魔方公寓母公司魔方生活赴港IPO

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　　百亿私募ϒ股权机构下场造∠公寓，即将造出一家百亿上市公∧司。

　　作为领先且发展迅速的长租公寓服务平台，并在我国率先创立集中式长租公寓模式的魔方Œ公â寓，如今已进入IPO冲刺阶段&#25d3;。

　　近日，魔方生活服务集团有限公司（魔方生活）已在港交所发ⓚ布૪招股书。根据弗若斯特沙利文的资料，以截至20ૌ21年12月31日在营公寓数量计算，魔方生活在独立的集中式长租公寓运营商中排名第一。

　　自2009年推出魔方公寓品◊牌，定位追求优质租房生活的白领人员，以及在2016年推出9号楼公寓品牌，为蓝领੕人员提供એ宿舍类的住宿解决方案，根据弗若斯特沙利文的资料，如今这两个品牌均已成为各自的细分市场最知名的品牌。

　　不过即便魔方生活已在我国公寓行业中取得重大成就，但由于此前“▧该行业频频发生暴雷‌事件，魔方生活最终能否成功登陆资本市场，或仍有待时间验证。

　　平均੊出租率下滑¿

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　　根据弗若斯特沙利文的资料 ，我国租赁公寓行业的市场规模在2021Ξ年底已大幅增长至1.8万亿元，预计到2026年底将进一步扩大到2.7万亿元，复合年增长率为8.4%。

　　此外，根据弗若斯特沙利文的资料，ਲ਼预计我国的集Ǝ中式长租公寓市场将更迅速地增长，从2021年的449亿元增加至2026年的1252亿元，复合年增长率为ⓤ22.8%。

　　据悉，魔方生活于2009年开始在ú南京发展集中式长租公寓业务。此后，公司又扩展到其他城市，包括于2©013年扩展到上海和广州，于ç2014年扩展到北京和深圳，以及于2016年扩展到杭州。

　　截至2022年6月30日，公司在26座城市的39◯4个地点经营76190套在营公寓，其中直营公寓有50074ઐ套，加盟管理和第三方托管公寓有੩26116套。

Ë　　就直营模式而言，公司的收入包括住户支付的租金及૝住户居住▨期间公司向其提供配套服务的公寓管理服务费。

　　截至2019年、2020年及2੆021年12月31日止年度，公司通过直营模式分别产生收入9.11亿元、9.1&#25d0;3亿元及13.9亿&#25c8;元，占同期总收入的96.2%、96.2%及94.5%，为公司主要收入来源。

　੒　但需要警惕的是，截至2019年、2020年及2021年12月31日止年度以及截至2022年6月30日止六个月，公司直营模式下管理的公寓ⓕ平均出租率呈下降趋ì势，分别为88.0%、80.2%、86.5%及82.4%。

　　而就加盟管理和第三૨方托管模式而言，公司的收入主要来自向加盟商及委托方收取初始一次性费用，及根据加盟管理和第三方托管ⓔ公寓℘总收入百分比持续收取管理服务费。

　　截至2019年、2020年及2021年12月31日止年度，公司通过加盟管理和 第三方托管模∧式分别Õ产生收入9.2百万元、18.7百万元及37.8百万元，占同期总收入的1.0%、2.0%及2.6%。

　　ઐ长租公ਨ寓多雷

　　资料显示，在直营模式下，魔方生活向目标公寓物业的业主或授权承ξ租人整租或租赁部分的੆楼宇，通常会就此类公寓物业订立੡长期租约，初始租期一般介乎10至15年。

　　而在按照统一的标准对租赁物业进行改造及ⓙ装修后，公司向住户提供该等租赁公寓以及全ઠ套优质服务。住户通常与公司签订为期一年的租赁合同（经双方同意后可续租），并按季Œ度或按月支付租金。

　　只ϖ是这种模式历来多雷。在长租公⇓寓链条中，房东、长租公寓、租客，经常有大੫量企业暴雷。

　　在魔方公寓之前，青客公寓和蛋壳公寓均ળ曾登陆美股市场，然而Ò从长租公寓第一股到走入破产清算程序，青客公寓仅用了两年零两个月的时间。而在上市445天后，蛋ૉ壳公寓也走向了退市。

　　据悉，2019年青客公寓赴美上市，成为国内首个登陆α资本市场的长◐租公寓运营商È；同年，蛋壳公寓亦赴美 IPO。但自2020年9月起，蛋壳等分散式长租公寓品牌陆续暴雷。即便如今已时隔多日，市场也仍充斥着对蛋壳公寓的讨伐之声。

　　黑猫投诉【投诉入口】网显示，截至目前，蛋壳公寓相关投诉多达36727条。有投诉人表示，自从2020年12月被迫退租，被房东赶出来，然后在蛋壳公寓APP上办理了退租程序，租金剩余8ਭ025.ⓥ34元，却一直&#263e;未退款，提现一直未到账，蛋壳公寓也联系不上了。

　　蛋壳危机发酵Ä后，长租公寓行业投资遇冷。因此，⊇魔方生活此次在港股能否走Ê通或存较大悬念。

　　值得注意的是，魔方公寓在业内的口碑也并不算好。在黑猫投诉网上，░充斥着¸魔方公寓不给退押金、7天无条件退款不肯退、水电费收费超标、服务઒效率低下、隔音差、管理不到位等相关租客的投诉。

　　ε੐创始团队套现˜离场

　　招股书显示，魔方生活本次IPO募集ⓖ资金将主要用作业务扩张及战略性收购、ß更新技术基础设施及创新公寓产品、持续销售及营销工作、以及作为营运资ਗ਼金及作一般企业用途。

　　根据弗若斯特沙利文的资料，自2♣020年以来，公司是业内最活跃的收&#25bd;购者之一，完成了总价值超过13亿元π的十项收购。

　　据了解，ϖ尽管集中式长租公寓市场增长迅速，但目前市场仍处于高度分散状态。根据在营公寓数量这一指ⓝ标，五ë大参与者只有15.8%的市场份额，而中小型运营商则管理相对较多的公寓。

　　财务数据方面，2019年-2021年，ક魔方生活收入分别为9.46亿元、9.48亿元及14.71亿元，复合年增长率为24.7%。同期，归属股东净利润为6Õ037万元、-2.29亿元及2.82亿∑元。

　　2019年10月21日，胡润研究院发布　《2019胡β润全球独角兽榜》，魔方公寓排名第224位ૡ。2020年8月，魔方公寓以100亿元人民币市值位列《苏州高新区2020胡润全球独角兽榜》第256位。

　　招股书显示，截至最后实际可行日期，魔方生活由Peridot Gem Investment持股44.16%、Mordenite Gem持股5.81%、Pe੨ridot Gem Group持股ª3.99%。然而，这三家公司各自由华平投资&#263d;管理的若干投资基金控制，合计持股53.96%。

　　华平投资于1966年成立，是我国及东南亚最大的私募股权投资机构之一，截至2022年6月30日，管理资产超过850亿美元。华平投资积累了消费、金融服务、医疗健康、工˜业技术、房地产及科技领域ù的专业ⓨ知识。

　　然而需要警Î惕的是，魔方生活的创始人并非华平投资，而由葛岚和陆欣等8位创始人于2009年成立，随后在2012年至2018年期间，魔方生活进行一系列资本重组及多轮融资，华平Í投资才得以逐渐成为魔方生活的Á控股方。

　　此外，在华平投资逐渐掌控魔方生活期间，2017年底，魔方生活ધ创始人葛岚已经走出离职″，并且陆续卖掉手૜中的大部分股权，而其余创始股东们也在IPO前的数轮融资中，卖掉了大部分股权，选择套现离场。

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