华润置地减重：多项目“引资” 资产证券化频频

¹　　Ã文/乐居财经 杨宏彬

　　要说东௄莞当下最热门的楼盘，非华润松润ⓙ府莫属。ð

　　在开启购房意向登记后§，松润府在5天内，便获得454组购房者的认购，而房源仅有170套，可见项目火热程ÿ度。ਪ

　　一面是项目的炙手可热，而另一面华润也在为该Ν项目引入合作方੢，更好的完成੓项目的开发以及共同分享成果。

　　11月7日，据全国产业行业૞信息化综合服务平台&#25a1;消息，东莞市松润房地产有限公司（下称“东莞松润”）拟募集资金，对应增资后股权比例的20%，信息&#263f;披露结束日期为2022年12月2日。

　　东莞松润正是华润松润府的开发主体，૎公司成立于今年9月，注册资金100੐0万元 ，深圳市润投咨询有限公司是其唯一股东，ν而该公司为华润置地全资子公司。

　　截至2022年9月30∴日，东莞松润资产总计ય为46.99亿元，负债总计为46.99亿元，营ô业利润、净利润为0。

　　据披露，东莞松润拟募集资金金额择优确定，拟募集资金对应持股比例或股份⇒数为20%，增资达成的条件为征集到1家符合条件的投资方，募集资金主要用于项目地块的开发建设和›归还前期股东借款¾。

　　本次≈增资完成后，东莞松润拟增加注册资本250ⓑ万元，至12੖50万元。

　　除了东莞松润府项目，此前华润置地还试†图为⊕成都、北京、深圳等多个城市的项目▤引入投资方，增资比例最高的达49%。

　　不仅如此，在房地产代建等轻资产兴起的浪潮下，华润置地分拆旗下保障房资产、Â试水保障房REITs·，并频繁将旗下商业资产Φ进行资产证券化融资，“向轻”、“减重”意图明显。

Ø　　∃多项目“引资”

　　8月30日¬，东莞第三批集中供地正式开拍。在经历了19轮的激烈角逐，华润将松山湖玉兰路与૊兰香路交汇处西南侧地块收入囊中，成交价45.6亿元，这一价格刷新了东莞总价榜TOP7。据了解，地块面积约59796.22平方米ⓚ，规划用途为城镇住宅用地、商服用地。

　　拿下地块两周后°，华润火速&#260e;完成备案：项目备案名为“松润府ਰ”，总投资达83.6亿。

　　此外，备案信息显示，松润府项目总建筑面积29.23万平ä方米，计容建筑面积20.93万平û方米，共规划有13栋住宅楼，2层地下室，另配有幼儿园、社区服务站、文化活动室、老年人日间照料中心、▥社区健康服务站等配套设施。

　　从项目规划的投资额ⓐ来看，想要拿下这20%ⓢ的股权，投资方后续或许至少要拿出16.72亿元的资金，&#256d;但目前仍具备这个实力的房企，恐怕是不多了。

　　实际上，华润想要引入合作方的项ਜ਼目并不仅仅是这一个。9月份时，其还试图为成都、北京、深&圳的项目寻找增资Ν方。

　　9月21日，据北京产权交易所信息显示，华润置地拟为成都润泽蓉东房地产⇐开发有限公司（下称“成都润泽蓉东”）寻求增஻资方，增资完成后，原股东持股比例51%，新股东持股比例49%。募集资金同样主要用于项目地块的开发建设和归还前期股东借款。઴

　　据了解，成都润泽蓉东房持有成都市龙泉驿区十陵街道约60亩纯住宅用地。该ⓙ地块为华润置地于2022年Ξ7月12日竞得，容积率2.0，成交楼面价11500元/㎡，目前该地块已取得建设Ä工程规划许可证和建设用地规划许可证。

　　9月22日，华润置地为北京润实置业寻求增资ç方，←拟募集资金对应持股比例或股份数49%。披露信息显示，ઍ北京润实置业有限公司成立于2022年3月4日，注册资本1亿元，负责开发建设长安润璟项目。该项目占地面积16392平方米，均价74800元/㎡。

　　9月29日，华润置地为润商房地产实施企业增资，拟募集资金对应持股比例或股份数…49Ι%。截至9月30日½，润商房地产资产均为负债，数额9.07亿元。

　　资࠹产证券化频频

　　华润置地频频为项目寻求增资，引入投资方合作开发项目，“向轻”、ⓢ“减അ重”的意图明显。实际上，作为国内持有投资物业最多的开发商之一，华润置地近来多次对ઞ旗下资产开展了资产证券化的尝试。

　　这一点，♠华润置地CFO郭世清就曾表示，如果政策放开，华润置地会把一些合适的资产放到公募REITs市场里去。然目前的国内市场，对商业地产的公募REITs尚有待开放♪。这并没ƒ有难倒华润置地。

　　此前北京产权交易所10月披露，华润置地（北京）挂牌拟转让北京华润新镇置业100%股权，转让底价为33.93亿元，持有的主要资ઽ产为北京清河万象汇。这૎是华润置地对类REIT&#256d;s的一次尝试。

　　据华润方面透露，其拟向深圳证券交易所申请北京清河万象汇购物中心的证券化融资，本次挂牌是根据国资要求进行的披露。证券化融资后ડ，将继续由华润置°地及'万象生活负责北京清河万象汇购物中心的商业管理，商户存续租约继续履行，项目运营保持稳定。

　　2005年拿地、2011年开业，再到2020年正式由华润五彩城升级为清河万象汇，该项目经过11年的运营，在当地已经成为&#263b;不错的商业资产。财务数据显示，2022年前8个月，华润新镇置业实现营收2.23亿元，净利润330.8万元；截至期末的总资产约ª为34.&#263e;94亿元，净资产约为15.48亿元。

Í　　与北京清河万象汇一样，在更早的6月，华润置地还作价20.8亿元将杭州萧山万象汇转让予中信证券，以此为资产ઽ发行类REITs项目，项目储架规模80亿元，首期发行规模20.8亿元。

　　萧山万象汇也是一个稳定经营的项目。根据此前披露的财务指标，今年前3个月，萧山→万象汇营业收入为5862.4万元，营业利润1631.5万元，净利润1224.34Ï万元，资产总计15੓.97亿元。

　　目前国内商业地产领域由于尚未开放公募REITs的发行，最为常见ö的证券化融资工具有两种，包括CMBS和类REૌITs。除了û发行上述的类REITs，华润置地也频频涉足CMBS领域。

　　近段时间以来，华润置地多次发行商业地产资产证券化产品，总发行规模约2…51.î82亿元。包括20.8亿元的华润置地万象1期资产支持专项计划、30亿元ࣻ北京华润大厦资产支持专项计划、21亿元的沈阳铁西万象汇资产支持专项计划、45亿元的重庆万象城资产支持专项计划等。

　　这些以商业物业租金为底层资产的资产证券化计划，不仅实现了商业物业的ϒ价值最大化，提高投资回报率♫，也更好地满足了开发商对商业资产现金流ਜ਼的需求，降低投资的风险。

　▒　已尝&#260e;鲜੐公募REITs

　　值得一提的是，௄在面临销售低迷、′融资日渐艰难、资产减值∈等重重困境之下，房企的资金问题有待解决。而 REITs作为资产良性投资循环的重要金融工具，因而被寄予厚望。

　　2021年6月，国内首批基础设施公募REITs正式推出，此ઝ后随着各地加大对基建等重大项目的金融支持，基础设施REITs的试点范围逐步扩ੈ大，公募REITs市场持续升ਠ温，成为资本市场的新宠儿。

　　Wind੧统计数据显示，截至2022年11月2日，二级市场上公募REITs的20只产品上市至今的平均涨幅达到了2δ7.74Ý%。在三季度中，14只公募REITs中有11只业绩实现盈利，不少新产品甚至获得了巨资认购。

　　而在该领域，华润置地已成为首先试水的房企。今年9月22日，华润拟分拆旗下位于上Ö海的保障性租赁&#263d;住房项目作为基础设施&#222e;类公募REITs上市。

　　该REITs项目（即：华夏华润有巢REITા）由华润置地旗Ð下有巢住房租赁（深圳）有限公司、中信证券、华夏基金三者联合推出。底层资产为有巢深圳旗下位于上海市松江区的两个保障性租赁住房，即泗泾项目和东经&#25b2;济区项目。

　　11月1日，华夏基金Ï华润有巢租赁住房REIT获得了证监会的发行批文，≅¿这笔公募REITs将募资人民币11.2亿元。

　　政策对租赁房的支持，◐让保障性租¼赁住房REITs一‎度爆火。

　　在华夏华润有巢REIT之前，8月16日，中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华夏北京保障房RΣEIT三只保租房REITs产品正式公开发售。其中，红土深圳安居RચEIT拟认购数量总和为186.2♠41亿份，为初始网下发售份额数量的133.03倍，刷新公募REITs网下询价认购倍数新纪录。

　　8月31日，三只首批保障房REITલs项目开启℘同步上市交易，发行规模总计37.97亿元。开盘之后，三只产品全部一字涨停Ä。

　　随着国内基础设施公募REITs的推进，多位业内人士预期，商业地产预计也能够在2-7年内实现REITsૌ上市。届时，已ષ经在保租房REITs领域有所作为的华润置地઒，或还将最先受益。

　　数据显示，至2022上半年，华润置地经营性不«动产公允值达到2224亿♡元。该公司最早在2018年涉足住房租赁领域，并创立长租公←寓品牌“有巢”。

　　目前，华润置地“有巢”系列品牌已形成 “有巢公寓”、“有巢公馆”、“有巢公邸”及“有巢新城”四大产品线，入驻城市16个，管理房源❄5.5万间。其中，在营房‘间数2.2万间，储备房间Σ数3.3万间。

　　上半年，华润置&#25c8;地生态圈要素型业务营业额76亿元，∪增长19.4%，其中，代建代☞运营、长租、影业及康养业务对生态圈要素型业务的贡献分别为94.7%、2.4%、2.0%、0.9%。

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