出品:新浪财经上Φ市公司研&究院░
作者ö:×大Ąe;眼楼管/肖恩
进入11月,在疫情多点反复情况下,房企销售™回款又面临较大压力,本月已有包括旭辉集团、上坤地产两家头部房企相继出险。旭辉表▦示将对境外债务停付本息,上ñ坤表示于2023年到期的利率高达13.5%的优先票据也已经交叉违约。
ˆ 与此两家房企海外债相继违约相对应的是,10月内房企的海外债券融资额罕见地为0,这更是↑在相当程度恶化了房企1▒0月的融资环境。
以往内房企在市场竞争中讲究“产品力”、“销售力”、“品牌力”,而在当前环境下 ,“交付力”无疑成为∂了各房પ企韧性、安全、信誉比拼的关键指标。
þ10月融ⓙ资再度回落
→ 随着ⓖ部分地区的部分项目出现延期交付情况后,自今年7月以来,政ℜ府的保交楼政策被持续强化。
据央行公布的202ੇ2年9月PSL(抵押补充贷款)开展情况显示,9月2000亿保交楼政策性借款首单已⁄落地。加之郑州与国开行签署1600亿棚改贷款,以及各地房地产纾困基金的œ持续落实,和部分示范房企中增债的发行,保交楼政策已在加快推进。
这也是百强房企在9月份整体融资规模较8月份有明显环比增长的原因,但9月环比增加61.Ô8↔%的势头并未得到延续,10月百强房企的¹融资总量再度大幅回落。
克而瑞数据显示,2022年10月100家典型房企的融资总量为424亿元,环比减少了37.1%,同比减少12.9%。房企融资量环比大幅减少至近年的较低水平,房企融资难问题仍然较为突出。境内发债主体仍然是集中在招◯商蛇口、华润置地等国企央企以及万科这种财务状况较છ好的民营房企。
∨ 从融资ⓦ结构来看,本月房企境内债权融资382.55亿元,环比减少24.1%,同比增加28%。若不考虑央企及万科等房企外,其余房企的境内融资环比下滑幅度ਗ਼将更大。
此外,内房企本月的境外债权融资为0,近年来首次出现单月没有房企进b2;行境外债权融资的情况。അ多元化融资方面也呈现明显缩Ù减趋势,资产证券化融资为41.48亿元,环比减少33.3%,同比减少43.7%。
从上图看,房企的两大回ਊ款渠道之一的融资回款较两年前已经巨幅缩减,与此同时,销售回款尽管见底,但依然仅仅是边际弱复苏。克而瑞数据显示,作为“金九银十”¥的10月销售旺季,百强房企单月实现销售操盘金额5560.7亿元,一改连续2个ਮ月的环比增长,环比降低2.6%,同比降幅较9月扩大3个百分点至28.4%。
面对两项回款α均已困难♡之际,房企的保交付面临考验,因此“交付力”也自然成为了这⊆一阶段各房企之间的竞争焦点。
↔Ç这°是比拼“交付力”的时代
હ 实际上,房企的交付和销售是相互依赖的⊕关系。好的销售回款,是提前交付的保障,而稳健的交付,反过来又是销售的口♧碑和信用,因此两者容易形成良性循环,或者恶性循环。
谁家房子交得早,谁家房子交得质量好,购房者就愿意买谁家的房子,现如今“交付力”已然成为了今年房地产市场宣传最“硬”的广告。作为房企销售阶ï段产品力的有力答⊄卷,“交付力”映射着房企的实力与竞争力,房企拼“交付力”的时代已经来了。
从当前的资本市场环境看,最终能解决房企资金周转难题的还是销售回款。只有销售回款有足够的韧性和复苏,才能带动á资金方的信心,并最终缓解资金困局。交付力,成为了促回Ø款的最重要抓手,这无疑也让地产行业从金融૩属性恢复到了产品和服务属性。
因此ઽ,不少房企从今年开始都陆续公告阶段性的交付数据。我们统计主要头部房企公告的前三季度交付数据后,2022年1月-9月,碧桂园集团连同其合营公司和联营公司已在30个省、™267座城市、910个区县,累计合同交付共45万套房屋。紧随其后的分别是万科Þ、绿地控股、融创中国以及龙湖等房企。
尽管融创中国、绿地控股在资金上面临困难,但仍然在持续ù保证交付的顺畅。而ੈ碧桂园、龙湖、新城控股、旭辉集团、美的集团等示范民营房企的交付力也¡表现的相对较强。
值得一提的是,碧桂园在三季度销售仍在底部徘徊的情况下,前三季度依然″交付了多δ达45万套房,接近融创、万科、绿地的总和。其中,上半年有36bd;个区域146个项目165个批次实现“交房即交证”。
实际上,“交房即交证”的项目,需按照政府要求,及时落实竣工验收批建手续、施工建设管理等相关工作,做好各Ê类验收‡及办证等各环节的手续。在交付前夕,碧桂园会开展联合验收、第三方机构થ评估、总裁验收、业主预验收,开展全方位排查,确保房屋交付质量。
因此,“交房即交证”实际上◯是要求更高的“交付力”,如期交付、“交房即交证”也是碧桂园对产品品质的坚持,也是在践行对业主的承诺。此外▥,前述交付力突出的房企也都在努力保障业主权益,努力促回款缓解流动性压力。
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