房企高息债惹祸 中国房企赴美上市第一股日子尤其难过

　　文/乐居财经 杨宏彬৻♦

　　“中国房企赴美上市第一股”，今年的日子尤其难过。一笔接一笔的⊄债券本息到期，已经压得它&#261c;喘不&#263c;上气。而多次的延期发布财报，以及ADS交易价格低于合规标准，让其处在了退市边缘。

　　10月11日，鑫苑（中国）置业有限公司发布关于鑫苑置业有限公司未能清偿到期债务的公告。公告显示，鑫苑置业有限公司为公司控股股东鑫苑地产有限公司的母公司，其于新交所发行上市的优先票据“14% UNSUB NTS 25/01/2024 USD (ઽREG S)”利息发生违≠约，金额为1851.64万美元。据悉，该期债券于202੍4年1月25日到期，未偿本金余额为2.693亿美元。

　　同时，鑫苑置业另一笔优先票据“14.5% UNSUB NTS 17/09/2023USD (REãG S)”♪利息及本金发生违约，金额分别为1869.27万美元及2.296亿美元。该期债券于2023年9月17日到期，未偿本金余额为2.578&3亿美元。

　　两Þ笔债券违૎约金额合计达“2.67亿美元，而违约的到来，先前已有预告。在国庆假期的最后一天，鑫苑置业曾宣布，上述两笔债券的利息将延迟支付。

　　美元债危机的爆发，犹如一块块多米诺古牌。在发布延期支付利息公告后，“14.5%UNSUB NTS 17/09/2023 UδSD (REG S)”现价8.595«，下跌-29.141%，收益率636.046%。受利息逾期未付影响，票据持有人要求回购，鑫苑置业继续发生违约。્

　　危机四伏

　　自2021年下半年开始，鑫苑置业便频繁传出商õ票જ逾期、项目延૩期交付、债务违约等消息。

　　2021年10月，鑫苑置业一笔2.29亿美元的债券几乎逾期，最终，该公司成功进行了要约交换，发行一只新的美元∼债券，用借新债还旧债的方法，获得了喘息ℑ的机会。但其最终还是无法ટ逃脱违约的厄运。

　　2022年7月19⌉日，鑫苑置业发布公告¶称，ˆ6月29日到期的优先票据尚未全额支付。该票据下的到期应付总额（包括本金和利息）为5.453亿元人民币。由此，鑫苑置业正式官宣暴雷。

　　一面是债券的暴雷，另一面是项目的&#261c;停工。从2021年开始，鑫苑置业的在建楼盘，ρ很多都处于长期停工状态。仅在河南郑∂州，就有包括“鑫苑·国际新城”4期、“鑫苑·府”、“鑫苑·名城”、郑西“鑫苑·名家”等4个楼盘停工。

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　　今年9月消息，鑫苑置业位于青岛西海岸新区灵山湾龙玺项目Χ及多宗土地30&#222e;%的股权将在10月25日遭到司法拍卖。评估价8.31亿元，底价7.07亿元。

　　被拍卖主体为鑫苑置业旗下公司青◯岛慧据智慧城市产业发展有限公司30%的股权。该公司曾于2017年7月4日以15亿元的&#263d;价格，拍下青岛西▥海岸滨海大道以南、名人岛以西的6宗地块，其中的商品住宅用地被命名为灵山湾龙玺项目。

　　或是经营的困难，让鑫苑置业年报难产。连续多次未按时提交财报，已经触发了纽交所的退市预警。ⓠ不仅如此，2022年6月24日，鑫苑置业收到纽交所的通知信，称鑫苑置业的ADS交易价格，低于规定的标准，且鑫苑置业恢复合规的适用补救੠期，到期时间是2022年12月24日。♬

　　根据纽交所的802.01C条例，如果一个公司的平均收盘价格，连续30个交易日低于1美元，该શ公司则被判定为੍低于合规标准，证券交易所将启ਠ动该公司股票的摘牌和退市程序。

　　高ψ息债的“结局”

　　近5年来，鑫苑਩置业的资产负债率一直在不断攀升。2015年至2018年，分别录得73.72%、78.37%、83.44%、90.72%，2021年末，这ધ一数值达到‾了93.59%。

　　追求高杠杆运作的的鑫苑置业，发行了不少高息债，现如今，吃到了苦头，此次发生违约的两笔债券，利ⓠ率્都&#260f;较高。

　　出于对资金的渴求，Ν部分房企选择了ρ高息发债。在监管日渐趋ⓣ严的情况下，遭到反噬的房企不在少数。

　　5月12日，鸿坤伟业合并范围子公司“香港理想投资有限公司（下称“理想投资”）”所发行的有担保优先票据，未于4月8日👽支付半年度利息°1423.375万美元利ਭ息，而后在宽限期内仍未支付，构成违约。

　　્该笔债券名为“鸿坤伟业 14.75% N20221008”，发行金额为2.05亿美元，发行期限为3年、结构为跨境担保，同样是一笔高‾息债。付息方式为每⇒半年支付一次，付息日为每年的4月8日和10月8日。

　　在第二次付息日到来时，鸿坤伟业仍然无法完成ગ支付਩，再次发生违约ਯ。

　　7月25日，汇景控股称，尚未偿还的20૟22年到期票息12.5%优∂先票据交换要约完成，发行2023年到期票息12.5%优先票据，发行及交付本金金额为1.076亿美⇒元。

　　7 月 22 日，景瑞控股Ç表示，将于 2¶022 年 7 月 25 日到期的优先票据预计于到期时不能支付，未偿还本金额 2.6 亿美元及应计利息 1560 万美κ元。这笔债券的票息为12%。

　　6月底，阳光100í发布公告称⌋，其无法偿还2.2亿美元，利率为13%ε的优先绿色票据，已构成违约事件。

　　2021年10月26日，当代置业一笔2021年10月25日到期的美元௄票据‡，本金及应付利息的还款安排੝，未能于当日达成。该笔美元债为当代置业于2019年4月25日发行，期限为18个月，发行规模为3亿美元，利率12.85%。

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