年内债务清偿完毕的金地

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　　最近，房贷利率些微松ય绑为寒冬已久的房地产送出一股暖风，ø只是由于需求端尚未完全复苏，全国楼ϒ市也并未出现较大幅度反弹。

　　易居房地产研究院近日发布☼的一份报告显示，中国50⌋个大中城市中，仅成都、北京、上ਜ海、合肥4城在分别下跌持续了2个月、3个月、3个月和12个月后，住宅价格指数止跌转涨。其余46城住宅价格指数仍在下跌中。

　　可即便如此，对房地产઻市场而言，外部环境的松动„也让一ષ众房企得以喘息。

　　日前，曾陷股债双杀，并被标普下调信用评级的金地集团（600383）发布了Ý↓一份公告，称旗下债券“15金地01“本息合计约28.4亿元，已全额存入&#222e;中国证券登记结算有限责任公司指定银行账户。

　　金地૜集团表示，该笔ૄ债券兑付完成后，公司年内到期境内外债务即将全部足额兑付完੊毕，今年已无到期公开债务。

　　金地此举一方面向市场表达了公司经ࢮ营稳健，偿债能力尚可，另一方面也确实论证了房地产市‌场ਲ਼的寒冰正在消融。

　　只是从金地本身实际经营情况，及楼市短期外部੣环境来∈看，金地这份偿债公告，发的并ο不轻松。

　　ੋ半年报不及预期

　　经营质量下滑

　　在公布这份偿债公告之前，金地曾于10月11日公布了公司前9个月经营情况，报告期内≤，尽管金地9月单月实现签约金额同比上升7.05%，但今年∫前9个月的累计签约金额则同比下降28.&#260e;69%，为1630.8亿元。

　　不过，今年大部分上市房企阶段性销售同比增速情况均&#256e;为负增长，金地前9&#25a1;个月同比销售增速才负增长不到30%，也算中等Î偏上。

　　而且作为招保万金里的唯一一家非国资控股的房企，金地能做到如૝今地Õ位也实属不易，但金地的股东背景却并不输国资¯控股房企。

　　根Ζ据万得数据显示，截至2021年，险资富德人寿👽仍为金地当前大股东，持股21.69%，二股东为深圳国资੓企业深圳市福田投资控股有限公司，持股7.79%。

　　大家人寿作为曾▣经的二股东，经过近年来多轮减持后，截至目前持股比例∑已降至ƿ5%左右。

　　但凭借险资股ષ东背景，金地也获得从股东方来带的融资便利，其♣融资成本要大幅低于其他上市房企，ð如今股东减持，也算是彼此完成了各取所需。

　　再回到⇓金地实际经营层面，在遭遇主要股东减持之际，金地近年来受大环境α影响，整ⓘ体经营表现也比较一般。

　　根据其最新披露的半年报数据，截至今年上半Δ年¡，金地集团🙀实现营业收入281.12亿元，同比减少了17.98%；

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　▤　归母憨净利润实现19.65亿元，同比增速为7.68%；

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　　而整个2021年金地归母净利润的同比增速则为♥-9¬.5%。

　　且拉长时间来看，2018年金地营收↓增速为34.62%，到今年上半年已经降至-17.98%，同期归ષ母净利润增速表现也从18.35%降至7.68%，不难发现其在经营层面也面临一定的增长乏力¦问题。

　　&#261c;在盈利质量方面，金地自Ø2018年以来，其销售毛利ⓖ率和销售净利率出现下滑。到目前，金地销售毛利率已降至21%左右，销售净利率也从2018年的24%降至12%。

　∼　不过，值得一Η提的是，金地在土储结构方面还是存在较º大回旋余地。

　　根੧据其半年报数据，上半年金地新增约156万平方米的•总土地储备，其中权益ϑ储备约56万平方米，总投资额约179亿元。

　　截至报告期末，金地总土地储备约6193万平方米，其中约70%位于一二线城市，30%¿位അ于三四线⁄城市。

　　只是持续下降的盈利质量，☺以及作Ñ为头部房企标配的હ高负债，也让金地对现金流表现出更强的需求度。

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　　三道›红线全绿

　　仍难掩偿债∠压੉力

　　截至上半年，金地负债总额尽管较年初仅微增，但仍高࠹达3⊇5∧36.84亿元，而且其中近2565亿元为流动负债，流动负债占比高达近73%。

　　进一步细分来看，在2ⓗ500多亿流动负ડ债中，合同负债和包含应付票据及应付账款等在内的经营性负债占比过半，而需要偿债付息的短期借款、一年内到期的非流动性负债和其他流动负债则合计为5ળ23.4亿元。

　　尽管半年报显示金地拥有货币资金647.98亿ો元，足以覆盖523.4☞ૣ亿的负债，但算上日常经营资金，600多亿现金还是略显紧张。

　　而且受债务清偿影响，上半年金地现金及现金等价物੖净流出10.68亿元，这也在一定程度上说明债务π对金地现金流情况存在一定影响∅。

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　　不过，在杠杆率表现方面，金地算是目∠前઻为数不多三道红线全绿的房企。

　　ਊ截至报告期⋅末િ，金地集团剔除预收账款后的资产负债率为66.9%，净负债率为57.8%，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为1.38倍。

　　而这样的杠杆表现，除了来Ņ自险资背景下的低融资成本，恐怕还离不开少数⇓股东权益对资产负债的调节。ϑ

　　根据其股东权益数据࠷，2018年，其少数股东权益Æ仅为200亿元，占比30%લ。

　　也正是从2018年起，随着楼市进入寒冬，૝金地少数股东权益也在持续增长。到今年上半年，金地少数股࠷东Ó权益增至496.78亿元，占比44%，较年初增长了24.52亿元。

　　而同期金地的少◑数股东损益却并未出现同步大幅增长，甚至­自2019年以来不∀增反降。

　　尽管这不能百分百说明金地存在明股实债，但少ü数股东权Τ益的大幅增长并没有匹配大幅增长的少数股东损益，♨难免不让市场对其真实资产负债情况表示怀疑。

　　毕竟很多债务可以通过少数股东权益变为公司资产，增加公司融资现金流的同时，还能扩大总资产，由此少数股东权益也成为不少房企调શ节资 产负债″的一种手段。

　　回头来看，能够完成年内的债务清偿，不论是对金地，还是👽对资本市场都是一件好事。只是跟大੆多数房企一样，金地也面临盈利质量下滑，自我造血能‰力还有待持续优化的问题。

　　顺ⓐ利૥偿债是一▧个好信号，但做好经营才是根本。

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