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∴ 经ς过协调ਫ਼，给小区业主临时停车的空地
业主车બ∴辆被堵在小区‡门外
小区ρ地下'车ખ库空荡荡的
“没买车位，不允许开车进小区！物业这么干，不就是变相逼迫我⇑们去买车位吗？”近日，南京通宇林઼景兰园小区多名业主拨打扬子晚报/紫牛新闻热线96096反映，从11月13日开始，也就是开发商通知卖车位的第二天，小区物业便“铁将军把门”，将没买车位的业主连人带车堵在门外。不少业主想登记租用车位，也遭到断然拒绝，被告知车位只卖不租。
扬子晚报/紫¨牛Ξ新闻记者 曹卢杰
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ιਗ਼ 投诉
υ没买车位，物业不Θ→允许业主开车进小区
11月16日上午，记者和林景兰园小区业主林先生取得联系。林先生告诉记者，小区延期一年交付，交付时间是去年11月28日。由于是毛坯交付，目前很多房子都在装修，不少业主想赶在春节前搬进新房。11月13日，正好是星期天，一些业主趁着休息，开车回小区看装修进度，不想陆续被小区物业工作人员拦住。“જ没买车位，不允许开车进¿小区！”听到这个Υ消息，被堵在门外的业主们气坏了，停下车和物业工作人员理论。不一会儿，随着大量车辆积压，小区门前的马路上，交通严重拥堵。
“小区有几百个车位空着，凭啥不让大家开⊆车回家？”林先生说，很多业主和他一样现场提出了质疑，还有一部分人表示可以按标准支付车位临停或者租赁的费用。可没想到的是，物业♪工作人员态度坚决，就是不让没车位的业主开车回家。物业工作人员现场口头告知，小区空车位是开发商持有的产权车位，暂时只卖不租，开发商不给停，作为物业只能配合管理。无奈，业主们只好报警求助。后来民警到现场调解，Á效果也不佳。
“前一天才在业主群里通知卖车位，第二天就不让业主开车回家，这不是营造车位紧张的气氛吗？”业€主马先生告诉记者，当初来买房时，开发商介绍小区车位配比达到1.2，保障一户一个停车位不成问题。小区交付后实现人车分流，业主安全更有保障。可交付不到一年，开发商宁愿把大量停车位空着，也不给业主们停车，明显ਗ਼是变相逼迫大家高价买车位。周边几个小区的车位售价在10万元左右，可林景兰园车位售价高达16万元，小一点的车位也要14万元。
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地下车库ï空荡ê荡，停放的车辆寥←寥无几
11月16日中午，记者来到林景兰园小区，小区门口暂时恢复了正常通行秩序。据林先生介绍，这两天警方和当地政Í府一直在协调解决业主们的停车问题，开发商和物业暂ú且答应拿出20个地上车位૨给业主们临停，小区业主才得以开车回家，但车位有限，一旦临停车辆多了，大家还是无处停车。
ćc; ≥ 记者在该小区里看到，小区地面上没有划停车线，目前供业主临停的是一块空地，空地面积不大，只能容下20辆小型汽车停放。地下车库分为ABCD四个区域，立柱上刷着不同颜色，bd;用来区别区域。当天地下车库内空荡荡的，停放的车辆寥寥无几。林先生找出了小区竣工图告诉记者，小区分为小高层和低层联排两个区域，小高层区域还有部分商业用房。图纸上标明小区车位共有584个，地面车位71个，其余均为地下车位。
林先生说，他在竣工图纸上比对了一圈，只发现31个地面车位做了明显标注，其中小区内有20个停车位，也就是目前准许业主临停汽车的空地，小区外商业用房门口有11个停车位，这些地面停车位还没有做任何标识。剩下的40个地面停车位不知所踪，他咨询过物业，但是物业没有给出明确答复。还有，这个小区人防设⇓施配建不足，在ઢ2016年由浦口区人防办批准异地建设了，人防空间缩水，有没有人防车位也不得而知。“我们现在Κ就想搞清楚小区有多少车位是依靠公共场地建设的，这部分应该归业主集体所有，我们先租用这些车位使用，至于买不买车位，还要看大家的经济能力。”林先生表示，为了方便回家停车，他多次找物业沟通，但是物业闪烁其词，不做正面答复。现在小区入住人数不多，差不多一百户，车位需求量也不算大，现有71个公共车位完全能满足大家临停。
马先生表示，他为了停车Ι位φ租赁一事也找过物业，得到的答复是：地下车库车位均为产权车位，近期会集中销售，后期将保留30个停车位作为¢租赁车位供没买车位的业主使用，不过数量有限，将视情况摇号决定。
物Ċb;管办•ⓥ：
ઢ 约谈开发商，协调解决−停车问题
记者仔细查阅了林先生提供的竣工图，竣工图显示小高层区域、低层联排别墅区域、配套商业区域是作为一个整体竣工验收的，加上社区Ë用房、物业用房，地面总建筑面积88772.03平方米。地下包含机动车库、非机动车库、地下活动室、配电用房，其中地下汽车停车位513个（含低层联排别墅40个）。竣工图还显示，每户联排别墅门前都૧划了停车标识，但是屋外没有划ⓝ停车线。
记者在物业办公室门口看到，开发ⓖ商张贴了销售车位的公告。公告显示，小区产权车位于11月4日领取了销许，11月11日正式销售。业主可买产权车位，也可办理租赁登记手续，υ不过11月11日起，小区地下车库仅对购买产权车位和租赁车位的业主开放。租金可按季度或者年度缴纳，每月租金加停放费共计350元。
小区地面汽车停车位到底有多少？有没有人防车位？业主能不能暂时先租赁这些车位？开发商张贴的公告明确可租赁，为何物业不给登记租赁呢？记者就这些问题找到了小区物业，结果一问三不知。林景兰园小区暂时还没成立业委会Œ，小区由前期物业南京林景物业管理有限公司管理。记者到访时，该物业公司有两名工作人员在岗，他们表示，目前小▦区只有20个停车位可供小区业主临停车辆，业主要租用更多车位，要等开发商卖完车位再说。“我们不清楚小区停车位分布和权属，需要等我们负责人来解答，不过她开ઍ会去了，现在不方便电话联系，也不方便把她的电话给你。”现场物业工作人员如此回答记者的问题。
记者又联系了顶山街道物∧业办，物业办表示会继续约谈开发商，尽可能协调∴解决业主停车问题。相关负责人表示，物业和业主发生停车纠纷后，11月14日下午，派出所联合街道θ城管办及属地社区已约谈了建设单位及物业公司，经过协调，小区很快开放了20个临停车位。
17日，记者再次电话联系该物业公司，值守工作人员以此前ⓩ相同的理由“婉拒”记者采访。同时记者又通过业主得到了物业负责人的微信，可四天下来好友申请一⇐直未被通过。
ι律师ⓛ：
公摊面积建的地⊕面车位ઝ属业主共有
记者在南京网上房地产网站看到，林景兰园小区确实在卖停车位，开盘时间为11月8日，入网可销售停车位4ਠ55个。截至11月19日，停车位已认购171个。地面停车位产权归谁？产权车∂位能否只卖不租？记者就这些问题咨询了中银（南京）律师事务所高级合伙人李燚律师。░
李燚表示，对于建筑区划内规划的车位，虽然产权属于开发商，但民法典第276条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库 应当首先满足业主的需要”。如果开发商以“只卖◐不租”或“只租不卖”等各种名义拒绝提供停车服务，实际上变相限制了小区内业主通过出租等方式使用车位的权利，小区内业主有权请求法院判令开Ü发商将空置的车位向小区内业主进行出租或出售。
地面停车位多为依附小区公摊面积建设，根据民法典第275条规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。因此，开发商无权以“只卖不租”或“只租ς不卖”等方式对非规划内车位进行处分、获利。但这里面有一个问题需要区别对待，现在很多小区存Ņ在分期开盘销售的情况，要看这个小区是统一规划的还是分期单独规划的。统一规划的，整个小区分摊了公共面积，所有地面公摊面积建设的车位归业主集体所有。单独规划的，可能只在这个单独规划区域内进行了面积公摊，那小区别的区域的业主就不享有此处停车位的共有使用权。对于人防车位，由²于产权归国家所有，开发商不可出售，仅可出租，且租期最长不超过20年。
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