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这么多种养老生活¾方式，60后、70后、80后、90后、00后选择差异有多大？21投教征集令丨听说你½的才华无处安放ü？快来秀一秀！
21▥世纪经济报道记者 唐婧 北京¢报道 投资走正道，安全有保障，欢迎来到《投教121》。我是西瓜唐，带你了解买房的实用≡小知识。
近期，21世纪经济报道联合蚂蚁集团投教基地联合推出的《养老理财问卷报告（2022）》显示，乡村田园养老是人们十分青睐的养老生活方式。具体数据来看，39.23% 的受访者希望ⓩ乡村田࠷园养老，22.10% 的人选择城市居家养老、12.4%的人选择了旅游养老、10.9% ☞的人选择了候鸟式养老、只有8.75% 的人选择传统的“和子女共同居住养老”的生活方式，略高于异地养老和其他。
退休之后，不少城里人向往“采菊东篱下，悠然见南山”的田园生活θ，想到郊区买个小院 ，安享晚年。在二手交易平台闲鱼APP上以“农村小院出售”为关键词，会发现大量的农村小院出售的帖子，有的还Æ标明“永久产权”、“可以过户”等字样。
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需要当心的是，这样的“买卖行为”风Θ险极大，不仅可能住不进自己心仪的小院，还有可能损Ǝ失大量金钱，落入“钱房两空”的悲惨境地。
严禁城市居民ς到Ì农b2;村购买宅基地
2022年8月15日，农业农村部在《关于以宅基地有偿退出改革为乡村振兴赋能的提案》的答复中表示，按照我国现行法律法规和有关政策的规定，宅基地属 于农民集体所有，农户依◐法拥有的宅基地使用权，可以按照有关规定在本集体经济组织内部进行转让，但严禁城市居民到农村购买宅基地。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
农业农村部所提的法律法规和有关政策中有一条重磅内容，即《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地ડ法律和政策的通知》（国办发[2007]71号œ）。《通知》明确∩指出，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
事实上，“城镇居民与农村居民签订的农村房屋买卖合੫同无效”是近年来法院审理农村房屋买卖合同纠纷的一个基本原Àbc;则。
北京市第二中级人民法લ院2022年6月30日披露的一则民事判决书显示，23年前签订的一份农村宅基地房屋买卖合同被判无效，且5年后该宅基地房屋再次转卖的买卖ρ合同也被判无效，并要求最后一手买受人将涉案房屋返回给第一手出卖人。两份农村宅基地房屋买卖合同都被判无效的一大原Ý因就是，第一手出卖人是该村村民，但两位买受人都不是该村村民，因此后者不享有购买该村宅基地的权利。具体案情如下：
王某系北京市房山区琉璃河镇南洛村集体经济组织成员，刘某੪、杨某非该村集体经济组织成员。1999年4月3日，王某与杨某达成《房屋买卖协议》，Ąf;王某将房山区琉璃河镇南•洛村小南洛X号宅院及院内房屋转让给杨某。2005年8月27日杨某将该宅院及房屋转让给刘某。
2015年王某向法院起诉 ，要求确认王某与杨某之间房屋买卖协议、杨某与刘某之间的房屋买卖协议无效，后法院判决确认两份房屋转让协议无效。同年，王某向法院起诉，要求刘某返还案涉房屋及附属设−施，2015年1月28日，法院判决刘某于判决生效之日起三十日ñ内将案涉房屋返还给王某。
2016年6月1日，刘某向法院起诉，要求王某赔偿其损失共计50☜万元。在该案中，刘某向法院申请对案涉房屋建筑物及附属设施重置成新价、装饰装修价以及宅基地ਠ区位补偿款进行评估。
2016年11月30日，北京大地盛业房地产土地评估有限公司出具估价报告，认定案涉房屋宅基地区位补偿总价278404元，房õ屋重置成新价2093†95元，装修及附属物价格178170元，合计金额665969Ø元。但2017年11月29日，刘某向法院申请撤诉。
2021年，刘某申请重新评估涉案房屋，并再次起诉王某。北京吉翔房地产土地评估有限公司出具了一份估价报告，案涉房屋宅基地区位补偿总价47ⓤ3805元，房屋重置成新价173994元，装◐修及附属物价格432591元，合ϖ计金额1080390元。
一审法院认为，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。有过错的一方应当赔偿对方因ƒ此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，基于农村房屋买卖合同无效之后的处理原则，最后一手买受人刘某将诉争宅院及房屋返还给第一手出卖人王某，王某亦应参照评估结果直接给付刘某房屋重置成新价、装ø修及设备附属物成新价以及信赖利益损失费。
刘某要求王某给付房屋重置成新价、装修及设备附属物成新价的诉讼请求，法院予以支持。¥其认定标准，应以2016年北京大地盛业房地产土地„评估有限公司出具估价报告为标准。理由是，在法院判决刘某返还房屋后，Ąf;刘某即应提出赔偿损失要求，故应以当时的评估标准确定赔偿数额。
ô 关于过错责任划ਮ分，因王某对外转让农村房屋及宅基地违反法律、行政法规的禁止性规定，在刘某居住多年且对房屋进行增建、修缮后，又以出售房屋违法为由主张合同无效，故其对合同无效承担主要责任，法院确定王某承担70%的责任。杨某（第一手买受人）在案涉房屋及宅基地买卖过程中存在过错，但因其不负有返还义务，故因合同ⓡ无效产生的法律后果归于最后一手买受人刘某承担。刘某非为该集体经济组织成员，并无资格购买案涉房屋，故其亦应当对合同无效承担相应的责任。法院确定刘某承担30%的责任。
因此，一审法院判决：王某于判决生效之日起十日内给付刘某房屋重置成新价、装修及设备附属物成新价共计387565元。另，王某于判决生效之日起十日内给付刘某信ૡ赖利益±损失331663.5元。ⓐ
2022年3月，王某因不认可一审法院判决中要求其给付刘某的赔偿金额，再度提起←诉讼，但二审法院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。二审案件受理费4300元，由王某负担。且如果王某未按本判决指定ੋ的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
“租▥赁”比“买卖φ”更有保障 但要注意期限
为什么国家政策严禁“严禁城市居民到农村购买宅基地”？中央财经大学公共管理学院副教授柴铎ࢮ对21世纪经济报道记者表示，农村宅基地是农民最终的生活保障。农民如果无法在城市就业，可以救济粮食，但如果最终的住宅没了，农民没地方住，就会影响社会稳定。因此我们国家对于农民宅基地改革是慎之又慎的。其他国家的教训也是很多的，比如巴西੭的大地产制，土地兼并、农民失地，进城务工却没有工作岗位，最੩终滞留城市形成大量贫民窟。
柴铎还提到，部分农♥民群众的Λ土地产权意识、长期眼光不足，在市场谈判中处于弱势地位，放任Ρ土地交易会导致农民短视行为造成长期土地权益损失。
੦既然城市居民不能到农村购买宅‹基地¯，有没有别的方式实现他们的“山水田园梦”？
答案是“租”。城镇居民与农村居民签订的农村房屋买卖合∋同虽然°无效，但租赁合同是有效的。事实上，鼓励城镇居民租赁闲置宅基地还是盘活宅基地、助力乡ਭ村振兴的重要内容。
柴铎指出，农ⓑ村地区是城市发展重要的后备资源，对于人口净流入的大城市，土地稀缺，住房供应不足，⊕可以利用区位条件较好的地区做集Γ体土地租赁住房，让农民有长期收益。
2019年9月20日，中央农村工作领导小组办公室、农业农村部发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，鼓β励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主◊经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。城镇居民、工商资本等租赁农房居Ċc;住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后，双方可以另行约定。
事实上，在全国多个农村宅基地制度改革试点地区，租户还可以凭借宅基地及房屋租赁使用权证进行⇓抵押贷款，既为有经营需求ξ的租户提供了资金， 又为房屋的所有权人——当地农民创造了收入。
这里需要特别注意的是，农村宅基地虽然允许并鼓励അ租赁，但租赁期限太长也是不合法的。2021年1月1日起施⁄行的《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
因此，二手交易平台闲鱼上“农村小院出售”的相关帖子中所注明的“永久产权”既谈不上“产权”也谈不上“永久”，“▒可以过户”也不可能涉及村集体以外成É员，倒更像是一场仗着政策信息差的收割骗局。清楚了这些，你还想购买农村院子享受田园生活吗？
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（统筹：马春园）
ⓤ（作者：唐婧૦ µ）
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