♦
>此前宽松周期中É地产景气大幅反弹，是多种强刺激政 策的综合结果。
>Ν本次并非全面放松，中央仍有定力。
>倾向于认为，本次放松将进一步提升四િ季度地产修复动力，但仅靠利率下行、退税的效果有限，👽地产∂景气度有较大程度的修复需要“地产进一步放松+疫情受控配合”。
4、往后看♫，稳增长离不开房地产，四季度地产进一步放松可期，但大概率δ仍是ⓒ弱修复。
⌉ 正文Ü如下：
1、整体看，本次属于中央层面“ਬ三箭齐发”，旨在稳信心、稳预期，进而稳地产、稳增长。9月29日和30日，央行、银保监会、财政部、税务总局相继宣布3项地产支持政策：1）符À合条件城市放宽住房贷款利率下限；2）下调住房公积金贷款利率；3）换购住房个人所得税退税。整体看，相较于年底年初以来的稳地产政策多以各地因城施策为主，本次由中央直接出手，覆盖范围较广、信号意义ૡ较强，有助于提振市场信心、改善居民预期；本质看，当前经济下行压力较大，房地产是一大拖累，稳增长也亟需稳地产。
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Π2、分类看，本次对首套房支持力度较⊗大、但限制多；对二套房支持力度较小、但限制少。
1）放宽利率下限：针对首će;套ⓟ房的刚性需求，力度较大、ક但限制也较多。
>力度较大：历史对比看，本次放宽房贷利ⓤ率下限，各地可ਫ਼自主决定下调幅度，力度明显大 于今年5月下调20个BP，理论降幅也可能大于2008/2014年的下调至基准利率0.7倍。
>限制较多：一是时间限制，政策要求在2022年底前，如不延长则仅对今年四季度有作用；二是范ⓡ围限制，政策要求“þ2022年6-8´月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市”，根据我们的梳理：统计局口径的70个大中城市中，有23城符合要求（均为二三线城市，而且比较热门的一二线城市基本都不符合）。
2ⓒ）公积金贷款利率：针对首套房的刚性需求，છ跟随商ó贷利率被动调整，效果有限。
历史看，公积金利率一般是作为配套措施，跟随商贷利率同步调整；近年来二者利差ćf;在2.3个百分点左右，而今年上半年利差已经快速收υ窄至1.5个点，指向本次下调更多是维持公积金吸引力的被动调整，且考虑到公积金贷款占比较小，预计刺激效果有限。
3）换购住房退个税∴：针对ࢵ二套房的改善性需求，力度较小、但限制较少。
>力度较小：历史对比看，此前房屋交易个税在“满五唯一”（房产证下发满5年，且是业主唯一住房）情况下免征，否则按成交价1%（或房屋成交价减原值差额的20%）征收；本次政策相较2Ε008/2015/2016年减免契税（1-3%）、营业税/增值税（5%），力度较小。
>限制ૡ较少：政策对所有城市均适用，且‘时间范围为2023年底前、居民享੪受周期相对更长。
3、效果☞看，对比历史经ਲ਼验和当前‘实际约束，Q4地产修复动能有望提升，但显著回暖较难。
>此前宽松周期中地产景气大幅反弹，是多种强刺激政策的综合结果。我国两轮大的地产宽松周期（2008Q4-2009H1、2014Q3-2016Q1）中，地产景气均大幅反弹，如商品房销售面积增速从2008Q4的-14.5%升至20ડ09年Q2的47.6%，从2014Q3的-12.7%升至2016Q1的33.1%。回顾看，期间中央出台了一系列地产刺激政策，除了Γ与本次类似的降低贷款利率下限、地产交易税费优惠，还有ਊ降低首付比、放松房企融资等政策；更重要的是，还出台了“四万亿”、“棚改”等强刺激，地产景气大幅反弹是这些政策的共同结果。
>本次并非全面放松，中央仍有定力。就本轮而言，“房住不炒”的大基调没有改ⓓ变，三项政策也均有较多限制，指向中央对放松地产仍有定力，而且后续出台类似此前“四万亿”、“棚改”等全国性强刺激政策的概率也较小，再叠加疫情持续反复、居民偏保守的大环境，单纯依靠稳地产政策可能难以推动地产景ટ气出现大幅反弹。
>ⓝ倾向于认为，本次放松将进一步提升四季度地产修复动力，但仅靠利率下行、退税的效果有限，地产景气度有હ较大程度的修复需要“地产进一步放松+疫情受控配合”。࠷
一方面，前期各地政策持续发力，地产需求已有触底反弹ક迹象，如9੍月下旬30城商品房成交已恢ï复至近年来平均水平；叠加本次政策有时间限制，理论上可能刺激地产消费需求加速、提前释放，助力Q4地产景气修复。
但另一方面，自2021年Q4以来，我国住房贷款利率已下行超100BP，但地♨产景气仍在持续探底，指向单纯的贷款利率下行对地β产景气的支撑作用有限；参考历史经验，要实现地产景气的真正修复，可能需要首付 比例下降、核心一二线城市松绑、房企融资放松等更多地产政策支持，此外，也需要疫情持续受控的配合。
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4、往后看，稳增长离不开房地产，四季度地产进一步放松可期，但大概率仍是弱修复。展望四季度和明年，预计经济下行压力仍会较大，稳增长离不开房地产，地产修复更多实质性政策支持：如需求端，降低∪首付比、调整认房认贷标准、适度放松核心一二线限购限售等；ૡ供给端，放松房企股权融资、调整预售金管理和三条红线等。
但如我们此前报告《当前地产压力究竟有Ο多大？》β中分析，受制于预期恶化、杠杆高企、人口压力等约束，本轮居民购房需求难有明显回升，在进一步政策的支持下，地产大概率仍是弱修复。我ⓠ们预计，全年商品房销售面积增速可能接近-20%，地产投资跌幅可能-5%至-10%左右。
੍ 风险提示：疫情、政策力度、外部环境等超»预期变化મ
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