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来源▧：观点地产网Õ
观点网 1'1月1੬5日晚间，鑫苑物业服务集团有ë限公司（“鑫苑服务”）发布公告称，公司全资附属公司鑫苑科技服务集团有限公司（“鑫苑科技”）4.02亿定期存款被质押。
公告称，鑫苑科技若干存置于郑州银行及华夏银行合共约为人民币4.02亿元的定期存款已质押予郑州银行及华夏银行。此次质押用于公司控股股વ东鑫苑地产控股有限公司（“鑫苑地产”）的一间子公司Ċa;以及¬若干并非集团旗下公司的贷款融资的抵押品。
b2;值得一提的是，公告还指出，抵押事项乃于现任董事会任何成员或公司高级管理层“不知情及未经同意下”进行Χ。
若不是鑫苑服务正按照财务控制程序进ੑ行年末资产审查及制订预算程序，或许一时半会还难以发现4亿存款已经不翼而飞了。若按中报口径，这笔质押存款相当于6月底在手现金近63%。
物业公司资金被母公司拿去抵押的案例并非仅此一例。今年3月，中国恒ੌ大发现恒大物业¤约134亿元存款向第三方提供质Þe;押保证金，并被银行强制执行，最终被证实相关质押贷款划转流回了恒大集团。
而据观点新媒体了◈解，在2020年及2021年，鑫苑服务也曾与大Āe;股东发生多笔往来款项，直到今年才获全数归还。频繁的关联交易背后，鑫苑系地产平台已持续陷入债Ξ务泥潭。
એ 债务危机
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其实这些年来，鑫苑债ð务♡危机重重。
自2021年下半年开始，“中国房企赴美上市第一股”鑫苑置业频繁传ৄ出商票逾期、项目延期交付、债务违ਨ约等‾消息，除此之外，公司财报多次出现延期。
今年10月11日，鑫苑（中国）置业有限公司（“鑫苑（中国）置业”）披露，其间接控股股东鑫苑置业未能按时兑付2024年Þ到期14%美元票据及2023年到期π14.5%美元票据利息，共计违约本息2.Á67亿美元。鑫苑置业据此向票据持有人磋商，就兑付事项沟通展期。
同时，作为鑫苑置业在国内的投资主体，截止7月12日，鑫苑（∂中bd;国）置业被执行标的σ达8.2亿元；10月29日及11月4日，企查查信息还显示，该公司旗下北京鑫苑商管、苏州鑫苑置业分别被冻结3000万元、2亿元权益额。
截至目前，鑫苑（中国）置业尚有三支公司债在存续期。其中，“19鑫苑01”发行规模9.8亿元，期限5年，票面利率8❄.4%，于2024年4月1日到期；“20鑫苑01”发行规œ模9亿元，期限5年，票面利率8.35%ϑ，于2025年11月13日到期；“21鑫苑01”发行规模5亿元，期限5年，票面利率8.35%，于2026年1月7日到期。
上述三支债券均自2022年10月31日开市起停牌。其中，“20鑫苑01”¾↵利息成&#ffe1;功延期至于2023年5月13日一次性全额兑付。
根据鑫苑（中国）置业9月底发布的2022年半年报，期末该í公司合并报表范围内负债总计578.99亿元，其中短期借款42.9亿元，一年内到期非流动性负债54.95亿元，而公司货币૪资金仅42.04亿元，根本难以⊄为其“续命”。
报告期末，公司有息债务总额100.68亿元，有息债务同比变动-9.16%%。其中，公司信用类债券િ余额23.75亿元，占有息债务余额ćb;的23.59%；银行贷款余额45.00亿元，占有息债务余额的44.69%；⇐非银行金融机构贷款31.93亿元，占有息债务余额的31.72%。
ઽ 除了债务方面的压力，鑫苑置业还面ê临着市场信心流失的问Ι题。
从2021年开始，便不断传出消息称，鑫苑置业旗下多个项目陷入停工缓建的状态，包括鑫苑·府、鑫苑·λ名家、鑫苑·盛世天玺等项目。郑州鑫苑·名城、鑫苑·国际新城、鑫苑·德润珺园等项目宣布延期交房。此前有消息ર显示，鑫苑项目已在9月实现全面复工。
鑫苑置业的危机其实与其“以销定产”的经营模式有关。其采用的“不囤地τ、不捂盘、零库存”经营模式，通过“快速拿地、快速建设、快速销售”的经ਬ营策略实现公司高速增长，但这种模式或许如Χ今已经不适合当前的发展了。
α ⇓反υ向输血
分拆上市的物企几乎都થ存在一个通病ⓝ，那便Φ是依赖母公司“输血”。
就પ在今年7&月，中国恒大披露恒大物业134亿质押保证金存款忽然被银行强制划走的调查结果¶，质押相关的贷款原来是透过第三方（扣除费用后）划转回流至恒大集团。
上述操作其实就是恒大物业被恒大集团当成了提款机ਪ，以物业公司的存款作为担保向银行借了134亿元“输血”集团。但因为后续资金没能跟上，无法按时还款，这件事情暴ખ露。这也导致恒大集团执行董事夏海钧ࢵ及潘大荣，以及深圳恒大集团执行总裁柯鹏被辞去职务。
鑫苑服务作为鑫苑系的物业平台，也难以脱离这种现象。观×点新媒体了解，2020年6月28日至2021年2月24日期ਯ间，鑫苑服务与鑫苑地产进行数笔款项往来，目的是“增强鑫苑地产控股相关附属公司银行流水”。最终，鑫苑服务于2022年3月29ࢵ日才宣布收回款项。
2022年中期报显示，鑫苑服务营业收入约为3.56亿元，同比增加约5.6%；其中，物业管理服务收入为2.56亿元，ⓝ而来自鑫苑置业集团ਯ的物业管理服务收入为1.≥82亿元，占比达到71.1%，来自独立第三方的收入为7406.8万元，占比仅为28.9%。
2021Ν年，鑫苑服务物业管理服务收入4.46亿，其中来自鑫苑વ置业集团的比例为66.0%；2020年这个比例为73.5%；2019年为81·.5%。
ⓔ 从这些数据来看ς，鑫苑服务与鑫苑置业是高度捆绑在ƒ一起的了，两者可谓一荣俱荣，一损俱损。
ν 截止6月30日，鑫苑服务流动资产净值约为5.46亿元，同比下降约5%，ૡ而公司现金及现金等价物为6.42亿元。对比之下∈，11月15日该公司所披露质押的4.02亿元存款，相当于上半年其在手现金近63%。
⌊µ 这次事件对鑫苑来说真是一波刚平，一波又起。૩
由于鑫苑服务未能于2021年3月31ࣻ日或之前刊è发2020年全年业绩，公司ક股份自2021年4月1日上午9时正起已于联交所暂停买卖。
这一停便停了17个月，并一度面临着被除牌退市地ⓙ位的风险。直到今年9月，鑫苑服务才达成复牌指引向联交所提交申请，自2022ી年9ö月2日上午9时正起恢复股份于联交所买卖。
从这一次的反向输血来看，鑫苑系是真Š的深☻陷泥潭难以自拔了™。
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