年内债务清偿完毕的金地

ß

　　排¼版 lੌ 勤燐

　　最近，房°贷利率些微松绑ਯ为寒冬已久的房地产送出一股暖Á风，只是由于需求端尚未完全复苏，全国楼市也并未出现较大幅度反弹。

　　易居房地产研究院近日发布的一份报告显示，中国50个大中城市中，仅成都、北京、上海、合肥4城在分别下跌持续了2个月、3个月、3个月和12个月后ℑ，住宅价格指数止跌转涨。其余46城住宅价格∅指数仍在下¼跌中。

　　可ਜ即便如&#222e;此，Ì对房地产市场而言，外部环境的松动也让一众房企得以喘息。

　ⓟ　日前，曾陷股债双杀，并被标普下੝调信用评级的金地集团（600383）发布了一份公告，称旗下债券“15金地01“本息合计约¡28.4亿元，已全额存入中国证券登记结算有限责任公司指定银行账户。

　　金地集团表示，该笔债♦券兑付完成后，公司年内到期境内外债务即将全部足额兑付ⓞ完毕，今年已无到期公开债务≥。

　　金地此Ï举一方面向»市场表达了公司经营稳健，偿债઱能力尚可，另一方面也确实论证了房地产市场的寒冰正在消融。

　†　只是从金地∑本身实际经营情况，及楼市短期外部环境来看，金地这份偿债公告，&#256d;发的并不轻松。

　　Ýæ半年报不及预期

　　经营质ੋ量下滑ચ

　　在公布这份偿债公告之前，金地♣曾ધ于10月11日公布了公司前9个月经营情况，报告期内，尽管金地9月单月实现签约金额同比上升7.05%ð，但今年前9个月的累计签约金额则同比下降28.69%，为1630.8亿元。

ä

　　不过，今年大部分上市房企阶段性销售同比增速情况均为负增长，金੩地前9个月同比销售增速才负增长不到30%，也算中等偏上≠。

　　而且作为招保万金里的唯一一家&#25a0;非国资控股的房企，金地能做到如今地位也实属不易，但±金地的股东背»景却并不输国资控股房企。

∋　　根据万得数据显示，截至2021年，险资富德’人寿仍为金地当前大股东，持股21.69%，二股东为深圳国资企业深圳市福田投资控股有限公司，持股7.79%。ë

　　大家人寿作为♥曾经的二股东，经过近年⌉来多轮减持后，截至目前持股比例已降至5%左右。

　　但凭借险资股东背景，金地也获得从股东方来带的&#266c;融资便利，其融资å成本要大幅低于ⓡ其他上市房企，如今股东减持，也算是彼此完成了各取所需。

ä

ਰ　　再回到金地实际经营层面，在遭遇主要股东减持之际，金地近年来受大环境影响，整体经ਫ਼营表现也比较一般。

　　根据其最新披露的半年报数据，截至今年ટ上半年，金地集团实现营业收入281.12亿元λ，⊆同比减少了17.98%；

　　⊄归母净੍利润实现19.65亿π元，同比增速为7.68%；

　　而整个2021年金地归母ê净利润的同比增速则为Ê-9♧.5%。

　　且拉长时间来看，2018年金地营收增速为34.62%૮，到今年上半年已经降至-17.98Ø%，同期归母净利润增速表现也从18.35%降至7.6੫8%，不难发现其在经营层面也面临一定的增长乏力问题。

　　在盈利质量方面，金地自2018年以来，其销售毛利率ૉ和销售净利率出现下滑。到目前，金地销售毛利率已降至21♦%左右，销售净利率也从2018年的24%ñ降至12%。

　　不过，值得一提的是，金઴地在土储结构૧௄方面还是存在较大回旋余地。

　　根¹据其半年报数据，上半年金地新增约156万平方米ૄ੪的总土地储备，其中权益储备约56万平方米，总投资额约179亿元。

　　截至报告期末，金地总土地储备约6193ó万平方米，其中约70% 位于一二线城市，⊕30%位于三四线城市。

　　只是持续下降的盈利ࢮ质量，以及作为头部房企标š配的高负债，也ñ让金地对现金流表现出更强的需求度。

　　三道红线全绿

　઼⊃　仍难掩偿债à压力

▥　　截至上半年，金地负债总额尽管较年初仅微增，但仍高达35∀36Χ.84亿元，而且其中近2565亿元为流动负债，流动负债占比高达近73%。

　　进一步细分来看，在2¨500多亿流动负债中，合&#25a0;同负债和包含应付票据及应付账款等在内的◐经营性负债占比过半，而需要偿债付息的短期借款、一年内到期的非流动性负债和其他流动负债则合计为523.4亿元。

　　尽管半年报显示金地拥♬有货币资金647.98亿元，足੊以覆&盖523.4亿的负债，但算上日常经营资金，600多亿现金还是略显紧张。

　　而且受债务清偿影响，上半年金地现金及现‍金等价物净▨流出10.68亿元，这也在一定程度上▒说明债务对金地现金流情况存在一定影响。

　઺　不过，在杠杆率表现方ω面，金地算是目前为数不多三道红线全绿的房◙企。

‡

　　截至报告期末，金地集团剔除预收账款后的&#263d;资产负债率为66.9%，″净负债率为57.8%，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为1.38倍。

　　而这样的杠杆表现，除了来自险资背景下的低&#222e;融资成本Ô，恐怕还Β离不开少数股东权益对资产负债的调节。

　　根'据其股东权益数↓据，2018年，其少数股东权益仅为2ñ00亿元，占比30%。

　　也正是从2018年起，随着楼市进入寒冬，金地少数股东权益也在持续增长。到今年上半年，金地少数股东权益增至496.78亿元，占比44%，较年初增Φ长了24.52亿元ਰ。¯

　　而同期金地的少ૌ数股东损益却并–未出现同步大幅增长，甚至自2019年以来不增反降。ν

ૄ

　　尽管这不能百分百说明金地存在明·股实债，但少数股东权益的大幅增长并没有匹配大幅增长的少数股东损益，难免不让市场对其真⊥实资产负债情况表示怀疑。

ਨ

　　毕竟很多债务可以通过少ਜ数股东权益变为公司资产，增加公司融资现金流的同时，还能扩大总资产，由此少数股东权益也成为不−少房企调节资产负债的一种手段。

　　回头来看，能够完成年内的债务清偿，不论是对金地，还是对资૙本市场都是一件好事。只是跟大多数房企一样，金地也面੨临盈利质量下滑ઠ，自我造血能力还有待持续优化的问题。

　ⓥ　顺利偿债是一个好信>号，但做好经营才是根本☎。

24小时滚动播报最新的财经资讯和视频，⊥更多粉丝福利扫描二维码关注（sinaf&#256e;inance）Η

ˆ新浪财经意见反☻馈留ઽ言板

All Rightšs Reserved 新浪公η司 版权所有↔