长沙出台楼市新政：鼓励存量房出租

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　　³“租出去就算<无房”！长沙出台楼市新政：鼓励存量房出租，不再±受限购政策约束！

　　原创&nbïsp;证券સ时报 ࣻ陈英 

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　　作为稳定房价成绩优ચ秀的长沙，今天又出了一项新−的楼市试点方案。

　　5月11日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组正式印发ⓔ《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠💼道保障盘活存量房的试点实施方案》（以下简称《方案》）。此次政策明确，如果房屋出租出去，则不纳入家庭住房套数，该规定受࠽到了行业的较多关注。

　　大力发੭展住房租赁Ê市ò场

　　根据《方案》，长沙通过全面打通新房、二手房、租赁住房市场“通道&#25d3;”，选择长房集团、长沙建房集团作为试点企业，开展盘活存量房供作租赁住房试点。《方案》施行之前√已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套∗数计算。通过试点，既提高存量房源利用率，又增加租赁住房供给，稳定住房租赁市场，促进职住平衡和房地产良性循环，力争到2025年末筹集租赁住房不少于15万套。

　　《方案》明确，长沙按⇑照“稳妥推进”原则，先选择具有租赁住房管理经验ú的市属国企——长房集团、长沙建发集团Ã作为试点企业，支持试点企业盘活社会存量住房既可以用于租赁住房，也可以用于保障性租赁住房。

　　《方案》对盘活存量房供作租赁住房试点运营管理进行规范。业主选择将存−量房盘活供作租赁住房，应与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》，《协议》中明确了出租方式、运营年限、资金监管、交☺易登记、规范运营、违约责任以及双Ι方权利和义务。

　　在出租方式方面，盘活存量房以轻资产运营为主，存量房业主与试点企业签订《协议》后，既可以委托给试点企业出租运营房屋，也可以选择自行出租运营房屋，均须ખ纳入服务平台监管。鼓励试点企业成为从事委托੝经营的轻资产住房租赁企业，增加市场流动性。在运营年限方面，存量房供作租赁住房运营年限不低于10年，自房屋在服务平台完成租赁合同备案之ਜ਼日开始计算。

　　试点企业应定期核查盘活存量房供作租赁住房的出租સ运营情况，确保存量房按照要求持续供作租赁住房，并符合租赁住房的运营管理要求，维护∗住房租赁市ੜ场租赁关系稳定。

　　显然，长沙正加快建立多主体供给、多渠道保障、租⇐购并举的住房制度，&#260e;大力发展住房租赁市场，尤其是保障性租赁ૠ住房。

　　不ઽ再ઝ受限购政策约ℑ束

　　广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：长沙出台⇐新政，非常新颖，如果业主将手上的存量房用ષ作租赁住房，将ª不纳入家庭套数计算，也意味着不再受限购政策的限制。

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　　一方面，该政策满足了有房人群对住房再次购置的需求；另一方面，还能有效地落实房住不炒。这是房子在“住”和“防炒”方面的有效协调，避免“住”和“防炒”二者之间冲突，☏实现二者协同的有◈效手段。

　　李宇嘉认为，该项政策具有现实可行性。一方面，现在要稳房价，但Η高房价下要实现房价稳定，需求就是有限的，因为新市民难以买得起。这样，有购买力的就是已经买房的有产者。但是严格的限购政策认为多套房的就是“炒”，这样的政策和理念下，有购买力的很难买Ο房，新市民又买不起。通过这个政策，有购买力的能买得起了，还能将其投入租赁市场，让没有购买力的Υ人有房子住。

　　这是多方利益协同。一方面，大量房子投入租赁市场，租金必然会下降，有利于降低新市民的租房成本，实现体面居住；另一方面，靠市场化的手段，自然而然就解决了保租房的筹集渠道。现在，保租房任务量很Ð大，冲在前≈面的是央企、国企，他们发挥社会责任，做大量的保租房，但供应的可持续„性、有效性尚待提高。通过这个政策，保租房的目标就实现了，因为一旦量大了，租金就下来了，这是保租房的最终目的。

　　但同时，李宇嘉建议政策要设计好。比如，可以取消多套房人群的限购政策，允许其买房，但条件是购买后若干年内（5-10年）Ξ纳入保障性租赁住房管理，约定租金涨幅不能超过一定的幅度，可以Ý享受保租房的政策，或者纳入长租房（5઒-10年），不受租金涨幅约束，但前提是不能在约定期限内出售。

　　总之，只要不能在一定期限内出售，并签约保租、长租，这样就能避免炒，炒房的人自°然就退了，也避免租金上涨，租购并举也就´实现了。当然，如果租金上涨受限，房价上涨预期不足，估计这Û类买房人就少了。但不管如何，这也达到了目的。

›　　Þ值得行业◐关注

　　对于长沙的这项新政策，੪易居研究院智库中心研究总监严઴跃进重点强调了ª三点：

　　第一、家庭若是出租房屋，则相关房源可ઽ以不纳入▧家庭住房套数计算í。

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　　第二、此次政策是试点⇓政策，同时对于房源是有相关要求的，即要有备案或不Δ动产登记手续。

　　第三、此类住ર房或不是全市的范围，或是和试点企业盘活社会住房的工作挂钩，换句话说，只有和此类企业合&#256f;作的房源才可以纳▤入试点的范畴。

　　此次长沙政策颇受关注，严跃进认为，既要看到政策的出发点，也要看到◯社会上热议的焦点内容。从出发点看，主要还是从盘活存量资产、扩大可出租房源、大力发展租赁市场的角度进行的。但是类似出发点也很显然找准了居民家庭的痛点，相关出租房源出租后，可以不统计为℘家庭住房套数，显然是具有振奋和刺激效应的。换句话说，虽然本意可能不是在放松购房政策，但客观上也会带有松绑的效应。相关居民家庭若是按照此次方案规定对外出租房源，则可以实现“ⓙ一举两得”的效应，既对外出租了房源、也增加了购房的资格或套数。

　　此次政策预ι计会受到社会较大的关注。从实际过ਲ਼程看，长沙当前购房政策总体卡得是比较严的，此类政策表述很容易被认为是购房政策有松动，需要客观理性去™理解。同时类似“房子出租则可不认定家庭住房套数”的做法，值得行业关注。

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